（2017）吉01民终2512号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-13
案件名称
孙秀英与邢文宇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙秀英,邢文宇,冯丛志
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2512号上诉人（原审被告、反诉原告）:孙秀英，女，1972年12月23日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人:刘海平。被上诉人（原审原告、反诉被告）:邢文宇，女，1988年8月11日生，汉族，住山东省平邑县。原审被告：冯丛志，男，1970年5月6日生，汉族，住长春市绿园区。上诉人孙秀英因与被上诉人邢文宇房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙秀英上诉请求：撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1306号民事判决，改判驳回邢文宇诉讼请求。理由如下：双方合同约定不得单方终止合同，如果单方终止必须提前一个月通知对方，协商解决，邢文宇并没有履行通知义务，直接起诉解除合同违反合同约定也不符合法律规定。房屋抵押不影响房屋租赁，孙秀英没有任何妨碍邢文宇租房的行为，是邢文宇自己担心承租之后的风险不履行合同，邢文宇存在违约行为。孙秀英交给邢文宇房屋钥匙半年之后，出租房门锁被换，不是孙秀英所为，是谁把门锁换了，原审法院没有查清。邢文宇原审提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、孙秀英、冯丛志返还邢文宇已支付租金5.5万元、抵押金5000元，合计6万元及相应利息（自2014年7月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、孙秀英、冯丛志赔偿孙秀英装修损失22615元（其中装修材料损失21415元，人工费1200元）。孙秀英原审提出反诉请求：判令邢文宇继续履行《房屋租赁合同》，并支付拖欠的房租18万元及违约金5000元（自2015年1月17日起至实际给付之日止）。经审理查明：冯丛志与孙秀英原系夫妻关系，二人于2014年8月离婚。2014年7月17日，孙秀英代表冯丛志与邢文宇签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“经甲（冯丛志）、乙（邢文宇）双方协商，同意达成如下租赁商品房合同：1、商品房位置：长春市超达盘谷创业园21栋101门4-6楼门市；2、租金为第一年11万元，第二年为13万元，付款方式：每半年支付一次，提前一个月支付下期租金。租期为二年（自2014年7月17日起至2016年8月16日止）；3、乙方在经营期间所产生的采暖费、物业费由甲方代收，其他费用均由乙方自行缴纳……6、乙方保证如期向甲方支付房租并向有关部门支付其他费用，乙方需向甲方交纳抵押金5000元，在合同期满后房屋设施无损坏，不拖欠任何费用的情况下甲方如数返还，如有拖欠及室内设施损坏，乙方应照价赔偿，多退少补。7、乙方保证在不影响楼房主体结构和甲方允许条件下装修房屋内外部，装修费用自理，如果没有甲方允许，私自改建所造成的后果，乙方应承担全部责任，并交付有关部门的罚款，租赁期间乙方应合同经营，注意防火、防电等；不得做违法乱纪活动，如因乙方原因造成不良后果的均由乙方自行承担全部责任，与甲方无关，甲方不负连带责任，如果给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。8、合同期满将装修部分无损、无偿留给甲方。9、甲、乙双方不得单方终止合同，如单方终止合同，必须提前一个月通知对方，协商解决。10、乙方逾期支付房租，每逾期一日向甲方支付违约金500元，十日内未支付房租时，甲方有权终止合同，损失乙方自负……”合同由邢文宇、孙秀英签字，邢文宇将半年租金5.5万元、抵押金5000元交付给孙秀英。合同签订后，邢文宇拟对承租房屋进行装修并购买了装修建筑材料。后因本案所涉承租房屋门锁被更换，导致邢文宇无法继续进行装修及使用承租房屋。2014年7月21日，邢文宇在承租房屋门口发现粘贴有《告知函》一份，其主要内容为：“承租人：现就您/您的公司租赁的房产长春市硅谷大街3355号，产权证号：长房权字第10601631**号，丘地号：8-5/716-2-2（101），面积880.44㎡，所有权人冯丛志，相关事宜，告知如下：2013年7月30日，我公司（长春市邦信小额贷款有限责任公司）与借款人冯丛志、孙秀英签订《借款合同》（编号邦信贷字【2013】第0243号），同时与冯丛志签订《抵押合同》（邦信抵字【2013】第0243号）。冯丛志将其所有的上述房产抵押给我公司，并经长春市忠诚公证处公证，同时在长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心办理《房屋他项权利证》。我公司为上述房产合法有效的抵押权人……为此，该房产在未经我公司同意的情况下，所有出租行为都无效。如承租人以租赁，所引起的任何法律纠纷及后果，都需要承租人自行承担……”其后，原告（反诉被告）邢文宇与被告（反诉原告）孙秀英就承租房屋出现的上述问题进行协商未果。本案所涉房屋系由冯丛志于2006年1月9日购买，登记的房屋所有权人为冯丛志。2013年8月2日，本案所涉房屋办理了《房屋他项权利证》（长房权他字第1061231号），房屋他项权人为长春市邦信小额贷款有限责任公司。原审法院认为：因孙秀英与冯丛志原系夫妻关系，在孙秀英与冯丛志离婚前的2014年7月17日，孙秀英以冯丛志名义与邢文宇签订了《房屋租赁合同》，且孙秀英向邢文宇案涉租赁房屋的钥匙，虽然冯丛志未在《房屋租赁合同》上签字，但基于被告孙秀英与冯丛志此时仍属于夫妻关系，根据目前现有证据，本案所涉租赁房屋应属于孙秀英与冯丛志的夫妻共同财产，因此邢文宇与孙秀英以冯丛志名义2014年7月27日签订的《房屋租赁合同》应认定为有效的民事合同。在合同履行过程中，邢文宇已对案涉租赁房屋进行装修，而在装修过程中，邢文宇在其租赁房屋处发现张贴有落款为“长春市邦信小额贷款有限责任公司”的《告知函》一份，函中告知涉案租赁房屋被抵押及可能存在的法律风险，后该租赁房屋被更换门锁，导致邢文宇无法继续对承租房屋继续租赁使用，邢文宇请求解除《房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。关于邢文宇请求二被告返还已支付租金5.5万元、抵押金5000元共计6万元及利息应否予以支持的问题。本院认为，因出租给邢文宇的租赁房屋已被设定抵押，抵押权人长春市邦信小额贷款有限责任公司也已向邢文宇发出《告知函》，且在邢文宇装修过程中租赁房屋被更换门锁，租赁合同目的无法实现，冯丛志违约事实存在，孙秀英对于收取租金5.5万元、抵押金5000元的事实亦明确承认，因此，邢文宇请求返还已支付租金5.5万元、抵押金5000元共计6万元及利息符合法律规定，因房屋出租之时孙秀英与冯丛志系夫妻关系，故应由孙秀英与冯丛志承担向邢文宇返还租金5.5万元、抵押金5000元共计6万元及相应的利息，利息自起诉状送达之日即2016年5月3日起至实际给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。关于邢文宇请求二被告赔偿装修损失22615元应否予以支持的问题。本院认为，邢文宇提供的销货清单并未记载购买建筑装饰材料的具体时间，邢文宇也未提供证据证实上述建筑装饰材料已运到租赁房屋及实际支出费用等，邢文宇对于其提出的支出人工费1200元的主张，仅提供了证人证言，没有提供收据等其他证据予以证实，故对于邢文宇的该项请求，本院不予支持。关于孙秀英要求邢文宇继续履行《房屋租赁合同》并支付拖欠的房租18万元及违约金5000元有无事实根据及法律依据的问题。本院认为，2014年7月17日的《房屋租赁合同》系孙秀英以冯丛志名义所签署，在合同履行过程中，因冯丛志的违约行为已导致邢文宇对租赁房屋无法继续使用、合同目的无法实现，双方签订的房屋租赁合同应予解除,故孙秀英的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邢文宇与被告冯丛志2014年7月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冯丛志、被告（反诉原告）孙秀英于本判决生效后立即向原告（反诉被告）邢文宇返还已支付租金5.5万元、抵押金5000元及利息（利息自2016年5月3日起至实际给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）邢文宇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙秀英的反诉请求。本诉案件受理费1886元、反诉案件受理费2000元、公告费560元，合计4446元,由被告（反诉原告）孙秀英、被告冯丛志共同负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明一致。本院认为：孙秀英与邢文宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，孙秀英作为出租人，负有保证承租人正常使用房屋不受产权纠纷影响的义务，但在签订租赁合同后仅四日，案外人长春邦信小额贷款有限责任公司就向邢文宇发出《告知函》禁止其装修房屋，孙秀英作为房屋权利人应积极协调案涉房屋存在的问题，消除风险，然而孙秀英并未与采取积极态度，而是与冯丛志之间互相推诿，致使邢文宇无法进行装修，租赁合同目的无法实现，已然构成违约，符合合同解除的法定条件，原审法院判决解除合同，孙秀英返还租金及押金，赔偿利息损失并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人孙秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 迪代理审判员 李东鹤代理审判员 梁 芳二〇一七年五月二十五日书 记 员 李玉鑫 百度搜索“”