（2017）鲁0521民初852号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-09-12
案件名称
张海群与李秀云房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
垦利区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海群,李秀云,王同社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第八条第一款，第十条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第六十二条，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款
全文
山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0521民初852号原告：张海群。被告：李秀云。委托诉讼代理人：王同社。委托诉讼代理人：王青州。第三人：王同社。原告张海群与被告李秀云、第三人王同社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海群、被告李秀云的委托诉讼代理人王青州、王同社（第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海群向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告房屋定金6万元，并支付给原告造成的经济损失1万元，以���合计7万元；二、诉讼费用由被告承担。后将第1项诉讼请求变更为：判令被告李秀云返还房屋定金3万元。事实和理由：2016年12月3日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告用33万元购买被告房产一套，合同约定被告于2017年3月底之前腾空房屋交于原告使用，如卖方违约须双倍赔偿定金，原告于签订合同时支付房屋定金3万元。双方约定的履行期限已到，原告多次请求被告腾房并办理过户手续，但被告拒不履行合同约定，明确表示不同意卖房。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告李秀云辩称，被告与原告签订房产买卖契约后，被告于2017年3月30日已经完成搬家，腾空房屋，当日通知了房产中介，具备了交房条件，被告已经履行了房产买卖契约约定的腾空房屋义务。被告自2017年3月底以来，积极为交房、过户作准备，���告并没有违约。房产买卖契约约定“剩余房款30万元于过户之日一次性结清”，但是原告仅支付3万元定金，并没有一次性结清剩余房款30万元。房产买卖契约没有约定过户的具体时间，为了保证被告能够取得剩余房款30万元，被告要求交付房屋“之日”即办理房屋“过户”手续，并不违反房产买卖契约的约定。原告没有“多次要求被告腾房并办理过户手续”的行为，原告从来没有就涉案房屋或其他事宜与被告联系过，被告从来没有“拒不履行合同约定，表示不同意卖房”。根据房产买卖契约第八条的约定，该条约定是对违约责任的约定，并非约定的定金罚则，按照“如卖方违约双倍赔偿定金”的约定，6万元违约金已占到了合同标的额的18.2%，明显过高。综上，原告违反约定，不想购买涉案房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人王同���述称意见同被告李秀云答辩意见。原告张海群向法庭提交如下证据：1、《胜鑫房产买卖契约》原件1份、收条原件1份。拟证明：原告于2016年12月3日交给被告3万元定金，买卖契约约定被告于2017年3月底之前腾空房屋，被告于2017年3月底之前没有腾空房屋让原告使用。被告之夫王同社于2017年4月4日到中介胜鑫房产仅要求原告支付购房款从不提过户的事情，王同社说没有时间，一直不同意过户，胜鑫房产中介的工作人员都在场，王同社说去吉林出差，一直没有办理过户手续。原告等到2017年4月20日左右，没有办法了，诉至法院。被告李秀云、第三人王同社对原告张海群提交的证据没有异议。被告李秀云向法庭提交如下证据：1、《垦利县已购公有���房上市出售申请审批表》原件1份。拟证明：2017年3月29日，被告到中国银行有限公司垦利支行办理了《垦利县已购公有住房上市出售申请审批表》。2、东营市垦利区公安局垦利街道派出所出具的《东营市门牌号码使用证明信》原件1份。拟证明：2017年4月25日，被告到东营市垦利区公安局垦利街道派出所开具《东营市门牌号码使用证明信》。3、东营市垦利区垦利街道振兴社区居委会开具的《证明信》原件1份。拟证明：2017年4月26日，被告到东营市垦利区垦利街道振兴社区居委会办理变更门牌号《证明信》。4、垦利县方正测绘有限公司出具的《房产分户平面图》3份。拟证明：2017年4月被告到垦利县方正测绘有限公司办理了《房产分户平面图》3份。以上证据证明被告自2017年3月底以来，积极为��房、过户做准备。原告张海群提出如下质证意见：第三人王同社在签订契约之前给原告打过电话，曾经说过房屋买卖的事情。在2017年4月4日已经超过合同约定的2017年3月底交房的时间，时间太长，被告在2017年4月底办理的手续。原告不认可被告提交的证据。第三人王同社对上述证据无异议。本院经审理认定事实如下：2016年12月3日，被告李秀云与原告张海群签订《胜鑫房产买卖契约》，内容为：“卖方：李秀云，买方：张海群，房屋坐落于东营市垦利区中兴路88号中国银行3幢203室（主房81.6平方米、储藏室20.5平方米），买卖成交价：33万元，签订契约时买方须向卖方支付购房定金3万元，卖方于2017年3月底之前腾空房屋交于买方使用，同时结清水、电、物业、暖等各项费用，固定设施（如地面、防盗窗等）卖方不得拆除，过户所产生的一切费用由张海群支付，如任何一方不能按照合同约定的条款执行，买方违约定金不退，卖方违约须双倍赔偿定金，剩余房款30万元于过户之日一次性结清，空调2台、油烟机、打气灶、窗帘、热水器、太阳能、晾衣架不动，经王同社本人同意，此契约由李秀云代签。卖方签名：李秀云买方签名：张海群”。签订契约当日，被告李秀云收到原告张海群交纳的购房定金3万元。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本案的争议焦点是：1、原告张守群与被告李秀云签订的《胜鑫房产买卖契约》是否成立、有效？该买卖契约对第三人王同社是否生效？2、被告李秀云是否存在违约情形？本院认为，关于争议焦点1，经审理认为，原告张海群、被告李秀云分别在《胜鑫房产买卖契约》上签字、摁手印，根据《胜鑫房产买卖契约》的内容，能够确定合同的当事人姓名、标的和数量，且该《胜鑫房产买卖契约》不存在我国合同法第五十二条、第五十四条规定无效和被撤销的情形，本院认定该《房屋买卖合同》成立、有效；虽然第三人王同社未在《胜鑫房产买卖契约》上签字、摁手印，但从第三人王同社积极为办理涉案房屋过户手续而准备相关材料、腾空涉案房屋及对被告李秀云收取原告张海群交纳的购房定金3万元未提出异议等行为分析，第三人王同社作为被告李秀云的丈夫对被告李秀云出卖涉案房屋是知情并认可的，出卖涉案房屋系其真实的意思表示，该《胜鑫房产买卖契约》对第三人王同社产生效力。关于争议焦点2：原告张海群主张被告李秀云存在逾期���空房屋、交房、办理过户手续的违约行为，被告李秀云、第三人王同社不予认可，经审理认为，其一，原、被告及第三人对“2017年3月30日被告李秀云将已腾空房屋的事实告知房产中介”这一事实无异议，本院认定被告李秀云在腾空房屋方面不存在违约情形；其二，因“将房屋交付使用”这一行为履行内容是多样化的，包括查验房屋、清点物品、交付房门钥匙等内容，该交付行为需要买方、卖方、房产中介三方相互密切配合才能完成，现该交付行为尚未完成，与三方的行为均存在一定的关联性，结合被告李秀云已将腾空房屋的信息告知房产中介这一事实分析，不宜认定被告李秀云在交房方面存在违约情形；其三，因买卖双方约定“结清剩余房款30万元”与“办理过户手续”为同一日，且未约定明确的履行期限，根据我国合同法第六十六条之规定，买卖双方互负债务��没有约定履行顺序，应当同时履行。在原告张海群未结清剩余房款30万元的情况下，被告李秀云未办理涉案房屋过户手续的行为不存在违约情形。综上所述，原告张海群与被告李秀云、第三人王同社之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系，应受法律保护，原、被告及第三人签订的《胜鑫房产买卖契约》对原、被告及第三人均具有法律约束力，原、被告及第三人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。因本案中，原告张海群未提交有效证据证明被告李秀云的行为存在违约的情形，故对原告张海群所提“请求判令被告李秀云返还房屋定金3万元”的主张，本院不予支持。因原告张海群亦未提交有效证据证明第三人王同社的行为存在违约的情形，故第三人王同社在本案中不承担民事责任。依照《中华人���共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第十条第一款、第五十二条、第五十四条、第六十二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张海群的诉讼请求；二、第三人王同社在本案中不承担民事责任。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告张海群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 宋成元二〇一七年五月二十五日书记员 董 雪 来自