（2017）辽02民终1921号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-22
案件名称
王莹与浦项（大连）软件园开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王莹,浦项（大连）软件园开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1921号上诉人（原审原告）：王莹。委托诉讼代理人：康波，辽宁杰仕孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭。法定代表人：李明浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琳、房兆骞，辽宁智库律师事务所律师。上诉人王莹因与被上诉人浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称“浦项公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王莹上诉请求:撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、依据合同被上诉人应当在2015年8月31日前将符合国家和地方人民政府规定的、具备交付条件的房屋交付买受人使用，而被上诉人至今未交付房屋，此节事实被上诉人已通过《“浦项·道”延期交房通知书》予以确认，一审法院对双方无争议的事实未予认定错误。2、取得包括消防验收、竣工验收等各项验收合格的证明是建筑物交付使用的前提条件。一审法院认定了案涉房屋经消防部门消防检查不合格，且被上诉人没有提供竣工验收、消防合格的证明，却认定房屋符合交付条件错误。二、一审判决适用法律错误。1、合同第八条对于房屋交付约定条件为“依照国家和地方人民政府的规定”，“具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”也就是说，交付条件既要依照国家和地方政府的规定，也要符合合同的约定。因此，对于第八条交付条件的正确解释应为合法、合约。2、合同虽是当事人自愿的意思表示，但合同约定不能违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，否则即便符合当事人之间的约定，也因违法应当依据《合同法》第52条之规定认定无效。3、一审以2013年住建部的一项规定作为不采信上诉人关于交付行为违法的理由，明显不能成立。《消防法》、《建筑法》是法律，住建部的规定没有对抗或取消法律规定的效力。住建部规定取消了消防文件的要求，并非规定了建筑物不经消防验收合格即可交付。住建部仅是建设行政部门，而非公安消防部门，其无权行使或取消公安消防部门的法定职权。三、关于合同解除的适用法律问题。1、自愿原则是合同法赋予当事人订立、变更、解除合同的基本原则。双方当事人均未对合同解除事宜提出任何异议。本着“不告不理”的基本原则，一审法院不应主动对于合同解除的效力进行裁判。2、合同法及其司法解释明确规定了收到解除合同通知书的一方当事人提出异议的权利及其期限。该期限为除斥期限，到期不行使即丧失了提出异议的实体权利。一审法院既然认定了上诉人发送了解除合同通知书的事实，在被上诉人在法定期限内没有提出异议（其辩称没有收到自然就不可能提出异议）的情况下，应当依据《合同法》的规定认定合同已实际解除。3、至于上诉人解除合同的理由是否成立的问题，只能由合同的相对方即被上诉人提出，一审法院无权进行审查和裁判，因为“裁判”的基本前提是“诉”，“不告”自然不存在“审理”，本案系商品房买卖合同纠纷案件而非解除合同异议之诉案件。浦项公司辩称，不同意王莹的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、案涉房屋在2015年9月15日已具备合同约定的交房条件，即“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”。在案涉房屋已具备交付条件的情况下，上诉人无故拒绝收房，造成延期交房的责任在于上诉人，上诉人拒绝收房并要求解除合同无事实和合同依据。被上诉人于2015年9月7日以快递的形式向上诉人发送了书面的《房屋交付通知书》，上诉人已于次日签收，但迟迟不予收房并办理房屋交付手续。加之，因上诉人逾期支付房款，被上诉人亦有权相应顺延交房期限，因此，上诉人主张解除合同无事实和合同依据。二、案涉项目未通过消防验收不影响合同约定的交付条件和案涉项目竣工验收的有效性。1、案涉合同未将消防验收合格约定为交付条件。2、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件，不影响案涉项目竣工验收的效力。三、被上诉人从未收到上诉人发送的解除合同通知，假使上诉人于2015年11月3日送达通知，因此时尚未达到逾期交房超过60天，则不具备解除合同的客观条件，上诉人无权行使合同解除权，其通知解除合同的行为，不发生解除合同的效力。上诉人解除合同的通知不符合《合同法》第九十三条约定解除及第九十四条法定解除的情形，不发生解除合同的法律效力。请求驳回上诉，维持原判。王莹向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款656,342元及利息（自2014年2月17日起至实际付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算，截至2016年1月20日为70,000元）；2、被告赔偿原告偿还的银行贷款本息126,650元（截至2016年1月）；3、被告向原告支付违约金15,563.42元。一审法院认定事实：一、2014年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区xx号房屋，总价款为1,556,342元。该款项合同约定原告通过银行按揭支付，首付款656,342元，于合同签订之日交付，余款900,000元，原告以商业贷款的方式支付，并自合同备案完成之日起30日内交清。关于房屋交付时间及交付条件，该合同第八条约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期和因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；……”合同第九条约定：如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。因原告未付清应付款和违约金，则交付使用日期适当顺延。另外，《补充协议》第六条约定：原告有权解除《合同》时，应在解除权发生之日起七日内提出书面退房要求并送达给被告，否则，视为原告放弃退房要求。第十条约定：双方同意《合同》第十一条变更为原告应按合同规定的交付时间自行至被告售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知。合同签订后，原告于2014年2月17日交付首付款656,342元，被告为其出具此部分款项的购房发票。2014年2月18日，案涉合同经预售备案登记。2014年3月13日，原告与其贷款银行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为900,000元。2014年3月13日，被告为原告出具此部分款项的购房发票。二、关于案涉房屋是否符合合同所约定的交付条件，被告提交《工程竣工报告》、《勘查文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》以证明案涉房屋所在的被告开发的“韩国IT产业园5#楼”经浦项建设（中国）有限公司（施工单位）、大连市勘察测绘研究院有限公司（勘察单位）、大连理工大学土木建筑设计研究院有限公司（设计单位）、大连泛华工程建设监理有限公司（监理单位）分别验收并于2015年9月15日出具质量合格报告。原告则提交《大连市公安局政府信息不存在告知书》、《大连市公安局政府信息公开告知书》，以证明案涉小区的业主曾向大连市公安局申请公开“大连市高新园区浦项道小区二期5号楼是否消防验收合格”的政府信息，而此时被告并未向该局申报浦项道小区二期5号楼的消防验收许可或备案抽查的申请，且大连市公安局答复为：“韩国IT产业园5#、6#、7#住宅楼建筑、自动”建设工程不属应当实施消防验收行政许可的建设工程，而应采取备案抽查。2016年3月18日，大连市公安局对上述建设工程进行了现场检查，抽查结果为不合格。根据《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》记载，竣工验收存在的具体问题包括：1、部分疏散门宽度不足；2、部分室内消火栓门破损、部分室内消火栓缺少配件；3、防火窗未提供相关产品证明材料；4、未提供与现场相符的工程竣工图纸。被告收到该通知后，应当将该工程停止使用，组织整改后向大连市公安局消防局申请复查。被告于2016年5月23日出具书面意见，认可案涉房屋所在的5号楼尚未取得消防验收手续，竣工验收报告亦尚未提交政府相关部门。关于案涉房屋是否交付，原告称该房屋并不符合交付条件且被告亦未向原告交付房屋。原告同时提供被告于2015年7月22日向非本案原告的其他业主发出的《“浦项·道”延期交房通知书》，其上记载“……因装修进度的相关事宜影响了竣工时间，在此，很抱歉的通知您，我们不能按照您与我司签订《商品房买卖合同》的约定按时交付使用。我司为保证二期项目完整交付，在装修后续做了大量细致的工作，因此延误了合同中预定的房屋交付日期。现我公司提前告知您，我公司将在实际交付前发送房屋交付通知书，到时以房屋通知书内容为准。”被告则称案涉房屋已于2015年9月15日符合交付条件，同时被告提交EMS快递单证明其于2015年9月7日向原告发出《房屋交付通知书》，通知其收房，且原告签收该通知书。三、原告提供《解除合同通知函》及视频资料拟证其于2015年11月3日、11月4日向被告发出书面解除合同的通知，但被告并未签字。被告则辩称其从未收到过原告发出的上述通知函。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点有三，一是如何理解案涉《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件以及案涉房屋是否符合该约定交付条件。二是原告是否享有合同约定或法律规定的解除权。三是如果原告并未享有解除权，那么其向被告发出书面解除通知后，在被告未提出异议的情况下，案涉合同是否解除。关于焦点一，合同第八条约定案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”，现被告提交了勘察、设计、施工、监理等单位出具的验收合格报告并认为案涉房屋于2015年9月15日已符合合同约定的交付条件。原告则认为根据建设工程质量管理条例、建设项目环境保护管理条例、消防法、城乡规划法等相关规定的要求，被告除须组织上述五方进行竣工验收外，还要进行人防、规划、公安消防、环保等相关政府部门的专项验收并出具证明认为可以使用才能达到合同约定的“建设单位验收合格”及“具备交付使用条件”，而案涉房屋所在楼于2016年3月25日经消防备案检查为不合格，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。本院认为，案涉合同第八条第一款约定了五种交付房屋条件，且是对交房条件程度不同层级的约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。现合同第八条约定案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格”，原告则将该“验收”的主体扩大解释为规划、公安、消防、环保等部门进行专项验收，与合同约定不符。关于“具备交付使用条件”的理解，本院认为，首先，该“具备交付使用条件”的约定是在“经建设单位组织建筑工程验收合格”的前提下，不应进行割裂。其次，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称“2013年验收规定”），并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称“2000年验收暂行规定”）废止，两个竣工验收规定比较，2013年验收规定将2000年验收暂行规定第五条“工程符合下列要求方可进行竣工验收中第（九）项城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”和第（十）项“有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消。因此，规划、环保、消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件，在竣工验收阶段，案涉房屋经建设单位组织验收合格应视为“具备交付使用条件”，而此约定亦不违反法律法规的强制性规定。第三，原告虽提交证据证明，案涉房屋所在楼于2016年3月经大连市公安局进行消防备案检查时为不合格且被通知停止使用该工程，但本院认为，在政府备案阶段，如果被告的备案行为不符合法律规定，则应由相应的行政机关依据法律规定处理，本案中，即使被告存在未按照《大连市公安消防局建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》的要求继续使用案涉房屋的情形，亦属于行政机关行政管理的范畴，不属于民事案件审查范围。因此相关部门所作出的属于行政管理范畴的行为不能成为认定案涉合同约定交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件的依据。综上，被告所提交的证据可证明案涉房屋于2015年9月15日符合合同约定的房屋交付条件。关于焦点二，本院认为，原告于2015年11月3、4日向被告发出书面解除合同通知的事实，被告虽辩称未收到该通知，但原告的证据材料可以证明其拟证事实。关于原告是否具有合同约定的解除权，根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同。原告诉称被告应于2015年8月31日交付房屋但逾期60日尚未交付符合合同约定的房屋，故已可行使解除权，本院认为，如上第一个争议焦点，被告所提交的证据可证明案涉房屋于2015年9月15日符合合同约定的房屋交付条件。且被告亦提交证据证明其于2015年9月7日向原告发出交房通知，原告因认为房屋不满足交付条件而不收取房屋不应视为被告未履行交付房屋的义务。故此合同约定的交付房屋时间为2015年8月31日，房屋于2015年9月15日达到合同约定交付条件，虽然交付确逾期但并未超过合同约定的60日，综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原告行使解除权的行为不符合原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，亦不具备享有法定解除权的条件。关于焦点三，原告称其向被告发出书面解除合同通知后，被告并未提出异议，故案涉合同已解除。但如上第二个焦点，原告在发出解除合同通知时并不享有解除权，那么在被告未以诉讼或仲裁的形式提出异议的情况下，该解除通知是否仍产生合同解除的后果，本院认为，对于此焦点，理论与实践上确有一定的争议，但最高人民法院研究室于2013年6月4日向浙江省高级人民法院作出《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（【2013】79号），内容为：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。”故此，被告虽然并未以诉讼或仲裁的形式提出异议，但在原告没有解除权的情况下，该解除通知并未形成解除合同的效力。综上所述，原告诉请被告返还房款及利息、违约金均系以案涉合同已解除的事实为依据，但该合同并未解除，故对原告的诉请不予支持。对于被告的答辩意见予以采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王莹的全部诉讼请求。案件受理费12,485元，其他诉讼费50元，上述费用合计人民币12,535元（原告已预交），由原告自行承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。关于上诉人王莹提出案涉房屋不符合约定的交付条件一节，从已查明的事实可知，案涉房屋约定的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”何为“经建设单位组织建筑工程验收合格”？根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故“经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、监理、施工单位对案涉工程进行的验收。且我国自2013年始实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任。2013年住房城乡建设部发布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》将2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中要求在工程竣工验收前需由城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求出具认可文件及由公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件的规定取消。因此，在浦项公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位于2015年9月15日分别出具的工程符合要求、质量合格的报告及加盖了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位公章的“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”的情况下，应认定案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格。关于合同约定的交付条件中“具备交付使用条件”如何理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定，且王莹现未提供证据证明案涉房屋存在不符合合同附件中关于房屋交付标准或装修标准约定的情形，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件；其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，王莹与浦项公司签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即“具备交付使用条件”。故对王莹此项主张不予支持。关于王莹提出案涉房屋在公安消防部门的消防备案抽查中被确认为不合格，且至今未整改完毕，不符合交付使用条件一节，本院认为，案涉合同中有关房屋交付条件系双方当事人自愿协商确定的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，才能确认合同无效。强制性规定包括管理性规范和效力性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同条款无效。本案中，王莹提及的《中华人民共和国消防法》属于管理性的强制性规定，违反上述法律条款将依法承担相应的法律责任，但不能致使合同条款无效。双方在合同中已明确约定“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”为案涉房屋的交付条件，消防验收备案登记并不是合同约定的交付条件，现浦项公司提供的证据已经证明案涉房屋经建设单位组织验收合格且不存在不符合合同约定或法律、法规强制性规定交付条件的情形，即应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。所以，即使存在违反《中华人民共和国消防法》的情形，亦不影响双方在合同中对房屋交付条件约定的有效性。至于消防备案抽查是否合格以及整改是否完成，属于公安消防部门行政管理的范畴，不能以相关职能部门的管理行为认定案涉合同约定的交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件。故王莹此项主张不能得到支持。关于王莹提出案涉合同已经解除及原审法院不应主动对于合同解除的效力进行裁判一节，本院认为，王莹向一审法院起诉请求浦项公司向其返还购房款及利息、赔偿偿还的银行贷款利息、支付违约金的前提条件是合同已经解除，因此，法院必须主动对于合同解除的效力进行裁判。正如一审判决所述，王莹行使解除权的行为不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，亦不具备享有法定解除权的条件，浦项公司虽然并未以诉讼或仲裁的形式提出异议，但在王莹没有解除权的情况下，解除通知并未形成解除合同的效力。故王莹此项主张不能得到支持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,485元（王莹已预交），由上诉人王莹承担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 吕 瑛审判员 刘小南二〇一七年五月二十五日书记员 王丽秋 来自