（2017）辽0103民初432号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-07-10

案件名称

李治国、吉玉梅等与沈阳市沈河区良城美景小区业主委员会业主知情权纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市沈河区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李治国,吉玉梅,金绍柏,宋旭明,管宝军,郑明皓,于明,沈阳市沈河区良城美景小区业主委员会,沈阳万维物业服务有限公司

案由

业主知情权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条

全文

沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初432号原告：李治国，中国航空发动机集团沈阳黎明航空发动机集团有限责任公司员工。原告：吉玉梅。原告：金绍柏，无职业。原告：宋旭明，中国航空发动机集团沈阳黎明航空发动机集团有限责任公司员工。原告：管宝军，无职业。原告：郑明皓，无职业。原告：于明。被告：沈阳市沈河区良城美景小区业主委员会，住所地沈阳市沈河区东陵路3号。负责人：郑宏业，该委员会主任。委托代理人：刘爽，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。原告李治国、吉玉梅、金绍柏、宋旭明、管宝军、郑明皓、于明诉被告沈阳市沈河区良城美景业主委员会，第三人沈阳万维物业服务有限公司业主知情权纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，适用普通程序，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，人民陪审员李一民、李秀华组成合议庭，于2017年3月10日、5月24日公开开庭进行了审理。原告李治国、吉玉梅、金绍柏、宋旭明、管宝军、郑明皓、于明，被告沈阳市沈河区良城美景小区业主委员会的委托代理人刘爽，第三人沈阳万维物业服务有限公司法定代表人陈忠杰、委托代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李治国、吉玉梅、金绍柏、宋旭明、管宝军、郑明皓、于明诉称，1、本届业主委员会自2012年3月接手小区以来，财务收支不透明，不按规定公开建筑物共有部分的使用和收益明细及其他应公开的信息。2、本次续签物业服务合同程序严重违法：1.事前未公示物业服务合同；2.未经业主大会决议通过既违法续签物业服务合同。致使良城美景小区广大业主合法权益受到严重损害。据此原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，诉讼请求：1.要求被告公布自本届业委会成立至今，物业服务合同、共有部分的使用和收益明细，历次业主大会或者业主委员会的决定及会议记录及管理规约、业主大会议事规则，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。2.请求法院判决业委会续签物业服务合同无效；3.要求被告承担本案诉讼费。被告沈阳市××河区良城美景小区业主委员会辩称，一、良城美景小区业主委员会没有侵犯业主知情权的情形。良城美景小区业主委员会经合法成立，代表业主的利益为园区业主行使共同管理权，同时监督物业公司管理运作。良城美景小区业主委员会成立于2012年3月21日，成员九名：1、郑宏业，主任，主要负责主持业主委员会工作、主持召开业主大会和业主委员会会议，代表业主委员会对外签约或签署文件，管理印章，以及业主大会或业主委员会授权的其他职责等；2、闫振杰，副主任，主要负责小区业主公共资产管理，物业服务相关财务支出工作，涉外工作及法律事务；3、吴忠喜，副主任，负责小区业主联络工作，分管综合治理，建立和管理业主委员会档案等；4、李志钢，委员，负责监督委员；5、来晶，委员，负责财务审核内勤文秘；6、杨鹏，委员，负责绿化卫生；7、武志刚，委员，负责安保协调；8、刘雅杰，委员，负责宣传；9、刘丽华，委员，负责宣传。至2017年1月17日共召开业主委员会会议61次，认真履行业主委员会基本职责：安排了业委会成员的值班制度，广泛听取业主的建议；对业主提出最多的房屋损坏事宜，业主委员会争取到了园区开发商存留在东陵区质监站的房屋质保金100万，用此资金给园区500余名业主进行了房屋维修；园区电梯出现配件更换，因维修基金没有启动，业主委员会为了保障业主基本权利，决定使用业主公共收益部分暂时垫付，切实保障业主出行；本园区原有的保莱物业不作为，业主委员会召开业主大会，解聘不负责任的物业公司，经过公开招标选取了现有物业。二、良城美景业主公约(2011.12.9)和业主大会议事规则(2012.2)对外公示，张贴于良城美景小区公示栏。良城美景业主公约系2011年12月9日形成，业主大会议事规则系2012年2月，两个文件均形成于良城美景业主委员会成立之前，由海棠社区组织筹办形成。业主委员会2012年3月成立自2013年10月期间，本园区系保莱物业提供服务，保莱物业不作为，拒绝向业主委员会提供公共收益部分，业主委员会多次与保莱物业沟通均未果，无奈，2013年6、7月份业主委员会召开业主大会，在取得了全体业主近百分之七十的同意后，解聘了保莱物业，经公开招标，万维物业2013年9月9日入驻良城美景小区。万维物业服务期间，自2013年9月至2016年12月，共产生公共收益899547元，其中40%即339668.95元可供业主使用，此笔费用用于更换园区垃圾桶、绿化补植、电梯维修、设备维修等合计支出319795元。每一笔公共收益的支出，都由物业公司向业主委员会出具请示报告，并由业主委员会召开会议讨论决定是否实施。三、关于业主委员会续签物业合同。万维物业第一次合同是2013年10月1日至2016年12月31日，2016年11月，业主委员会召开业主大会，以入户调查、电话回访的形式来决定是否续签万维物业，经调查和回访，本区域共有业主1881户，参会业主1348户，获同意票1164户，占园区业主的61.88%。2016年12月7日业主委员会对外张贴会议决议，公布了上述统计结果，业主委员会与万维物业于2016年12月12日签订了物业服务合同，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。2013年10月1日至2016年12月31日的物业合同约定公共收益40%可供业主使用，新续签的物业合同（2017年1月1日至2019年12月31日）明确约定公共收益60%可供业主使用，为园区业主提供了更多的保障。综上，良城美景小区业主委员会一直在为本园区业主维护基本权利，为业主争取一个良好的生活环境，业主委员会本身系公益性质的民间组织，组织成员也非专业人士，但都是热爱公益、愿意为大家做出贡献的热心人士，在积极努力的各负其责情况下，尽可能的保障全部工作公开透明，尽管被诉至人民法院，也希望居住在同一个园区的业主被答辩人能够在答辩中看到业委会工作的不易，也希望被答辩人能够多关注一下园区内的公示板(两个园区四个大门都配有公示板，各个单元门也配有公示板），不要采取过激行为和诋毁行为，为我们居住的同一个园区共同努力。最后，七名被答辩人的诉讼请求没有法律及事实依据，应予驳回。第三人沈阳万维物业服务有限公司述称，物业公司与业委会签订的物业服务合同是基于双方自愿的基础上真实意思表示，不违反法律规定。业委会作为业主大会的执行机构根据业委会出具的业主大会决议，物业公司完全有理由相信业委会在执行业主大会的决议，其有权与物业公司签订物业服务合同，故涉诉的物业服务合同合法有效。经审理查明，被告沈阳市××河区良城美景小区业主委员会于2012年7月11日经沈阳市××河区东陵街道海棠社区委员会同意，在小区办备案登记成立。2013年9月27日，原告作为（××），沈阳泽兴物业招投标代理有限公司为招投标代理单位，对其在沈阳市沈河区东陵路3号的沈阳“良城美景小区”物业服务项目（总建筑面积为176450.07平方米），于2013年9月24日进行了公开招标选聘物业服务企业。经评标委员会综合评审推荐后，××确定贵单位为本项目的物业服务的中标人。中标的物业服务标准为（1）高层住宅：1.00元/月/平方米建筑面积；电梯费12元/每/人/月。（2）多层住宅：1.00元/月/平方米建筑面积。（3）商业网点：0.50元/月/平方米面积。（4）地上停车位物业费人民币100.00元/每/月/个。（5）地下车库每/月/每平方米建筑面积人民币0.50元等内容。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务委托合同》中的相关条款执行。贵方接到通知后，于2013年10月24日前，派人代表或授权委托人到沈阳市××河区良城美景小区业主委员会签单物业服务委托合同。2013年10月8日，被告作为（甲方）与第三人沈阳万维物业服务公司（乙方）签订《“良城美景”小区物业服务合同》一份，约定了物业服务的内容及标准，并约定园区建筑面积176450.07平方米，总占地面积88270.2平方米，期限为三年，自2013年10月1日至2016年12月31日止。还约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的地上停车位，由乙方代业委会或物业使用人收取占用费100/月/位，其收入扣除应缴税费，其中60作为和弥补乙方物业管理费不足，其余部分与乙方管理，甲方根据业主意愿支配使用，每年底向业主公布账目一次等。2016年12月12日，双方续签订《“良城美景”小区物业服务合同》一份，约定了物业服务的内容及标准，并约定园区建筑面积176450.07平方米，总占地面积88270.2平方米，期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。还约定：1、按相关规定，物业公共部位、设施设备收益的60%用于补充物业共用部位、共用设施的工程改造费用。2、按相关规定，物业共用部位、设施设备收益的40%作为物业服务企业应收取的服务费用。原、被告因被告与第三人沈阳万维物业服务公司续签《“良城美景”小区物业服务合同》及园区内公共收益收支、处置事宜协商未果，原告起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述，中标通知书、业主委员会备案登记表、《“良城美景”小区物业服务合同》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持。（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，关于原告要求被告公布其业主委员会自2012年成立以来至今园区内公共收益收支明细及公共收益处置的情况及业主大会记录的请求，符合上述法律规定，本院对此予以支持。关于原告要求确认被告与第三人沈阳万维物业服务公司续签的《“良城美景”小区物业服务合同》无效问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案在审理过程中，原告未能提供充分的证据证明，其要求确认被告与第三人沈阳万维物业服务公司续签的《“良城美景”小区物业服务合同》无效，因证据不足，且缺乏相应的法律依据，故对原告的这一诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区良城美景小区业主委员于本判决发生法律效力之日起30日内向业主公布：被告自本届业委会成立至今，物业服务合同、共有部分的使用和收益明细，历次业主大会或者业主委员会的决定及会议记录及管理规约、业主大会议事规则，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；二、驳回原告李治国、吉玉梅、金绍柏、宋旭明、管宝军、郑明皓、于明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李治国、吉玉梅、金绍柏、宋旭明、管宝军、郑明皓、于明及被告沈阳市沈河区良城美景小区业主委员会各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　杨晓霞人民陪审员　　李一民人民陪审员　　李秀华二〇一七年五月二十五日书　记　员　　张　博本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持。（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 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