（2016）闽0524民初5596号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-10-19

案件名称

李红梅与吴秀芬、郑银树房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

安溪县人民法院

所属地区

安溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李红梅,吴秀芬,郑银树,福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零八条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省安溪县人民法院民事判决书（2016）闽0524民初5596号原告：李红梅，女，1984年11月18日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：陈连生、陈丽萍，福建联谊律师事务所律师。被告：吴秀芬，女，1985年6月3日出生，汉族，住福建省安溪县。被告：郑银树，男，1982年4月24日出生，汉族，住福建省安溪县，被告：福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司，住所地安溪县凤城镇河滨南路585号，统一社会信用代码：913505240622550927。法定代表人：谢育生，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金宝、胡英雄，福建铭群律师事务所律师、实习律师。原告李红梅与被告吴秀芬、郑银树、福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司（以下简称：诚益公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李红梅的特别授权委托诉讼代理人陈丽萍、被告诚益公司的法定代表人谢育生及其特别授权委托诉讼代理人胡金宝到庭参加诉讼，被告吴秀芬、郑银树经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红梅向本院提出诉讼请求：1.判决解除李红梅与吴秀芬、郑银树于2015年9月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判决吴秀芬、郑银树返还定金300,000元、购房款190,000元，合计490,000元；3.判决吴秀芬、郑银树支付违约金（自2015年10月26日起，以540,000元为基数，按照每日万分之五计算至付清款项之日止，暂计算至2016年10月25日止为98,550元）；4.诚益公司返还中介费1,000元及利息；5.诚益公司对吴秀芬、郑银树应当返还的款项承担连带责任；6.诉讼费用由吴秀芬、郑银树、诚益公司承担。事实与理由:2015年9月19日，李红梅与吴秀芬、郑银树经过诚益公司中介签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（吴秀芬、郑银树）所有的坐落在安溪县“金沙水岸”B区第六幢2802房（建筑面积132.81平方米，商品房买卖合同编号NO：0425392）以540,000元出卖给乙方（李红梅）。合同第七条第2项：甲方保证上述房产产权清晰，在房屋产权转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如因此造成合同无法履行，视为违约。第八条第（一）项：自违约行为发生之日起，违约方按照成交价款每日万分之五支付违约金；第（二）项：自违约行为发生之日起超过十日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函之日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同；若甲方违约，则甲方除应将扣除定金金额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金。合同签订后，李红梅支付诚益公司中介费1,000元，李红梅支付吴秀芬、郑银树定金150,000元、购房款190,000元，合计340,000元。因吴秀芬、郑银树尚欠他人债务，上述房屋被安溪县人民法院采取财产保全措施。导致《房屋买卖合同》目的不能实现，且上述房屋在执行拍卖中。综上，吴秀芬、郑银树的行为已构成违约，诚益公司提供房源信息存在过错，对《房屋买卖合同》目的不能实现，应承担连带违约责任。为此，诉讼请求上述判决。诚益公司辩称，一、本案李红梅与吴秀芬、郑银树签订《房屋买卖合同》并非诚益公司居间介绍，诚益公司只负责代为书写合同以及协助办理过户手续。2015年9月19日，李红梅在吴秀芬、郑银树带领下到现场看过涉案房屋后，共同找到诚益公司要求代为书写合同以及代为办理过户手续，诚益公司就提供公司相关合同样本给双方签订，收取1,000元是代书和协助办理过户手续的费用，不是中介费；二、即使以《房屋买卖合同》认定诚益公司为中介人，但诚益公司也没有过错，合同解除后也无须对吴秀芬、郑银树应当返还的款项承担连带支付责任。1.吴秀芬、郑银树系夫妻关系，他俩有权出卖共同财产即涉案房屋。2.李红梅对吴秀芬、郑银树所出售的房屋已经充分了解。3.诚益公司无权查询涉案房屋权属登记信息，无权查询涉案房屋权利状况（包括他项权和房屋权利的其他限制等），诚益公司不知道也无法知道涉案房屋被法院采取保全措施的情况。综上所述，李红梅诉称诚益公司提供的房源信息存在过错与事实不符，诚益公司没有过错，无须对吴秀芬、郑银树应当返还的款项承担连带支付责任。因此，请求驳回李红梅对诚益公司的诉讼请求。吴秀芬、郑银树未作答辩，也未提供证据。本案双方争议焦点如下：李红梅的诉讼请求是否成立。是否得到支持。李红梅围绕诉讼请求提交了如下证据：1.李红梅身份证复印件。证明李红梅身份基本情况；2.《房屋买卖合同》复印件。证明李红梅、吴秀芬、郑银树双方约定的权利义务关系；3.《收款条》复印件。证明李红梅支付吴秀芬、郑银树定金、购房款的事实。诚益公司质证后认为，对李红梅提供证据1的三性无异议。证据2的真实性无异议，但诚益公司只是代写合同，协助办理过户手续，吴秀芬、郑银树有权出售房屋，李红梅已充分了解涉案房屋，违约责任只有由吴秀芬、郑银树承担，诚益公司没有责任。证据3由法院认定。诚益公司为证明其诉讼主张提交了如下证据：吴秀芬、郑银树的身份证及户口簿、《商品房买卖合同》复印件各一份。证明吴秀芬、郑银树是涉案房屋共有人，他俩有权出卖涉案房屋，诚益公司已经尽到合理的注意义务。李红梅质证后认为，对诚益公司提供证据的三性无异议，但不能说诚益公司有尽到充分提醒的义务。本院认为，吴秀芬、郑银树经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又在本院指定举证期限内不提交书面答辩及证据。吴秀芬、郑银树对李红梅、诚益公司提供上述证据视为放弃质证的权利。诚益公司对李红梅提供证据1、2的真实性异议。李红梅对诚益公司提供证据的三性无异议。李红梅、诚益公司提供上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月19日，出卖方（甲方：吴秀芬、郑银树）、购买方（乙方：李红梅）、中介方（丙方：诚益公司）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条、甲方同意原向泉州金龙置业有限公司开发的位于安溪县××××金沙水岸××区第6幢28层2802号房出卖给乙方。乙方经过甲方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；第二条、甲乙双方议定的上述房产成交价为540,000元；第三条、房款交付及期限：1.第一期：甲、乙双方签订本合同当日，乙方支付给甲方购房定金150,000元；第二期：乙方于2015年10月5日前支付给甲方购房款190,000元；第三期、该房产的银行按揭贷款200,000元，每月缴款约9,000元，由甲方续缴，自2015年9月起每月9日前由甲方按时汇入甲方指定的银行代扣账户；第四期、甲乙双方共同到安溪县行政服务中心住建局房产交易窗口及国土资源局土地使用权交易窗口办理过户完成，乙方支付给甲方购房款除乙方已付的购房款后的数额，受理单暂由丙方保管，待甲方收到该笔购房余款后，由丙方转交给乙方；第五条：甲方应在收到乙方第一期购房款当日配合乙方共同到金沙水岸××区物业处办理交房手续，交房前的费用由乙方负责支付；第七条、违约认定：1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同附件的约定履行义务的，视为违约；2.甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同无法履行，视为违约；若该房产已出租，甲方未在交房前妥善解决租赁事项，视为违约。第八条、违约责任：（一）.自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；（二）.自违约行为发生之日起超过十日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函之日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同；若甲方违约，则甲方除应将扣除定金金额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约，则甲方应将扣除定金金额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已付的定金则作为对甲方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用（律师代理费、差旅费）；（三）若甲方违约致使合同无法履行，乙方已将上述房产装修，甲方除按本合同第1、2款履行违约责任外，甲方愿意再赔偿给乙方装修费用250,000元；若乙方违约致使合同无法履行，乙方已将上述房产装修，则所装修归甲方所有，乙方不得故意破坏既有配套设施；第十二条、上述房产的产权现状为还未办理房产证和土地证，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，甲乙不得以此为由拒绝履行合同。合同签订后，李红梅分别于2015年9月19日、2015年10月4日支付吴秀芬、郑银树150,000元、190,000元，合计340,000元，并由吴秀芬、郑银树分别出具“收到李红梅购买安溪县××××金沙水岸××区第6幢28层2802号房购房含定金人民币壹拾伍万元整（小写￥：150,000.00元）、壹拾玖万元整（小写￥：190,000.00元）”的收款条给李红梅收执。李红梅支付诚益公司服务费1,000元。安溪县城厢镇蓝溪金沙水岸××区第6幢28层2802号房于2015年8月24日被（2015）安执保字第10号查封，于2017年3月28日被（2017）闽0524执353号查封。本院认为，李红梅与吴秀芬、郑银树签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定的部分，应受法律保护。双方应按合同约定全面履行义务。吴秀芬、郑银树作为上述房屋所有权者，明知尚欠他人债务而隐瞒该房屋被法院查封的事实，将上述房屋出卖给李红梅，致使《房屋买卖合同》目的不能实现，根据双方当事人合同约定的内容，吴秀芬、郑银树的行为视为构成违约，应承违约的民事责任。李红梅请求解除与吴秀芬、郑银树签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”的规定，其理由成立，本院予以支持。合同解除后，吴秀芬、郑银树取得的款项应予以返还。李红梅求吴秀芬、郑银树支付双倍定金，从李红梅提供的收款条内容看，李红梅支付的款项已计算含购房款中，其请求理由不能成立，不予采纳。诚益公司为李红梅与吴秀芬、郑银树签订《房屋买卖合同》提供服务，其对《房屋买卖合同》的目的不能实现并无过错，不应承担相应的民事责任。诚益公司的辩解意见，理由成立，予以采纳。吴秀芬、郑银树经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。本院依法缺席审理与判决。综上所述，李红梅诉讼请求合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李红梅与吴秀芬、郑银树及福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司于2015年9月19日签订的《房屋买卖合同》；二、吴秀芬、郑银树应返还给李红梅购房款340,000元；三、吴秀芬、郑银树应支付李红梅违约金（自2015年10月26日起计算，以540,000元为基数按照每日万分之五计算至本判决生效确定付款之日止）；上述二、三项应在本判决生效之日起十五内给付。四、驳回李红梅对福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,695元，由李红梅负担1,815元，吴秀芬、郑银树负担7,880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审　判　长　　白荣南人民陪审员　　陈秀珠人民陪审员　　吴瑜敏二〇一七年五月二十五日书　记　员　　陈淑婷附：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”