（2017）粤01民终3348号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市联胜实业有限公司与方汉强租赁合同纠纷2017民终3348二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方汉强,广州市联胜实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3348号上诉人（原审被告、反诉原告）：方汉强，住广东省深圳市。委托代理人：陈浩纯，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：林嘉倩，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市联胜实业有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：温荣华，该公司董事长。委托代理人：曾顺楠，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：雷雅仪，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人方汉强因与被上诉人广州市联胜实业有限公司（以下简称联胜公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人方汉强上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回联胜公司的全部诉讼请求；确认双方于2014年7月14日签订的《租赁合同》无效；判令联胜公司返还方汉强入场费35000元及押金l5912元；2、由联胜公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：民事行为的法律效力，是确认各方民事权利义务的基础，是人民法院正确适用法律的前提。但本案中，一审法院一方面对双方签订的《租赁合同》的效力回避不提，另一方面却在合同的法律性质都不明确的情况下作出了判决，这一判决无论是程序上还是法律适用上，必然是错误的。一、本案中，一审法院在方汉强提供了媒体报道及行政主管部门的意见且联胜公司也未能提供涉案商铺有《建设工程规划许可证》的情况下，认为涉案商铺是否属于违法建筑，应由行政管理部门先行认定，故对方汉强请求确认与联胜公司之间的《租赁合同》的效力及返还押金的问题，不予处理，并以此为由驳回方汉强的诉讼请求，这一判决无论是从程序上还是实体上都是错误的。合同的效力，属于法院应审查的范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。方汉强的证据及联胜公司的自认，足以证明方汉强已支付押金及入场费给联胜公司，在《租赁合同》无效的情况下，联胜公司依法应返还财产给方汉强，而方汉强对于未使用期间的租金、管理费或房屋占有使用费，也不应支付。二、一审法院对《租赁合同》的效力不予处理，但却按照有效合同对涉案商铺计算租金及管理费等，并以《中华人民共和国合同法》认定违约责任及减损原则，判决方汉强应支付租金及管理费给联胜公司，缺乏法律依据。三、在联胜公司无法证明方汉强实际使用的水、电费用的情况下，一审法院又认为因方汉强已预先支付了水电费押金5000元，双方可自行对水电费据实结算，对此不予处理。方汉强与联胜公司之间，就是因为无法自行处理才引起诉讼，而一审法院一方面判决方汉强应支付未使用期间的租金及滞纳金，一方面对于联胜公司无法举证的水、电费，却又要双方自行结算，不予处理，显属错判、漏判。被上诉人联胜公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、合同是双方自愿签订的，不存在欺诈和隐瞒，方汉强明确知道涉案物业属于政府遗留问题建筑，合同签订后联胜公司严格依约履行，将商铺交付给方汉强使用，履行了合同义务。三、方汉强主张涉案大楼属于违法建筑并无依据。2016年11月8日，联胜公司向一审法院起诉请求：1、方汉强向某乙公司支付自2015年9月15日至2016年11月15日拖欠的租金76384元（每月租金5456元，计至判决生效之日止）；2、方汉强向某乙公司支付滞纳金11388.75元（按合同约定的标准计算，自2015年10月6日计至实际清偿之日）；3、方汉强向某乙公司支付自2015年7月1日至2016年9月30日拖欠的水电费和管理费共9597元；4、方汉强向某乙公司支付拖欠水电费、管理费产生的滞纳金1569.70元（按合同约定的标准计算，自2015年10月6日计至实际清偿之日）；5、本案诉讼费用由方汉强承担。方汉强提起反诉请求：1、确认双方于2014年7月14日签订的《租赁合同》无效；2、判令联胜公司返还方汉强入场费人民币35000元及押金人民币15912元；3、由联胜公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月13日，联胜公司（乙方）与广州市文化公园（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将荔湾区西堤二马路37号展览大楼1-5层、展览大楼东南侧房屋以及人民南路45号四楼房屋出租给乙方，建筑面积合计7013.5平方米；租期从2010年9月13日至2015年9月12日。同年12月6日，双方签订《补充协议书》（一），约定租期截止至2016年5月12日。后双方又签订合同将西堤二马路37号旧楼全栋租期截止时间延至2017年6月30日。2014年7月14日，联胜公司与方汉强签订了《租赁合同》，约定方汉强向联胜公司承租西堤二马路37号新文园夹层A区005号商铺（涉案商铺，建筑面积9平方米）经营电子配件；租期暂定为三年，从2014年7月15日至2017年6月30日止，租期内每月租金为5456元；方汉强应在每月5日前一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上一月铺内电费等各项费用，每逾期一天，联胜公司有权按所欠金额每日5%计收滞纳金，逾期十天未付的，除所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐；方汉强在租赁期限内，不得随意停止经营，否则从停业登记之日起计，超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐。同日，方汉强（乙方）与广州新文园物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定乙方按每月288元（不含公共水电分摊）标准在每月1-5号向甲方支付管理费；逾期一日，按拖欠金额的5%支付滞纳金。2014年7月15日，方汉强从联胜公司处接收了涉案商铺开始使用，并向某乙公司支付按金10912元及水电押金5000元。承租期间，方汉强支付租金至2015年9月底及支付管理费至2015年6月底。一审庭审中，方汉强主张从2015年10月1日停止经营并撤离涉案商铺至今。联胜公司则认为因方汉强没有与其办理退租及房屋交接手续，故视为其一直占用该商铺，合同仍在继续履行过程中；同时表示一开始发现方汉强没有经营及从2015年10月开始欠租后就一直有催促其支付租金及其他费用，并提交了催收租金及水电费、管理费单据拟以证实。从单据上显示，2015年7-9月的电费为259元2015年10-12月的电费为235元、2016年1-9月的电费为0元。联胜公司为了证明其有权收取管理费及水电费，提供了广州新文园物业管理有限公司在2016年11月8日出具的《情况说明》拟以证实。广州新文园物业管理有限公司在该《情况说明》中确认受联胜公司委托与涉案商铺所在场地的租户签订《物业管理服务协议》，并协助与租户办理商铺交付手续，其余提供服务、结算管理费及水电费等权利义务均由联胜公司行使，作为联胜公司与租户签订《租赁合同》中补充约定相关权利义务履行。一审法院认为：本案纠纷因方汉强擅自停止经营撤离商铺及拖欠租金和其他费用而引起。从联胜公司陈述发现方汉强没有经营及从2015年10月开始欠租后就一直有催促其履行义务的情况以及催缴水电费单据上显示的电费数额来看，可确认方汉强所述在2015年10月份停止经营及撤场的事实。合同因方汉强原因已提前终止，但方汉强该行为违反了租赁合同的约定，联胜公司要求其支付拖欠的租金及违约金合法合理，一审法院予以支持。依据租赁合同的约定，若方汉强在租赁期限内随意停止经营超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺。由此可见，联胜公司在方汉强违反上述约定超过三天的情况下即享有单方解除合同的权利。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本案中，联胜公司在发现方汉强从2015年10月份之后未依约经营及拖欠租金，并经催促后仍没有继续履行合同的情况下，并没有及时行使合同解除权以终止租赁关系及防止损失扩大，该行为亦不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求方汉强赔偿。至于租金合理损失期间，一审法院酌情认定为两个月即从2015年10月1日至11月30日止，也即对联胜公司要求方汉强支付该两个月租金及违约金的请求，一审法院予以支持，对超出该请求部分，一审法院不予支持。对于违约金标准，联胜公司主张按照合同约定每日5%计算显然过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率分别从拖欠费用的当月6日起计付损失。对于方汉强反诉要求确认与联胜公司签订的《租赁合同》效力的问题。方汉强虽然提供互联网上报道涉案商铺所在大楼存在违法建筑的网页证据，但该证据未能证实方汉强所承租的涉案商铺属于违法建筑范围。因此，对于涉案商铺是否属于违法建筑，应由行政管理部门先行认定处理。故方汉强反诉要求确认与联胜公司签订《租赁合同》的效力及返还押金15912元的问题，一审法院对此不予处理。方汉强反诉要求联胜公司返还入场费35000元的诉讼请求。因方汉强不能提供向某乙公司支付入场费35000元的证据，方汉强该反诉请求，一审法院不予支持。对于方汉强申请调查取证的问题。因方汉强在庭审中没有提供证据证实涉案商铺存在漏水，且其当庭承认在2015年10月1日已经离开涉案商铺。故方汉强申请已没有调查必要，一审法院对此不予接纳。关于联胜公司主张管理费及水电费请求的问题。首先，从联胜公司提供《情况说明》内容来看，支付管理费实际为租赁合同关于方汉强承租期间附带义务的补充约定，该支付义务与租金一样取决于租期及租赁关系的存续状况，联胜公司有权向方汉强主张清偿责任；但是如上所述，仅能要求方汉强支付至2015年11月30日止的管理费及参照人民银行同期同类贷款利率计付损失。其次，因方汉强已向某乙公司预先支付了水电费押金5000元，双方可自行对水电费据实结算，一审法院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年12月29日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，方汉强向广州市联胜实业有限公司支付从2015年10月1日至11月30日止的租金（每月5456元）及赔偿损失（以每月拖欠租金数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，方汉强向广州市联胜实业有限公司支付从2015年7月1日至11月30日止的管理费（每月288元）及赔偿损失（以每月拖欠费用为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠费用当月6日起计付利息至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）；三、驳回广州市联胜实业有限公司其他诉讼请求；四、驳回方汉强的反诉请求。案件受理费1137元，由广州市联胜实业有限公司负担995元、方汉强负担142元；反诉费537元由方汉强负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，经本院调查，广州市荔湾区综合行政执法局向本院出具《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2014]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》。其中，荔综规处字[2014]4号《违法建设行政处罚决定书》于2012年2月15日作出，内容为联胜公司未经规划部门批准，在展览大楼4楼楼顶加建第5层，违反《广州市城市规划条例》第三十八条第二款的有关规定，建设的房屋依据广州市规划局定性意见，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求自接到本处罚决定书之日起5日内，自行无条件拆除上述违法建设，整饰现场。逾期不履行，该分局将依法强制执行，所需费用由联胜公司承担，等。荔综规处字[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》于2016年12月23日作出，内容为：文化公园于2010年9月将荔湾区西堤二马路文化公园内展览大楼东侧房屋出租给当事人联胜公司。联胜公司于2010年9月至10月期间将上述展览大楼东侧原房屋拆除，紧贴展览大楼重建1幢地上2层钢结构建筑物（部分1层），首层面积1240.58平方米（其中扩建面积816.97平方米、改变规划用途面积693.44平方米）；夹层扩建面积900.78平方米；二层扩建面积693.44平方米。上述建设总面积为2835平方米，现作商铺使用。具体位置以（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》为准。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十规定，已构成违法建设；根据市规划局《关于提供违法建设规划意见的函》(穗规函(2014)4801号)，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。由于上述重建部分与展览大楼成为一体化建筑，经会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门以及有关结构力学等专家论证，并征求荔湾区人民政府意见，上述违法建设被认定为无法拆除的违法建设。根据《广州市违法建设查处条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我局现对当事人作出如下行政处罚：没收上述1幢地上2层钢结构建筑物（部分l层），面积2835平方米。当事人如对本处罚决定不服的，可在接到本处罚决定书之日起60日内，向荔湾区人民政府申请复议，或在六个月内向广州铁路运输第一法院起诉。逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行本处罚决定的，我局将依法申请人民法院强制执行。《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中展览大楼东侧宽度24.10米的部分以红色虚线标识，其余部分没有红色虚线标识。联胜公司质证称，其暂未收到[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》,其真实性、合法性由法院认定，即便该决定书真实合法，待联胜公司收到正式通知后亦准备提出异议，该决定书的内容仍有争议，联胜公司至今仍能继续正常经营该场所，并无相关部门采取处罚措施；广州市建设工程违法建设测量记录册所进行测量的内容，仅涉案大楼的东侧存在违法建设问题，且该违法建筑已成为大楼的一体化建筑，无法进行拆除，证明该部门建筑与其他建筑一样可用于正常经营；方汉强承租商铺期间，一直正常经营，并顺利办理营业执照以及税务登记，无任何影响其经营的事件发生，而本案之所以发生，完全是由于方汉强自身经营不善、有意逃避缴纳租金的不诚信行为导致；对其他证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。方汉强质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，涉案建筑属于违法建筑，无论现在涉案建筑是否处罚，至今涉案建筑是没有建设工程规划许可证的，因此涉案合同是无效合同。再查，联胜公司在（2017）粤01民终1746、2591、4220号联胜公司与其他承租人租赁合同纠纷一案二审中提交涉案场地夹层平面图，由该图可见，本案夹层A区005号商铺在最东边靠墙的中间位置。二审期间，本院对（2017）粤01民终1746、2591、3348、4220号案组织各方当事人到现场勘验，联胜公司委托代理人经本院通知未到场，方汉强委托代理人及联胜公司工作人员蔡某乙鸿在场并确认涉案商铺的实际位置与联胜公司二审提交的平面图中的商铺位置一致。又查，联胜公司一审期间提交《收费单》，显示涉案商铺2015年7-9月水费90元、排污及垃圾费90元、电费259元、分摊电费956元；10-12月水费90元、排污及垃圾费90元、电费235元、分摊电费728元，另联胜公司提交其支付水电费、污水处理费的《广东省行政事业单位资金往来结算票据》若干。方汉强对上述证据不予确认，认为不能证明是方汉强实际使用产生的费用，等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。关于合同效力问题。根据广州市荔湾区综合行政执法局出具的《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2014]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》，联胜公司在涉案展览大楼加建的第5层以及将东侧拆除重建的一、二层、夹层部分属于违法建设。联胜公司未能提交证据推翻上述认定，其在另案中提交的平面图则显示涉案商铺在广州市荔湾区综合行政执法局认定的违法建设范围内，涉案商铺在平面图中的位置也与现场勘验情况一致。方汉强一、二审期间也均主张合同无效。根据举证责任规则，本院认定联胜公司与方汉强于2014年7月14日签订的《租赁合同》为无效合同。关于占有使用费、管理费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然合同无效，但联胜公司有权要求方汉强参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。《租赁合同》约定方汉强应于每月5日前交纳当月的租金、管理费等费用，故管理费亦属于方汉强占用期间应支付的合理费用，方汉强逾期支付占有使用费、管理费所产生的利息损失亦属于联胜公司的合理损失，方汉强应予承担。方汉强主张其于2016年10月1日搬走，但其作为承租人在搬走时负有交还场地的义务，方汉强一、二审期间均未举证证明其向某乙公司交还涉案商铺，联胜公司也未及时收回商铺避免损失扩大，故一审法院酌情认定方汉强应向某乙公司支付2015年11月30日之前的租金（应为占有使用费）、管理费及相应利息并无不当，本院予以认可。方汉强上诉请求撤销一审判决第一、二项依据不充分，本院不予支持。一审判决第一项中的租金表述不当，本院更正为占有使用费。关于押金应否返还问题。合同无效，因该合同取得的财产应相互返还。故联胜公司收取的涉案商铺按金10519元应予返还。至于水电费押金5000元，联胜公司为证明其垫付了水电费等相应费用，提交了《广东省行政事业单位资金往来结算票据》及《收费单》，虽然方汉强不予确认，但上述费用为合理费用，本院认为应从方汉强交纳的水电费押金中予以扣减为宜。上述《收费单》未区分每个月的水电费、排污及垃圾费，本院认定酌情扣减2157元，即联胜公司应向方汉强返还水电费押金2843元。关于入场费应否返还问题，方汉强未提交充分证据证明其已交纳入场费35000元，本院对方汉强的该上诉请求难以支持。综上所述，上诉人方汉强关于应退还商铺按金10519元、水电费押金2843元部分的上诉请求成立，本院予以支持；其余上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7054号民事判决第二、三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7054号民事判决第四项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7054号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，方汉强向广州市联胜实业有限公司支付从2015年10月1日至11月30日止的占有使用费（每月5456元）及赔偿损失（以每月拖欠占有使用费数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）；四、确认广州市联胜实业有限公司与方汉强于2014年7月14日签订的《租赁合同》无效；五、自本判决送达之日起十日内，广州市联胜实业有限公司向方汉强返还按金10519元、水电费押金2843元；六、驳回方汉强的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1137元，由广州市联胜实业有限公司负担969元，由方汉强负担168元；反诉受理费537元，由广州市联胜实业有限公司负担141元，由方汉强负担396元。二审案件受理费1072元，由上诉人方汉强负担791元，由被上诉人广州市联胜实业有限公司负担281元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年五月二十五日书记员 张 利 关注公众号“”