（2016）沪0101民初20651号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-09-19
案件名称
余申琛与上海端正公房管理有限公司、上海黄浦置地(集团)有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余申琛,上海端正公房管理有限公司,上海黄浦置地（集团）有限公司,崔炜奋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初20651号原告：余申琛，女，1983年7月31日出生，汉族，户籍所在地本市，现住本市。委托诉讼代理人：官振鸣、胡晓颖，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海端正公房管理有限公司，住所地本市。法定代表人：庄立新，总经理。被告：上海黄浦置地(集团)有限公司，住所地本市。法定代表人：王政，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：杨集成，上海市联诚律师事务所律师。被告：崔炜奋，女，1928年2月18日出生，汉族，户籍所在地本市。原告余申琛诉被告上海端正公房管理有限公司(以下简称：端正公司，原名上海端正物业有限公司)、上海黄浦置地(集团)有限公司(以下简称：黄浦置地)、崔炜奋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余申琛的委托诉讼代理人官振鸣，被告端正公司、黄浦置地的委托诉讼代理人杨集成到庭参加诉讼。被告崔炜奋经本院合法传唤，无正当理由，拒绝到庭，本案现已审理终结。原告余申琛向本院提出诉讼请求：判令撤销2009年被告端正公司将崔炜奋变更为本市北无锡路XXX弄XXX号底楼(以下简称系争房屋)承租人的行为。事实和理由：系争房屋系公有住房，原承租人为原告外祖父余国樑。2009年8月4日余国樑过世，外祖母崔炜奋向被告瑞正公司提交过户申请，并捏造事实谎称公房租用凭证遗失。根据相关规定，承租户名变更须提供原公房凭证、在册户籍人口身份证和本人签名等。原告认为被告瑞正公司在未经原告余申琛与被告崔炜奋协商一致、且未收回原公房凭证的情况下，未尽合理审查义务，违反相关法定程序，将系争房屋承租人变更到被告崔炜奋名下。且诉讼中经原告了解，系争房屋处原有本市常住人口户籍为余申琛、崔炜奋二人，在原告不知情的情况下，现该处本市常住人口户籍为五人，除原告与崔炜奋外，另报入案外人余某1、许某某、余某2，且许某某系端正公司工作人员，原告有理由相信许某某有利用工作之便或影响与端正公司存在恶意串通之嫌，严重侵犯了原告合法权益。诉讼中，原告变更诉讼请求：要求确认被告端正公司将崔炜奋变更为系争房屋承租人的行为无效，恢复原租赁凭证记载的状况。被告端正公司、黄浦置地共同辩称，本案主要争议是原告余申琛与被告崔炜奋的家庭纠纷，在承租户名变更过程中，因为被告崔炜奋和其代理人在提供变更申请书时隐瞒原租赁凭证实际存在的事实，被告在审核程序中存有瑕疵，同意原告的诉请，重新认定或指定承租人。许某某适时虽为端正公司工作人员，但不同意原告有关被告与许某某存在恶意串通的指控。被告崔炜奋未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、被告崔炜奋系原告余申琛的外祖母。本市系争房屋(底层后厢23.10平方米、底层客堂14.80平方米、室内阁10.10平方米)系公有住房，原承租人余国樑(系崔炜奋丈夫)，2009年8月余国樑报死亡。适时该房屋处有本市常住人口户籍为二人即崔炜奋和余申琛。黄浦置地经上海市黄浦区人民政府授权对黄浦区北片直管公有房屋经营管理；瑞正公司系黄浦置地的子公司，从事公有住房的物业管理；瑞正公司授权案外人上海仟宸置业发展有限公司(以下籍称“仟宸置业”)对系争房屋进行物业管理。二、2009年9月15日，被告崔炜奋向仟宸置业提交《申请书》，“黄浦区北无锡路XXX弄XXX号租赁户主余国樑己过世，特申请户主过户至妻子崔炜奋。注：原房票簿(房卡)己遗失”。同月24日，原告余申琛在接租赁户名变更通知后，向仟宸置业书面反映：租赁户名更改申请已收到，外祖父刚过世，外祖母崔炜奋在其不知情的情况下提出更改户名的申请，而申请中没有其的签字。提出需与外祖母崔炜奋协商，要求给予一定时间，请求暂缓办理。备注：对变更申请中是否为外祖母签名真实性提出异议；申请书中注明房票簿遗失，但实现上并未遗失。同月27日，仟宸置业要求崔炜奋在《申请书》中重新确认并签名。同日，崔炜奋在格式的《公有住房承租人变更承诺书》中填写“申请人崔炜奋，现住北无锡路XXX弄XXX号，原承租人余国樑因去世，要求变更房屋承租人，经与本房屋所有共同居住人协商一致，同意变更房屋承租人为崔炜奋，现委托余某1代为办理，并作承诺如下：1、本申请人提供的所有书面材料保证真实，可靠；2、本户户籍人数为2人；……。备注(手写)：本人年老身体不适，所有关于过户一切手续，全权委托儿子余某1办理”。崔炜奋在该承诺书中签名，但无原告余申琛签名。本案诉讼中，原告持本院调查令从端正公司调取《过户报批表》(文号349)，租赁户名余国樑，2009年8月5日报死亡；申请过户人崔炜奋，与原承租人关系夫妻。根据《上海市房屋租赁条例》第41条规定，户口摘录，崔炜奋、外孙女余申琛；管理员意见：承租人余国樑于2009年8月报死亡，现其妻崔炜奋申请更户，由于外孙女余申琛意见不统一，经协调三次，现同意更户为崔炜奋，拟同意自09年11月更户为崔炜奋。管理所审核意见：经核，拟同意、签报。以上审批日期2009年11月25日。原告出示租赁户名余国樑的《上海市租用居住公房凭证》原件，被告端正公司、黄浦置地予以确认。三、2009年12月29日，余申琛以与本案同样理由提出诉讼，案号(2010)黄民四(民)初字第11号，该案审理中，被告端正公司与黄浦置地提供当地居委会(无锡居委)组织的三次协调会记录，同年10月21日余申琛接通知后另有安排请假未出席；11月4日余申琛与崔炜奋代理人余子馀、余某1参加，余申琛提出同意承租户名变更为外婆崔炜奋，但今后户口迁入需由本人与外婆同意，另租赁凭证并未遗失；11月25日，余申琛与崔炜奋共同参加协调会，余申琛意见同上，但崔炜奋未予同意。本案诉讼中原告提出，所谓三次协调，真正有效的仅一次，即11月25日的调解。2009年12月8日，端正公司向崔炜奋核发了承租人为崔炜奋的《租用居住公房凭证》，该凭证附注中记载，凭仟宸一部2009第349号文，自09/11月起过户给崔炜奋。该案审理中，端正公司陈述，根据工作流程，申请人本人到场，提出申请，然后进入指定程序调解过程中，才知道原《租用居住公房凭证》未遗失。该案余申琛以需提供新证据为由撤诉。四、2010年7月15日，原告余申琛致函被告端正物业，提出崔炜奋及代理人谎称租赁凭证遗失，其本人于2009年12月26日已向贵公司告知租赁凭证并未遗失，贵公司未经调查，在未收回原租赁凭证情况下，重新核发租赁凭证，有违公房管理秩序。2010年7月21日，原告余申琛致函黄浦公安分局外滩派出所，提出不同意其他人的户口报入系争房屋。根据原告提供的黄浦公安分局外滩派出所户籍信息(2016年6月30日摘录)：北无锡路XXX弄XXX号(户号：210294)，本市常住人口为五人，余某1(户主)、崔炜奋(母，1954年4月8日迁入)、余申琛(外甥女，1983年8月5日迁入)、许某某(非亲属)、余某2(子)，除余申琛、崔炜奋外，其他三人的户籍迁入日期均为2010年7月31日。五、2016年1月5日，被告黄浦置地根据余申琛信访材料，出具《不予受理告知单》：2015年12月25日，本公司收到黄浦区信访办转来的您反映“对北无锡路XXX弄XXX号租赁户名变更为外祖母崔炜奋有异议，要求撤销并重新根据法定程序变更承租户名”的信访件，编号为黄浦置地信(2015)第219号。经查，北无锡路XXX弄XXX号底楼原承租人余国樑于2009年8月报死亡，其妻崔炜奋申请要求过户。由于您与崔炜奋意见不统一，经调解三次未果，2009年11月25日下午，在无锡里委由出租人按房管政策指定了新的承租人崔炜奋。根据原上海市住房保障和房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》【沪房管法(2009)396号】中“出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。”的规定……。要求原告可寻求司法途径解决。遂原告向本院提出诉讼。以上事实，有原告余申琛提供、出示：户籍证明、承租人为余国樑的《上海市租用居住公房凭证》、租赁公房住户申请、《公有住房承租人变更承诺书》、《过户报批表》、《不予受理告知书》、户籍摘录及致被告端正公司及派出所函等。被告崔炜奋、瑞正公司、黄浦置地均未提供证据。本院调取的本院(2010)黄民四(民)初字第11号庭审笔录及当事人提供的证据，上述证据及当事人的陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，根据2009年11月1日起实施的原上海市住房保障和房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，其中承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的，可以变更租赁户名。申请人向出租人(或出租人的授权的代理人)申请变更租赁户名时，应当提供以下材料：1、申请人身份证明；2、变更(分列)租赁户名申请书；3、《租赁居住公房凭证》；4、承租房屋内所有的《户口簿》；5、当事人对变更租赁户名协商一致的书面意见；承租人死亡或户口迁离本市的，当事人协商不一致的，提供不一致的证明材料。申请人提供的材料应当客观真实，对所提供材料内容的真实性负责，不得捏造、隐瞒事实，并作出书面承诺。现有证据可以证明，申请人崔炜奋在申请书中特别注明原房票簿(房卡)已遗失，而原告在收到物业公司租赁户名变更通知书后，即以书面形式提出并告知承租人为余国樑的《租赁居住公房凭证》并未遗失，且在协调会上也明确表示该《租赁居住公房凭证》原件在其处，而崔炜奋对该事实并无异议；端正公司及黄浦置地在协调会后，核发承租人为崔炜奋的《租用居住公房凭证》之前也已经知道原《租用居住公房凭证》并未遗失的事实。上海市住房保障和房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》虽为部门规章制度，也是本市地方性行政法规《上海市房屋租赁条例》中对本市公有住房管理的实务操作规范之一。而被告端正公司作为公有住房授权管理单位，其在明知原租赁居住公房凭证在原告处，且并无被告崔炜奋所称遗失事实的情况下，未将原租赁居住公房凭证收回，重新核发崔炜奋为承租人的租赁居住公房凭证，其操作过程有违《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的要求。本案诉讼中端正公司和黄浦置地明确表示，其在系争房屋办理变更租赁户名中存在瑕疵，同意原告诉请的对系争房屋的租赁户主变更作重新认定。鉴于，被告黄浦置地、端正公司作为授权从事公房管理的单位，公有居住房屋承租权的变更系其履行行政管理的职责范畴，其自愿重新认定，查无不当，且重新认定并不影响当事人居住权利。据此，本院予以照准。被告崔炜奋经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告上海端正公房管理有限公司于2009年12月8日就本市北无锡路XXX弄XXX号底层后厢、底层客堂、室内阁核发的承租人为被告崔炜奋的《上海市租用居住公房凭证》无效。案件受理费80元，由被告崔炜奋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 茅德成代理审判员 沈 晗人民陪审员 毛伟新二〇一七年五月二十五日书 记 员 周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”