（2017）湘0104民初2094号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-11-01

案件名称

长沙高鑫房地产开发有限公司与陈进华商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙高鑫房地产开发有限公司,陈进华

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2094号原告长沙高鑫房地产开发有限公司，法定代表人熊海涛，该公司董事长。委托代理人杨敏，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人罗丽，公司法务。被告陈进华，原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫公司”）诉被告陈进华商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2017年5月5日对本案进行了公开审理。书记员毛嶷帆担任法庭记录。原告委托代理人罗丽、杨敏到庭参加了诉讼，被告陈进华经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高鑫公司诉称：2015年10月9日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（XX150148。）及其附件（包括补充协议）。合同约定，原告将自己开发的天麓第二期G16栋单元。号房屋出卖给被告，总房款为429076元，被告交付首付款129076元后，余款300000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。因被告购房时不能一次性付清首付款，2015年10月9日与原告协商签订了《延期付款协议书》。约定：被告首付20076元作为延期付款保证金，同时也是逾期付款违约金，同时被告申请首付款109000元延期作两笔付清：1、2016年3月20日前应向原告付款54500元，还约定逾期按日息万分之六付息。2、2016年11月30日前应向原告付款54500元。同时约定：“乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且甲方收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。被告付了20076元首付款后，没有按约定交清第二笔延付款。2016年11月10日，原告按约定地址向被告发出了《催款通知书》请其于2016年11月30日前付款54500元；2016年12月7日，原告再次按约定地址向被告发出了《催款通知书》，但至今被告未还款。原告认为，按照原、被告签订的《延期付款协议书》的约定，被告首付的20076元作为延期付款保证金的同时，也是逾期付款违约金，当被告有逾期付款行为时，该款应作为违约金支付给原告。2015年12月9日，被告与其贷款银行、原告三方签订了《个人购房借款及担保合同》，银行同意向被告发放30万元贷款，被告授权银行将贷款直接划至原告账户，同时，原告为被告提供阶段性连带责任保证。被告在履行此合同时，未能按合同约定履行其还本付息的义务，致使银行多次要求原告代偿了被告应还未还的月供款，直至银行要求原告承担了提前还清被告全部贷款的连带担保责任。原被告签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。被告已致使银行要求原告履行了担保责任，原告按照约定有权解除原被告签订的《商品房买卖合同》、被告须承担原告代其支付银行的贷款本息及其他款项，并且还应支付原告因此支付的诉讼费、律师费，以及因其违约行为应承担的违约金。为此，原告特诉至法院，请求判决：（一）确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX150148。）及其附件已于2017年1月5日解除；（二）被告支付原告代偿贷款本金之外的利息、罚息、违约金等损失11732.13元（损失暂计算截至2017年3月13日，最终损失以银行实际数据为准）；（三）被告在判决书生效之日起15日内，配合原告到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续，如逾期办理，则被告应按房款总额千分之一每日向原告支付违约金；（四）被告向原告支付代其还贷违约金85815元（429076×20%）；（五）被告向原告支付逾期未付延期款的违约金20076元；（六）被告支付原告支付的律师费10000元；（七）被告承担本案的全部诉讼费。后原告在庭审中将第二项诉讼请求金额变更为：请求被告向原告支付被告为原告垫付的按揭贷款本息312402.36元。被告陈进华经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。经审理查明：2015年10月9日，原告高鑫公司与被告陈进华签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150148。）及其附件（包括《补充协议》），双方约定被告购买原告开发的位于长沙市××大道××单元。号房屋。并约定被告以银行按揭方式付款，于2015年10月9日向原告交付首付款129076元，剩余房款300000元向银行申请贷款。因被告不能一次性支付首付款，同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《延期付款协议书》，协议书中约定：“乙方支付的首付款20076元作为延期付款保证金，其余首付款109000元分两期付清：在2016年3月20日前向甲方付款54500元，在2016年11月30日前再向甲方付款54500元，延期付款期限届满后，乙方未还款的，甲方有权按逾期尚欠款日息万分之六收取利息。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：“3、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”第七条第2项约定：“2、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总款千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。3.任何因买受人原因致使合同解除的，由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。”第八条约定：“买受人的通讯联络方式以合同所载明的地址、电话为准，买受人对上述资料的真实性负责，出卖人按照上述地址发送通知的，无论买受人是否实际收到，均视为通知已合法有效送达买受人。如果买受人的联络方式发生变化，应当以书面方式及时通知出卖人。如因本合同中买受人联络地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，由此产生的相关责任由买受人承担。”合同签订后，被告在支付了20076元首付款，并支付了第一期延付款54500元后，没有按约定还清第二期延付款54500元。原告分别于2016年11月11日及2016年12月8日向被告在合同中载明的地址邮寄了《催款通知书》及《再次催款通知书》。但被告一直未按约定支付剩余款项。2017年1月6日原告向合同约定的被告收件地址邮寄了《解除合同通知书》，该邮件于2017年1月13日退回。另在2015年12月2日，原告、被告、中国邮政储蓄银行望城支行三方签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，被告向中国邮政储蓄银行望城支行贷款30万元用于向原告支付购房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证，后因被告未按时偿还银行按揭贷款，中国邮政储蓄银行望城支行要求原告承担保证责任，截至2017年3月30日原告共代被告偿还了中国邮政储蓄银行望城支行312402.36元贷款本息，结清了被告的房屋按揭贷款。现原告将被告起诉至本院，并于2016年9月18日与湖南言顺律师事务所签订委托代理合同，原告就该案向该律师事务所支付代理费10000元。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《延期付款协议书》、《催款通知书》、《再次催款通知书》、解除合同通知书及邮单、个人购房借款及担保合同、个人贷款还款单、贷款清偿通知单及提前结清还款凭证、《委托代理合同》及代理费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议以及双方签订的《延期付款协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、根据《延期付款协议书》的约定，被告须在2016年11月30日付清全部购房首付款54500元，逾期超过30天的，原告有权解除合同，因被告逾期未支付该款项，原告于2017年1月6日向被告发出了《解除长沙市商品房买卖合同通知书》，现原告根据该约定请求法院解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，理由正当，本院予以支持，合同具体解除的时间为原告向被告邮寄《解除长沙市商品房买卖合同通知书》，而该邮件被退回之日即2017年1月13日。第二、对于原告作为担保人为被告代偿的银行本息以及原告为解除合同所支付的律师费用，根据双方在商品房买卖合同补充协议第二条第3项的约定，被告须向原告承担该支付义务，故原告诉请被告支付代其偿还的银行本息312402.36元，并请求支付律师费10000元，理由正当，本院予以支持。第三、对于原告诉请被告按总房款20%的比例支付违约金85815元，虽然双方补充协议第二条第3项对于因被告逾期支付银行按揭贷款导致解除合同的违约金有明确的约定，但本案中，原告在与被告签订商品房买卖合同时，并未严格按照相关政策规定，要求被告在签订商品房买卖合同时足额支付购房首付款，对于被告违约的发生原告自身有一定的过错，故对于原告诉请被告承担违约金，本院综合考虑原、被告的约定、双方的过错程度及被告违约可能给原告造成的损失，酌情确定被告需向原告承担的违约金为42907.6元。同时该违约金对于合同解除给原告造成损失进行了补偿，故对原告诉请被告支付逾期未付延期款的违约金20076元，本院不予支持。同时，合同解除后，原告需向被告退还已付购房款，被告需向原告支付的费用可在原告需向被告退还的购房款中作相应的冲抵。第四、根据原、被告签订的合同补充协议第七条第2项约定合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，故原告诉请被告在判决书生效之日起15日内配合办理合同备案登记、预告登记、网签等手续的注销，理由正当，本院予以支持。另原告诉请被告如逾期办理前述备案登记等注销手续，则从逾期之日起按房款总额的千分之一每日向原告支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告陈进华签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150148。）自2017年1月13日起解除；二、被告陈进华在本判决生效之日起十五日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司一次性支付原告长沙高鑫房地产开发有限公司代被告陈进华支付的银行贷款本息312402.4元、律师费10000元、违约金42907.6元，合计365310元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告陈进华在本判决生效后十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理注销双方于2015年10月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150148。）的备案预告登记；若被告陈进华未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日43元的标准向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3862.2元由被告陈进华负担，财产保全申请费2665元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　周　赞二〇一七年五月二十五日书记员　毛嶷帆 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