（2016）川0104民初8449号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-04
案件名称
成都恒信展华物业服务有限公司诉张菊秀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都恒信展华物业服务有限公司,张秀菊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8449号原告：成都恒信展华物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区XXXXXX。法定代表人：吴滨，成都恒信展华物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：郭乔乔，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，四川典章律师事务所律师。被告：张秀菊，女，1973年3月30日出生，汉族，住四川省南部县XXXXXX，现住成都市高新区XXXXXX。原告成都恒信展华物业服务有限公司（简称恒信公司）与被告张秀菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，由于被告张秀菊下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人郭乔乔到庭参加诉讼。被告张秀菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：张秀菊支付恒信公司自2011年3月到2016年7月期间的物业服务费8683元、拖欠的电费137元、垃圾清运费16元（庭审中，恒信公司自愿放弃了关于电费、垃圾清运费的主张）及自2011年3月起至清偿物业服务费之日止的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为4800元，实际应以所欠物业服务费为基数，按每日千分之二的标准从2011年3月起以半年为期限进行分段计算），并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月26日，恒信公司与“南桥春天”小区物业的建设单位成都信达房地产开发有限责任公司（简称信达公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由恒信公司对“南桥春天”小区提供物业服务，期限为“自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止”。《前期物业服务合同》就服务内容、物业的经营与管理、违约责任等做了详尽约定。张秀菊系XXXXXX号住宅的业主，自2011年3月起开始拒缴物业服务费，经恒信公司多次催收，张秀菊均拒绝支付。被告张秀菊未作答辩。原告恒信公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明及张秀菊的身份信息，恒信公司的物业服务资质证书，《房屋信息摘要》、结婚证复印件，《前期物业服务合同》、收据、欠费明细清单，催告函、邮件单、签收记录。本院认为，被告张秀菊未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告张秀菊未到庭质证不影响本院对上述证据效力的认定，本院对原告恒信公司提交的上述证据予以采信。依据上述有效证据及原告恒信公司的陈述，本院认定以下事实：2010年5月26日，信达公司与恒信公司签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业管理期限是指自房屋出售之日起至业主委员会依照《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；由恒信公司为坐落在双流中和镇的“南桥春天”小区提供物业管理服务；物业服务费用从恒信公司为业主提供物业服务之日，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯公寓按1.2元/月·平方米计收；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。张秀菊及案外人凡增勤系位于成都市高新区XXXXXX号房屋的共有人，该房屋建筑面积111.32平方米。2016年8月8日，恒信公司向张秀菊、凡增勤的上述地址邮寄催告函，要求其支付物业费、电费、垃圾费等。未果，恒信公司于2016年10月25日提起本案诉讼。庭审中，恒信公司提交的张秀菊、凡增勤缴纳物业费的相应收据载明张秀菊、凡增勤缴纳了2010年9月1日至2011年2月28日的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，张秀菊及案外人凡增勤作为案涉房屋的共有人未按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任，即应立即向恒信公司支付尚欠的物业服务费并支付违约金。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”之规定，张秀菊及案外人凡增勤作为本案案涉房屋的共有人，其应对上述物业服务费和违约金承担连带清偿责任，而恒信公司作为债权人可以向任一共有人主张债权，故恒信公司有权向张秀菊主张物业服务费及违约金。关于恒信公司主张的物业服务费。根据《前期物业服务合同》之规定，张秀菊应在上一个半年的最后15日内预交下一半年的物业服务费。现恒信公司主张张秀菊尚欠恒信公司自2011年3月至2016年7月期间共65个月的物业服务费111.32平方米×1.2元/月·平方米×65个月=8683元，而张秀菊未提供证据证明其已经履行了缴纳上述物业服务费的义务。故恒信公司主张张秀菊支付上述拖欠的物业服务费，本院予以支持。关于恒信公司主张的电费、垃圾清运费，因恒信公司在庭审中自愿放弃了该主张，系其对自身相关权利的处分，本院予以确认。关于恒信公司主张张秀菊从2011年3月起按每日千分之二的标准分段计付物业服务费违约金。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用2‰/天的标准向恒信公司支付滞纳金。因张秀菊逾期缴纳物业服务费的行为确给恒信公司造成资金占用利息损失，上述合同约定的滞纳金实质系民事责任的违约金，但该违约金的计算标准过分高于张秀菊违约行为给恒信公司造成的实际损失，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑恒信公司实际发生的损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对恒信公司主张的违约金予以调整，酌情认定为1000元。综上所述，张秀菊应向恒信公司支付拖欠的物业服务费并承担相应的违约金。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张秀菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付2011年3月至2016年7月的物业服务费8683元；二、被告张秀菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒信展华物业服务有限公司支付违约金1000元；三、驳回原告成都恒信展华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元，公告费600元，两项共计740元，由被告张秀菊负担700元，由原告成都恒信展华物业服务有限公司负担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 黄鸿彬人民陪审员 程 坚人民陪审员 陈超月二〇一七年五月二十五日书 记 员 覃雪梅记 录 员 郑思露 更多数据：搜索“”来源：