（2017）粤01民终8036号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-13
案件名称
聂建清、刘文爱房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂建清,刘文爱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8036号上诉人（原审原告、反诉被告）：聂建清，女，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。委托代理人：张朝婷，广东满祥律师事务所律师助理。被上诉人(原审被告、反诉原告）：刘文爱，女汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。上诉人聂建清因与被上诉人刘文爱房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。聂建清上诉请求，撤销一审判决，改判：刘文爱需向聂建清支付2015年12月至2016年6月份的租金(使用费)49400元及聂建清因恢复原状而支出的拆除费用23000元；本案一审、二审的诉讼费用全部由刘文爱承担。事实与理由：一、本案中，聂建清与刘文爱均确认，聂建清将涉案厂房交付给刘文爱后，刘文爱加建了隔墙，将厂房分割成了几个房间。那么即使一审法院认定本案所涉租赁合同无效，刘文爱也应当将其加建部分拆除，将涉案厂房恢复至双方订立合同之时的状态。一审法院仅要求聂建清返还刘文爱支付的保证金，却未要求刘文爱将涉案厂房恢复原状，属法律适用错误，势必造成不公平的情形。二、聂建清与刘文爱在2007年8月28日签订的《厂房租赁合同》明确备注“本厂毛坯交付乙方”，同时刘文爱也确认其承租涉案厂房后加建了隔墙，把涉案厂房间隔成几个房间。上述证据充分证实了聂建清交付厂房时的状态，即聂建清交付给刘文爱的厂房是不存在间隔成房间的情况。在此情况下，一审法院仍认定聂建清未能举证厂房交付时的状态，明显属于事实认定错误。三、根据双方签订的《厂房租赁合同的》的约定，刘文爱不得擅自增加建筑设施或改变建筑物，同时如合同期满刘文爱保证聂建清提供的经营场地完整无损，并恢复原貌。本案中，刘文爱在未经聂建清同意的情况下加建厂房，并拒绝恢复原状，其行为己经构成违约。退一步说即使是上述《厂房租赁合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及最高院《关于租赁合同纠纷的司法解释》第九条的规定，刘文爱亦有义务将其加建部分拆除，同时将涉案厂房恢复原状。而本案中，刘文爱一直拒绝恢复原状，导致聂建清自行恢复原状，并因此支出了拆除费等共计23000元，该费用应由刘文爱承担。四、由于刘文爱一直拒绝将其在厂房内加建的建筑拆除，导致聂建清无法正常使用涉案厂房，其加建部分将原本完整的厂房分割成了不同的空间，本质上仍然占有使用了涉案厂房，并造成了涉案厂房实际面积减少。因此，刘文爱应当向聂建清支付拆除前的租金(使用费)49400元。刘文爱辩称，双方总共签了三份合同，虽然第一份合同签订时承诺将房间原状交还，但是第三份合同没有约定按什么状态交付，也没有约定需要拆除厂房，刘文爱认为只要按照日常交还即可。拆除产生的费用是聂建清单方造成的，刘文爱不予认可。故刘文爱同意原审判决，不同意聂建清的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。聂建清向一审法院起诉请求：1.解除聂建清、刘文爱签订的《厂房租赁合同》；2.刘文爱立即支付拖欠的2016年1月至2016年6月份的租金42,900元给聂建清；3.刘文爱将其在涉案厂房内加建的建筑物拆除，将厂房恢复原状；4.本案的诉讼费用全部由刘文爱承担。一审庭审过程中，聂建清撤回其第1项诉讼请求，并变更其第2项诉讼请求为：刘文爱立即支付拖欠的2015年12月至2016年6月份的租金49,400元，变更其第3项诉讼请求为：刘文爱向聂建清支付因恢复原状而支出的拆除费用23,000元。刘文爱一审反诉请求：聂建清向刘文爱返还保证金19,500元；本案诉讼费由聂建清承担。一审法院认定事实：聂建清与刘文爱分别于2007年8月28日及2010年8月23日签订两份《厂房租赁合同》，均约定刘文爱向聂建清承租位于广州市番禺区大富村进村路12号二楼的厂房（以下简称涉讼厂房），建筑面积为398平方米。2013年8月28日，聂建清作为甲方，与刘文爱作为乙方，再次签订《厂房租赁合同》（以下简称合同）一份，约定甲方将涉讼厂房出租给乙方作工厂使用，租期自2013年8月28日起至2016年8月27日止。每月28号前交纳当月租金，租金标准为每月6,500元，自第3年开始在第2年基础上逐年递增10%，直至合同期满。乙方必须在合同签订当天向甲方交付保证金人民币19,500元和一个月租金6,500元，上述保证金不计利息，合同期满乙方如无违约，甲方所收的保证金如数退还给乙方。乙方未事先取得甲方书面同意，不能擅自拆改、增加建筑设施或改变建筑物，不得随意改动建筑物的结构等。2016年7月12日，聂建清以刘文爱拖欠租金为由诉至一审法院。一审庭审过程中，聂建清与刘文爱均确认如下事实：1.涉讼厂房为聂建清向广州市番禺区大富村承租土地后自行建设，没有任何报建手续；2.刘文爱已向聂建清交纳租赁保证金19,500元；3.刘文爱承租涉讼厂房后，于涉讼厂房内加建了隔墙，将涉讼厂房分隔成几个房间；4.刘文爱已结清涉讼厂房2015年12月31日前的水电费。一审中，聂建清与刘文爱主要就如下问题产生争议：一、合同效力。聂建清主张合同有效并于2016年8月28日终止；刘文爱则主张因涉讼厂房无合法报建手续，合同无效。二、涉讼厂房于聂建清向刘文爱交付时的状态。聂建清主张其向刘文爱交付的涉讼厂房无任何隔间；刘文爱则主张聂建清向其交付涉讼厂房时已有两面间墙，其于承租后再自行加建了部分隔间。就上述主张，双方均未提供证据予以证明。三、刘文爱向聂建清搬离涉讼厂房的时间及状态。刘文爱主张其于2015年12月31日搬离涉讼厂房，但当时聂建清拒绝接收涉讼厂房的钥匙，故其于2016年1月4日通过EMS快递方式将钥匙寄还聂建清，但遭到聂建清拒收。为证明其主张，刘文爱向一审法院提交了EMS快递单、《告知函》以及录音。其中EMS快递单的收件人为聂建清，寄件日期为2016年1月4日。《告知函》则载明：“本人刘文爱与你方于2013年8月28日签订《厂房租赁合同》，现经双方于2015年12月31日协商解除上述合同并结清所有租金、水电费用。本人当日将承租厂房交还给你方，但你方以各种理由拒不收取厂房钥匙，本人只能将钥匙邮寄你的身份证地址，请你收取！特此告知！”落款人为刘文爱，日期为2016年1月4日。而录音的时间为2015年12月31日，对话当事人为两女一男，刘文爱称分别为聂建清、刘文爱以及刘文爱的哥哥刘某，主要内容为因涉讼厂房没有房产证，刘文爱无法办理营业执照，故要求搬离，而聂建清要求刘文爱先拆除隔墙才同意终止合同，但遭到刘文爱拒绝。聂建清对EMS快递单予以确认，但称未有收到告知函，原因为刘文爱一直拒绝拆除加建的厂房，其不同意解除合同，故拒收EMS快递。对于录音，聂建清称无法确认录音的完整性，但确认其与刘文爱作为录音当事人的身份及录音时间，对刘某的身份则不予确认，并称录音内容恰恰反映出刘文爱加建隔墙且拒绝拆除的事实，其在录音中已明确表示刘文爱需拆除加建部分才可解除合同。聂建清主张其于2015年12月31日路过涉讼厂房时发现刘文爱正在搬离，遂与刘文爱沟通，要求刘文爱将其所加建的部分拆除，否则不同意解除合同，但遭到刘文爱拒绝，至于刘文爱何时搬离完毕则不清楚。为此，聂建清向一审法院提交了照片7张，用以证明刘文爱未经其允许擅自搬离涉讼厂房，并拒绝将涉讼厂房内加建的部分拆除，导致其无法正常使用涉讼厂房。刘文爱确认照片的真实性，亦确认其并未将其加建部分拆除的事实，但称照片所示并非全部由其加建，部分是聂建清向其交付涉讼厂房时已存在。四、涉讼厂房租金的支付情况。聂建清主张刘文爱支付涉讼厂房租金至2015年11月27日，自2015年11月28日起未支付。而刘文爱则主张其已结清涉讼厂房2015年12月31日前的租金。为证明其主张，刘文爱向一审法院提供了收据15张。其中，编号为698610、698611、698612的收据分别显示收到涉讼厂房的租金6,500元、2015年9月至12月的递增费2,600元及2015年12月25日至2015年12月31日的租金1,430元。聂建清对收据的真实性和合法性均予以确认，但称基于刘文爱未能按双方约定向其交还涉讼厂房，涉讼厂房仍为占用状态故而产生租金，因此收据与本案无关。五、涉讼厂房加建部分的拆除费用问题。聂建清主张因刘文爱迟迟未将涉讼厂房恢复原状，故其委托案外人李某将加建部分拆除，并为此支付了23,000元。为此，聂建清向一审法院提交《拆房协议》、收据以及照片16张予以证明。刘文爱对聂建清提交的上述证据均不予确认，称通过照片无法辨认拆除的为涉讼厂房；其次根据《拆房协议》工程并未竣工，签订合同即支付款项不符合常理，不清楚款项是否已实际支付。结合双方提交的证据及庭审陈述，一审法院认定如下事实：1.刘文爱于2015年12月31日搬离涉讼厂房；2.刘文爱已结清涉讼厂房2015年12月31日前的租金。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现聂建清确认涉讼厂房为其承租土地后自行建设，并无任何报建手续，故其与刘文爱签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，现合同无效，故就刘文爱要求聂建清返还保证金19,500元的诉请，一审法院予以支持。就聂建清要求刘文爱支付租金的诉请，因合同无效，且刘文爱已结清其占有使用涉讼厂房期间的费用，故就该诉请一审法院不予支持。就聂建清要求刘文爱支付拆除费用的诉请，首先，聂建清在明知涉讼厂房无任何报建手续的情况下将其出租给刘文爱，对合同无效的后果存在过错；其次，聂建清未能举证证明其向刘文爱交付涉讼厂房时的状态，而刘文爱对聂建清所主张的交付状态亦不予确认，故就该诉请，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院于2017年1月10日判决如下：一、聂建清于本判决生效之日起5日内向刘文爱返还合同保证金19,500元。二、驳回聂建清的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费1,610元，反诉受理费144元，均由聂建清负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查，刘文爱于二审庭询中称，双方于2007年8月28日签订第一份合同后，其在涉案厂房做了一个小房间和仓库，第三份合同签订时没有约定应当拆除间隔墙，其交付厂房的现状与第三份合同签订时厂房的现状一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此，本案争议焦点为聂建清主张刘文爱应承担将案涉商铺恢复原状的费用及2015年12月至2016年6月期间占用费的理由是否成立？对此，评析如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现聂建清主张刘文爱应承担将案涉商铺恢复原状的责任，但其未能举证证明双方建立租赁关系时场地的现状，而且前两份租赁合同已履行完毕，刘文爱主张双方的权利义务关系应以第三份合同为依据，合理有据；在聂建清未能证明签订第三份合同时厂房的状态且未约定刘文爱需拆除涉案厂房的间隔墙的情况下，其要求拆除间墙的主张缺乏事实依据。由此，聂建清主张刘文爱应承担将案涉商铺恢复原状的费用的理由亦不能成立。其次，如前所述，聂建清无充分证据证实刘文爱应承担将涉案厂房恢复原状的责任，而刘文爱已于2015年12月31日搬离涉案厂房，并结清涉案厂房2015年12月31日前的租金，故聂建清主张刘文爱应承担2015年12月至2016年6月期间占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人聂建清的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费487元，由上诉人聂建清负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 刘碧莹二〇一七年五月二十五日书记员 林漫榆黄咏欣 来自