（2017）辽06民终649号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
岳庆野与凤城市明光物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳庆野,凤城市明光物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终649号上诉人（原审被告）：岳庆野，男，1978年6月9日出生，住凤城市。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1978年8月12日出生，住凤城市。被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。上诉人岳庆野因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳庆野的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人明光物业公司的委托诉讼代理人许东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳庆野的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决岳庆野给付明光物业公司物业费3845元没有事实和法律依据。明光物业公司提供的物业服务不达标，存在诸多问题，是岳庆野拒付物业费的重要原因。岳庆野因房屋楼顶、侧面墙、烟道漏水问题多次报修，而明光物业公司至今未履行维修义务。2013年12月31日，明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当给予奖励。本案岳庆野报修后，几年间多次催促，明光物业公司派工作人员核实情况后，承诺2017年给维修，属于降低服务质量和服务标准。按物业服务合同约定，明光物业公司应当适当减免岳庆野应交的物业费。另外，一审法院认定明光物业公司服务存在不足之处而造成岳庆野拒交服务费，驳回明光物业公司的违约金请求。既然一审法院能够认定明光物业公司存在过错，就应当对自身过错买单，一审法院应酌情认定应交的物业费数额，而不应当判决岳庆野全额给付。综上，一审判决无事实依据，有失公允。明光物业公司辩称，该公司按照服务合同约定履行物业服务，不存在降低物业服务标准的问题。明光物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠2011年-2015年度的物业服务费3845元，违约金1154元，合计4999元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月1日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告明光物业公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业公司正常收入而导致原告明光物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告明光物业公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告明光物业公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告明光物业公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业公司正常收入而导致原告明光物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。被告岳庆野为凤城市河畔香铺2号楼1单元601室业主，其住宅为低层住宅，建筑面积为128.09平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费为768.54元。现原告明光物业公司为向被告岳庆野索要2011至2015年度物业服务费3845元，违约金1154元，合计4999元而诉至本院。一审法院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为从事物业服务经营的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的河畔新城小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。关于被告提出房屋楼顶、侧面墙、烟道漏水外来车辆随意进出小区等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同的法律关系，决定了业主不能因为物业公司的违约责任而拒绝缴纳物业管理费，故业主可另案主张权利。为此，被告以上述问题作为抗辩理由不交纳物业管理费，本院不予支持。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但结合本院审理情况，因其自身服务存在不足之处故而造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。一审法院判决：一、被告岳庆野给付原告明光物业服务有限公司物业服务费3845元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告岳庆野承担。本院二审期间，岳庆野提供光盘一份。证明业主不同意明光物业公司入住小区。明光物业公司的质证意见为，该证据不是新证据，明光物业公司与河畔签订物业服务合同，经过一定程序，并在相关部门备案，符合法律规定，该证据不能成立。本院的认证意见为，仅凭岳庆野提供的光盘无法证明明光物业公司非法入住涉案小区，本院对该证据不予确认。本院对于双方当事人在一审庭审中提供的证据的认证意见同一审法院的认证意见一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点问题是：岳庆野以明光物业公司服务不达标为由主张减免其物业费的上诉主张，是否有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主有权追究物业公司的违约责任，但由于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同的法律关系，决定了业主不能因为物业公司存在违约行为而拒绝交纳物业管理费。本案中，明光物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，岳庆野亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于岳庆野以明光物业公司服务不达标等为由，请求减免交纳物业费的上诉请求。本院经审查认为，物业服务合同第十九条（六）项约定，业主有证据并经过河畔业委会核查属实明光物业确实降低了约定的服务质量和服务标准的，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠。岳庆野所提证据并未经过河畔业委会的核实，另物业服务合同第三十六条约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，不得追究明光物业的责任。岳庆野自2011年即拒绝交纳物业服务费，不享有每年减免一个月物业服务费的权利，故一审判决岳庆野全额交纳物业服务费并无不当。综上所述，岳庆野的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳庆野负担。本判决为终审判决。审判长 姜淑晶审判员 曹振宇审判员 关 爽二〇一七年五月二十五日书记员 王秀文 关注公众号“”