（2017）苏05民终2030号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-29
案件名称
2030杨宏剑、葛仪梅与宗永兴、宗志康房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宗永兴,宗志康,杨宏剑,葛仪梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2030号上诉人（原审被告）：宗永兴，男，汉族，1972年11月21日生，住江苏省苏州市。上诉人（原审被告）：宗志康，男，汉族，1995年10月23日生，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宏剑，男，汉族，1976年8月20日生，住江苏省宝应县。被上诉人（原审原告）：葛仪梅，女，汉族，1974年9月10日生，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。（代理上述二被上诉人）委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。（代理上述二被上诉人）上诉人宗永兴、宗志康因与被上诉人杨宏剑、葛仪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宗永兴、宗志康上诉请求：1、上诉人宗志康并没有在合同上签字，该合同对其没有约束力。2、房屋买卖合同签订后，苏州房地产市场上涨，杨宏剑、葛仪梅并没有因为宗永兴、宗志康不继续购买房屋而遭受损失。3、上诉人无法继续履行因家庭变故，不存在恶意违约。杨宏剑、葛仪梅辩称：1、宗志康和宗永兴之间系父子关系，宗永兴在签署合同时明确表示有权代理宗志康。2、宗永兴、宗志康陈述房价上涨不符合客观情况。3、宗永兴、宗志康无法继续履行合同系因家庭变故，没有提供证据证明。杨宏剑、葛仪梅向一审法院起诉请求：1、判令解除杨宏剑、葛仪梅与宗永兴、宗志康于2016年7月3日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令宗永兴、宗志康支付杨宏剑、葛仪梅违约金15万元；3、本案诉讼费由宗永兴和宗志康负担。一审法院经审查认为：杨宏剑、葛仪梅系位于昆山市××城镇华府庄园××楼××室房屋的所有权人。2016年7月3日杨宏剑、葛仪梅（甲方）与宗永兴、宗志康（乙方）在昆山恋壹家房产经纪有限公司（丙方）的居间下签订房屋买卖居间合同，约定由乙方购买甲方已经取得所有权证和土地使用权证的位于昆山市××城镇华府庄园××楼××室房屋，成交价格为150万元。付款方式为乙方于2016年7月3日前交付定金5万元；首付款共计87万元于过户当日交付给甲方（含定金5万元）；贷款部分共计63万元由银行直接房款给甲方；税费共计49000元由乙方承担，于过户当日支付给丙方。甲、乙双方约定于2016年8月30日开始过户，否则视为违约。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应当据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的中介服务佣金一律不予退还，未交纳的服务费仍需全额交纳。合同签订当日，杨宏剑和葛仪梅将涉案房屋的房屋所有权登记证书和土地使用权登记证书交至昆山恋壹家房产经纪有限公司，宗永兴向杨宏剑支付定金5万元。2016年9月1日杨宏剑、葛仪梅委托上海华宏律师事务所向宗永兴、宗志康寄送律师函，要求宗永兴和宗志康在2016年9月5日前支付首付款870000元，并配合办理房产过户手续。若二人仍未在上述期限内履行的，杨宏剑和葛仪梅将向法院提起诉讼，依法追究宗永兴和宗志康的违约责任，包括支付违约金、赔偿损失、承担诉讼费用等，由此产生的不利后果，由宗永兴和宗志康负担。宗永兴于2016年9月3日将上述律师函予以签收。杨宏剑、葛仪梅向一审法院提起诉讼后，一审法院依职权向宗永兴、宗志康送达开庭传票及应诉材料，二人于2016年11月18日予以签收。一审法院认为：宗志康经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利。杨宏剑、葛仪梅与宗永兴、宗志康签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守履行。宗永兴和宗志康未按照合同约定的期限支付购房首付款的行为已经构成违约，经杨宏剑和葛仪梅通过律师函催告后仍未在指定的期限内履行上述合同义务，系以行为表明不再继续履行合同，已经构成根本违约。杨宏剑和葛仪梅据此要求解除与宗永兴、宗志康签订的《房屋买卖居间合同》，合法有据，一审法院予以支持。一审法院确认杨宏剑、葛仪梅与宗永兴、宗志康于2016年7月3日签订的《房屋买卖居间合同》于2016年11月18日解除。合同解除的责任在宗永兴和宗志康，二人应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定了定金条款和违约金条款，杨宏剑和葛仪梅有权选择适用违约金条款主张宗永兴和宗志康的违约责任。违约金的目的一方面在于弥补守约方的损失，另一方面在于惩罚和制裁违约方的不诚信行为。虽然本地区房地产市场在合同签订后处于上涨状态，但是杨宏剑和葛仪梅的损失不仅仅在于房价，还在于占用资金损失和另外订立合同所产生的交易成本，综合考量上述各因素，一审法院酌情确认宗永兴和宗志康应当支付杨宏剑和葛仪梅违约金13万元，扣除宗永兴已经支付的定金5万元，宗永兴和宗志康还应当支付杨宏剑、葛仪梅违约金8万元。宗永兴主张家庭突发事故造成无法继续履行合同，但未提供证据证明上述事实的存在，且即使存在该事实，也不属于法定的免责事由，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨宏剑、葛仪梅与宗永兴、宗志康与于2016年7月3日签订的《房屋买卖居间合同》于2016年11月18日解除。二、宗永兴、宗志康于判决生效之日起十日内支付杨宏剑、葛仪梅违约金8万元。案件受理费3300元，减半收取1650元，由杨宏剑、葛仪梅负担650元，宗永兴、宗志康负担1000元。二审中，宗永兴、宗志康提供了宗林泉交通事故责任认定书、医疗费发票、门诊病历、交通事故现场记录书、宗永兴与宗林泉父子关系证明，证明宗永兴、宗志康因家庭变故，导致无力继续履行买卖合同，不存在违约恶意。杨宏剑、葛仪梅对此不予认可。以上事实由宗林泉交通事故责任认定书、医疗费发票、门诊病历、交通事故现场记录书、宗永兴与宗林泉父子关系证明、调查笔录予以证实。二审中查明事实与一审查明事实一致。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被上代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，宗永兴以代理人名义与杨宏剑、葛仪梅房屋买卖合同签订买卖合同，此代理行为未经宗志康追认，故宗永兴的行为对宗志康不发生效力。宗永兴未按照合同约定的期限支付购房首付款的行为已经构成违约，经杨宏剑和葛仪梅通过律师函催告后仍未在指定的期限内履行上述合同义务，系以行为表明不再继续履行合同，已经构成根本违约，一审认定合同解除于法有据，本院予以支持。关于上诉人主张因家庭变故导致无力继续履行房屋买卖合同，本院认为家庭变故不能作为违约的抗辩理由，对于上诉人该点上诉主张本院不予支持。关于违约金，因无证据证明宗永兴的代理行为经宗志康委托或追认，故一审认定由宗志康承担违约金无法律依据，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16357号民事判决第一项。二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16357号民事判决第二项。三、宗永兴于本判决生效之日起十日内支付杨宏剑、葛仪梅违约金8万元。二审案件受理费1800元，由上诉人宗永兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄源榕代理审判员 柳 璐二〇一七年五月二十五日书 记 员 孟 桢 来源：百度搜索“”