（2017）沪01民终5100号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-09-06

案件名称

黄桃仙诉郭华锋房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄桃仙,陆建伟,陆佩静,陆佩芬,郭华锋,任秀红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5100号上诉人（原审被告）:黄桃仙，女，1932年4月20日生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审被告）:陆建伟，男，1959年3月30日生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审被告）:陆佩静，女，1963年9月26日生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：黄桃仙（系陆佩静之母），住同上诉人陆佩静。上诉人（原审被告）:陆佩芬，女，1956年10月4日生，汉族，住上海市静安区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：许中宝，上海市亚太长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郭华锋，男，1985年12月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）:任秀红，女，1986年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨琳，上海凯正律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。上诉人黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬（以下简称黄桃仙等四人）与被上诉人郭华锋、任秀红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人陆建伟和陆佩芬不作为被告，并且改判上诉人无须支付违约金28万元。事实和理由：因为签订房屋买卖合同的陆某去世，他签订的买卖合同当然终止，而且房屋无法马上过户，四名上诉人也没有明确拒绝买卖，因此，上诉人不存在违约行为，反而是被上诉人首付款少付了20万，基本上属于被上诉人在违约；被上诉人在一审中改变诉讼请求后，一审作为处理案件所依据的和解协议根本不成立，当时完全是由被上诉人代理律师一手起草，系一份草拟条款，上诉人当时并未同意，一审法官当时也不在场，而且我方当时的代理律师也无权在协议上签字；被上诉人根本没有实际损失，一审法院依据该和解协议判定上诉人赔偿违约金28万元，没有事实和法律依据；系争房屋后来经静安法院主持调解，产权人已经明确为黄桃仙和陆佩静两人，因此，不应该判由上诉人陆建伟、陆佩芬与她们两人共同承担违约金支付。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。郭华锋、任秀红诉至一审法院，请求判令：1、判令黄桃仙等四人继续履行《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2818500）；2、判令黄桃仙等四人协助将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至郭华锋、任秀红名下（因过户产生的税费由各自承担），同时郭华锋、任秀红愿意向黄桃仙等四人支付剩余房款人民币120万元；3、判令黄桃仙等四人支付郭华锋、任秀红延迟过户违约金，按200万元为基数，按日万分之五计算，时间自2016年9月1日起至实际办理房屋转让过户之日止；4、判令黄桃仙等四人将系争房屋交付郭华锋、任秀红；5、本案诉讼费由黄桃仙等四人承担。后变更诉讼请求为：1、解除郭华锋、任秀红与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》；2、黄桃仙等四人返还购房款80万元；3、黄桃仙等四人支付违约金100万元。一审法院认定事实：陆某系本案系争房屋的登记权利人，于2016年6月27日报死亡。黄桃仙系陆某的妻子，陆建伟、陆佩静、陆佩芬为陆某与黄桃仙的子女。2016年5月15日，郭华锋、任秀红与陆某签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。约定陆某将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出售给郭华锋、任秀红，房屋价款为200万元，首付款为80万元，银行贷款120万元。2016年6月3日，郭华锋、任秀红与陆某签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，约定房屋价款为200万元，在2016年8月31日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。该合同附件三付款协议约定：“1、签订本合同之前，乙方（郭华锋、任秀红）已支付给甲方（陆某）定金2万元整，签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款计98万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款100万元。该首期房价款包含房价尾款计2万元由中原物业暂为保管。……3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。……”2016年5月15日，郭华锋、任秀红支付2万元给陆某。2016年6月6日，郭华锋、任秀红支付78万元给陆某。2016年6月15日，陆某委托陆佩芬办理系争房屋的出售手续，办理委托公证。2016年10月25日，黄桃仙等四人在上海市静安区人民法院进行分家析产、法定继承诉讼。其中陆佩静、黄桃仙作为原告，陆建伟、陆佩芬作为被告。该案的诉讼标的即为本案系争房屋，经静安法院与上海市静安区联合调解委员会的联合调解，当事人自愿达成调解协议，该房屋二分之一由陆佩静继承，二分之一由黄桃仙所有。2016年11月9日，黄桃仙等四人向郭华锋、任秀红发送《解除上海市房地产买卖合同通知书》，要求解除买卖合同，并赔偿黄桃仙等四人40万元。2016年12月9日，因双方当事人均表示愿意和解，故法院通知双方到庭进行调解协商，当事人自行签署了《和解协议》，郭华锋、任秀红作为甲方，黄桃仙等四人作为乙方，主要条款有：“一、甲方认可乙方静安法院的民事调解书，乙方认可并同意与甲方重新签订买卖合同并继续履行原房地产买卖合同；二、甲方补偿乙方14万元；……三、甲乙双方按以下步骤操作：A、甲方撤销对系争房屋查封，甲方父亲提供担保，乙方将钥匙交付甲方。B、乙方在一个月内办理新的房产证（登记在陆佩静1/2、黄桃仙1/2）；C、房产证由甲方代为领取；D、新房产证办出后三天内，甲乙双方重新签订网签《房地产买卖合同》，如银行需要重新打款，乙方退还甲方已付房款80万元，当天甲方再打回；E、甲方在六十天内办妥贷款，甲乙双方共同前往交易中心过户，如甲方未能办妥贷款或贷款成数不足，过户当天现金补足，否则按第四条违约责任处理。E.2甲方首付款100万，贷款100万，甲方办理贷款，乙方予以配合；F、交易税费各自承担；G、过户当天支付补偿款14万元。四、若任一一方违反上述约定，甲方延迟付款，承担应付款日万分之五的违约金;超过十五天，乙方有权解除合同，甲方承担100万元违约金。若乙方包括但不限于拒绝签订网签合同，配合过户，延迟交易，不办理产证，不应银行要求退还款项、配合贷款，均视为根本违约，甲方有权解除合同，乙方承担100万元违约金。”郭华锋及其代理人杨仲侃、陆佩芬及四人当时的共同委托代理人江某在该和解协议签名。2016年12月23日，郭华锋、任秀红代理人向黄桃仙等四人发送催告函，要求黄桃仙等四人履行和解协议。审理中，黄桃仙等四人表示不愿意继续履行郭华锋、任秀红与陆某签订的房地产买卖合同，也不认可和解协议，如果法律上认为可以解除，黄桃仙等四人也同意解除郭华锋、任秀红与陆某签订的房地产买卖合同。双方当事人均确认系争房屋目前的市场价为280万元。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。郭华锋、任秀红与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法、有效，郭华锋、任秀红和陆某均应恪守履行。在履行过程中，陆某过世，该事实并不导致陆某与郭华锋、任秀红之间的房屋买卖合同关系当然终止。黄桃仙等四人作为陆某的第一顺位法定继承人应当继续履行被继承人生前的债务，包括合同项下的义务。双方因本案纠纷诉至法院后，经法院组织，当事人自愿达成了和解协议，陆佩芬及四人的特别授权代理人也进行了签名确认，郭华锋、任秀红自愿加价补偿14万元给黄桃仙等四人，黄桃仙等四人也表示愿意继续履行相应义务。但此后，黄桃仙等四人又反悔拒绝履行，并更换诉讼代理人，其行为明显违反诚实信用的基本原则。现鉴于郭华锋、任秀红要求解除《上海市房地产买卖合同》，黄桃仙等四人亦表示同意解除，故法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郭华锋、任秀红要求返还购房款，黄桃仙等四人亦表示同意，法院亦予以准许。关于郭华锋、任秀红主张的违约金，法院根据本案实际情况、结合房屋差价损失等因素，酌情支持28万元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，于二〇一六年八月三十日作出判决：一、解除郭华锋、任秀红与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》；二、黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬于判决生效之日起十日内返还郭华锋、任秀红购房款80万元；三、黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬于判决生效之日起十日内赔偿郭华锋、任秀红违约金28万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,960元，减半收取11,480元，财产保全费5,000元，合计16,480元，由黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，郭华锋、任秀红与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。在陆某过世后，黄桃仙等四人作为陆某的第一顺位法定继承人应当继续履行被继承人生前的债务，包括合同项下的义务。根据查明事实，双方在履行合同过程中，发生分歧后，自愿和解并签订《和解协议》，是对买卖合同的有效补充。上诉人主张因四上诉人没有全部在《和解协议》上签字，只有当时的上诉人委托代理律师江某和四名上诉人之一的签字，《和解协议》未生效。根据四名上诉人与代理律师江某签订的《委托书》载明，委托代理律师的代理权限包括和解权限，因此，委托代理律师在《和解协议》上签字，属有权代理行为，视为四名上诉人的真实意思表示，应予认定有效。现因上诉人违反约定，不愿继续履行房屋买卖合同，双方同意解除合同，被上诉人根据《和解协议》的约定主张四名上诉人承担违约责任，具有法律和合同依据。一审法院根据本案实际情况，结合房屋差价损失等因素，酌定四名上诉人赔付违约金28万元，于法有据，可予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,500元，由上诉人黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶振军代理审判员　　王振伟审　判　员　　刘　佳二〇一七年五月二十五日书　记　员　　周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”