（2017）苏04民终996号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-06-15

案件名称

朱晓清、沈晖与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常州金谷房地产开发有限公司,朱晓清,沈晖,常州金谷物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书(2017)苏04民终996号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱晓清，男，1967年1月26日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：沈晖，女，1968年4月15日出生，汉族，住址同上。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人朱晓清、沈晖及原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回朱晓清、沈晖的诉讼请求，一、二审案件受理费由朱晓清、沈晖承担。事实和理由：1.金谷房产公司收取开户费11000元并无不当。关于中央空调开户费、热水开户费在协议中约定明确，包含材料费及安装、维护、检测费用等，且所收开户费实际用于上述范围。如仅收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。一审判决返还开户费的法律依据不足。2.《室内风机盘管安装协议》签订于2001年，在朱晓清、沈晖入住时安装完成，该协议的权利义务早已完成，且并不存在违约事实，何谈解除。3.一审认为金谷房产公司表达了债务加入的意愿，这是无视法律的认定。金谷房产公司没有代表或代理人在会议纪要上签字。金谷房产公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有隶属关系。金谷房产公司出卖房屋给朱晓清、沈晖是在2001年，不适用2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。朱晓清、沈晖辩称，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决正确，请求维持原判。金谷物业公司述称，同意金谷房产公司的意见。朱晓清、沈晖向一审法院起诉请求：1.解除《室内风机盘管安装协议》；2.金谷房产公司、金谷物业公司返还中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3.金谷房产公司、金谷物业公司赔偿中央空调不能继续使用的其他损失4355元；4.诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。一审法院认定事实：朱晓清、沈晖系金谷房产公司开发的金禧园小区业主。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”、“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年10月31日，朱晓清、沈晖与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定朱晓清、沈晖须支付中央空调开户费10000元、风机盘管费5800元、自动温控器费900元，协议总价16700元；朱晓清、沈晖首付风机盘管、自动温控费6700元，中央空调开户费试压合格后一次性付清；生活热水暂不开通；中央空调机组保用三十年，空调室外部分三十年内不能向朱晓清、沈晖收取维修费用。同日，朱晓清、沈晖向金谷物业公司支付风机盘管、自动温控费6700元。2002年8月14日，朱晓清、沈晖向金谷物业公司支付热水开户费1000元。2002年12月27日，朱晓清、沈晖向金谷物业公司支付中央空调开户费10000元。后金谷物业公司向朱晓清、沈晖供应中央空调及热水，并收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，一、依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，理应履行相关合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的无法实现，业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。二、因金谷物业公司存在违约行为，朱晓清、沈晖主张金谷物业公司返还中央空调及热水开户费的诉讼请求，予以支持；朱晓清、沈晖就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定。关于朱晓清、沈晖主张的其他损失4355元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后无法继续使用，结合已实际使用的时间，酌情支持折旧损失4000元。三、金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向朱晓清、沈晖作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保设备在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务。因为若相应设备无法使用，则其对朱晓清、沈晖作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。此外，朱晓清、沈晖向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现享受中央空调及24小时热水供应特色服务的合同目的。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务，导致朱晓清、沈晖无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。判决：一、解除朱晓清、沈晖与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起三十日内返还朱晓清、沈晖空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年10月18日起至款项付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起三十日内赔偿朱晓清、沈晖其他损失4000元。四、驳回朱晓清、沈晖其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取92元（朱晓清、沈晖已预交），由朱晓清、沈晖负担7元；由金谷物业公司、金谷房产公司负担85元，于判决生效之日起三十日内给付朱晓清、沈晖。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款规定：本解释自2003年6月1日起施行；该条第二款规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案所涉商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不当。二、关于责任承担。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向朱晓清、沈晖作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保设备在合理期间内处于适用状态本身就系金谷房产公司的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对朱晓清、沈晖作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。此外，朱晓清、沈晖向金谷物业公司支付中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现享受中央空调及24小时热水供应特色服务的合同目的。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务，导致朱晓清、沈晖无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应承担违约责任。据此，一审判决合同解除、金谷房产公司与金谷物业公司共同向朱晓清、沈晖承担违约责任并无不当。三、关于一审判决确定的金谷房产公司、金谷物业公司应返还、赔偿的金额。一审判决金谷房产公司、金谷物业公司向朱晓清、沈晖返还、赔偿合计15000元，考虑到原有中央空调、热水设备停止使用，将造成朱晓清、沈晖较大损失，故一审判决两公司向朱晓清、沈晖承担15000元的民事责任是合理的。综上所述，金谷房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审判长　　卢文忠审判员　　尤建林审判员　　是飞烨二〇一七年五月二十五日书记员　　严晨晖来源：百度“”