（2017）辽01民终4855号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人张锐凡与被上诉人沈阳中海兴业房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张锐凡,沈阳中海兴业房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4855号上诉人（原审原告）：张锐凡，女，1975年12月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于天生（张锐凡丈夫），男，汉族，1979年7月3日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳中海兴业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：庄勇，公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师上诉人张锐凡与被上诉人沈阳中海兴业房地产开发有限公司（以下简称“中海兴业开发公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初8026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张锐凡上诉请求：1、要求变更租赁合同中第三条租赁费131800元为10万元，多收部分31800元予以退还。2、支付延期交付车位违约金7908元，按60日计算为131800×0.001×60天=7908元。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。1、本案中被上诉人在《车位租赁合同》中承诺二十年租赁期满后，车位无偿提供给上诉人使用，违反法律规定，中海兴业开发公司该行为系诱导行为，违背上诉人订立合同的真实意思表示。2、车位广告载明：“稀缺车位，升值无限”，对上诉人订立合同及租金价格造成重大影响。夸大升值空间，诱使上诉人签订合同，且对于同等条件、同等车位，我方购买的价格比后购买车位的人高出三分之一，显失公平，故给上诉人造成的损失应予返还。依照《合同法》第五十四条，上诉人有权变更或撤销。二、原审判决认定事实不清。1、地下车位未取得政府部门规划验收及建筑工程竣工验收合格交付使用的审批文件；2、车位存在严重质量问题；3、邮寄通知书不能作为交付车位的依据，上诉人系以此掩盖存在的工程质量问题。4、无论地上建筑物还是地下车位，存在质量问题均为被上诉人的责任，其维修过程中造成无法使用，应减少租金。中海兴业开发公司辩称，同意一审判决。双方签订的合同租期是20年，不违反法律规定。双方对规划车位的使用进行约定，双方约定租期和使用情况符合法律规定，我方根据供需情况及市场行情结合需要对车位的销售价格调整完全属于自主经营行为，不违反法律规定，行为合法有效。上诉人购买车位具有上升空间，所以不存在欺诈。我方在合同约定期限之前通过邮寄的形式要求上诉人办理，上诉人已经办理，不存在延期交付情况。张锐凡向一审法院起诉请求：2015年5月8日，张锐凡与中海兴业开发公司签订了车位租赁合同，张锐凡全额交付了租赁费。后期得知中海兴业开发公司以低于自己租赁费近4万元的价格将同档次的车位租赁给其他业主。张锐凡多次找到中海兴业开发公司，但中海兴业开发公司没有解决问题的态度。另外中海兴业开发公司没有在约定的交付时间交付车位，故请求法院变更双方签署的《车位租赁合同》，判令：1、中海兴业开发公司将多收取的31800元车位款退还给张锐凡；2、请求中海兴业开发公司支付延期交付车位违约金7908元；3、本案诉讼费用由中海兴业开发公司承担。一审法院认定事实：2015年4月6日，张锐凡购买了中海兴业开发公司开发的“中海寰宇花园”楼盘商品房一套。2015年5月8日，中海兴业开发公司作为甲方，张锐凡作为乙方签订车位租赁合同一份，主要内容：“甲将‘中海寰宇花园’项目五期地下CC1层D188号非人防车位租予乙方做停车使用；甲方在2016年6月30日前向乙方交付该车位；本合同租赁期为20年即2016年6月30日起至2036年6月30日止。甲方同意，本合同租赁期满后，将该车位无偿提供乙方使用；该车位总租金为131800元；乙方应按照本《租赁合同》约定日期支付租金完毕，每逾期一日按照总租金千分之一承担违约责任。”合同签订后，张锐凡按约定的期限向中海兴业开发公司交付了全部车位租赁费。2016年，中海兴业开发公司向张锐凡邮寄了车位入伙通知书，但张锐凡以地下停车场存在漏水等质量问题为由并未实际接收。后张锐凡得知后期租赁车位的业主所支付的租赁费用低于自己所支付的租赁费用，因与中海兴业开发公司协商退费未果，张锐凡于2016年9月诉讼至法院。一审法院认为，公民及法人的合法民事权益受法律保护，依法成立的合同受法律保护。关于张锐凡现以中海兴业开发公司后期与其他小区业主签订的车位租赁合同的租赁价格低于自己的租赁价格、且在购买房屋时中海兴业开发公司的宣传册夸大车位升值空间为由要求变更租赁合同约定的金额按后期业主租赁车位的租赁价格确定租赁费并退还多收取钱款的主张。根据我国《民法通则》规定，对于民事法律行为的变更或者撤销有以下两种情形：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的；我国《合同法》规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。基于上述规定，张锐凡、中海兴业开发公司所签订的车位租赁合同是否属于可变更的范畴，首先要确认张锐凡、中海兴业开发公司签订的车位租赁合同主体资格问题，张锐凡作为完全民事行为能力人，其民事主体资格确定无疑，而中海兴业开发公司是否具有相应的主体资格，根据中海兴业开发公司楼盘的规划设计及房屋竣工后审核测绘认证结果显示，本案所讼争的地下停车场的建筑面积并未计算在公摊面积内，我国《物权法》规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此本案所讼争的地下停车场的所有权属于建设用地使用权人即本案中海兴业开发公司。同时《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此中海兴业开发公司以租赁的方式向业主出租地下停车位符合法律规定，中海兴业开发公司亦具有相应的主体资格。第二是合同内容，我国《合同法》规定租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。这一规定说明即使租赁合同的期限超过二十年也仅为超过部分无效，而非全部无效。而张锐凡、中海兴业开发公司签订的租赁合同合同期限为二十年，符合法律规定。虽然合同中约定超过二十年后车位由张锐凡无偿使用，但该内容并不足以成为诱使张锐凡签订本合同的要件。因此两个合法的民事主体就车位的位置、租赁费用、租赁期限等达成一致而签订的合同合法有效。虽然张锐凡主张中海兴业开发公司在出租车位时的宣传夸大了车位的升值空间，也是诱使张锐凡签订合同的原因之一，但在庭审中张锐凡主张其所租赁车位的目的系自用而非基于商业用途，那么张锐凡对车位的需求仅为实用性，该车位是否升值或贬值与其用途无关，因此中海兴业开发公司所作的宣传并不能成为影响张锐凡签订合同的决定性条件，也不能导致张锐凡对合同内容有重大误解。关于张锐凡主张后期业主租赁车位的租赁费用低于自己的租赁费用，合同显失公平一事，中海兴业开发公司作为开发商对其所开发的项目拥有自主定价的权利，随着社会及金融形式的变化，其有权对出售、租赁的商品行使变更价格的权利。在供大于求的时候，为保障自己的经济效益，降低价格以求规避风险的商业运作模式，不违反国家禁止性规定，也不违背公序良俗，在中海兴业开发公司不同意降低租赁费用的前提下，公权力不能干涉私权利，因此张锐凡要求变更合同价款的主张不予支持。关于张锐凡要求中海兴业开发公司给付逾期交付车位违约金一事，庭审中张锐凡对中海兴业开发公司邮寄车位通知书的事实予以认可，虽然张锐凡主张没有接收车位的原因是由于地下车库漏水导致车位无法使用，但漏水系地上建筑质量问题，与地下车位的使用性无关，漏水不是导致合同目的不能实现的条件，因此应当自张锐凡接到通知书时视为车位已实际交付，故张锐凡的此项主张不予支持。但如果地下车库仍有渗漏的情况，中海兴业开发公司应当积极履行维修义务。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百一十四条、之规定，判决如下：驳回张锐凡的诉讼请求。案件受理费793元，由张锐凡承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了照片，用以证明地下车位存在质量问题，不具备交付和使用条件。中海兴业开发公司对照片的真实性没有异议，但认为从照片上显示并不影响车辆停放，质量问题一直在维修处理，并没有弃管。中海兴业开发公司提供建设工程规划许可证、建设工程规划许可证通知书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书及中海寰宇天下五期C地块地下停车场示意图，用以证明工程质量合格。张锐凡对上述证据的真实性没有异议，但认为取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书不代表工程建筑物没有问题，不代表质量没有问题，缺少工程质量保修书。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。《车位租赁合同》约定租赁期限二十年，并不违反法律规定，且中海兴业开发公司同意租赁期满后，车位无偿给上诉人使用，并不损害上诉人的合法权益。关于中海兴业开发公司“稀缺车位，升值无限”的车位广告能否造成上诉人对车位价格的认知产生重大影响问题，因上诉人主张其购买车位的初衷系自用，升值空间的宣传并不影响车位的使用性，该宣传内容亦非影响上诉人购买车位的决定性条件，且车位能否升值并非以开发单位的宣传为依据，而是依据市场行情的变化而变动，上诉人对此应作出合理判断，故该宣传不足以导致上诉人对合同内容产生重大误解。况且上诉人提出上述理由并非要求解除合同，其诉请仅是认为后期业主交纳的租赁费低于自己的租赁费，合同显失公平，故要求变更租赁费数额，本院认为，中海兴业开发公司作为开发商，有权随着市场及金融形式的变化，对其出售、租赁的商品行使变更价格的权利，该行为不违反国家禁止性规定，也不违背公序良俗，对此原审法院已经作出论述，本院不再赘述，该请求本院不予支持。关于上诉人请求给付逾期交付车位违约金问题，因双方签订的《车位租赁合同》对中海兴业开发公司延期交付车位的违约问题并未作出约定，且中海兴业开发公司提供了上诉人所在车位的建设工程规划许可证和房屋建筑工程竣工验收备案书，能够证明地下车位在2015年12月取得竣工验收，具备交付条件。2016年6月中海兴业开发公司以特快专递的方式向上诉人邮寄车位通知书，上诉人对此事实亦予以认可，故应视为中海兴业开发公司已履行了交付义务。现上诉人并无充分证据证明其收到车位通知书时车位不具备停放车辆功能。况且其在接收车位之后如果由于车位质量问题发生漏雨等情况导致车位无法使用，其可要求开发商履行维修义务，如因维修导致其不能使用，其可向开发单位要求赔偿损失等，但不应拒收车位。综上，上诉人要求中海兴业开发公司给付逾期交付违约金的请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费793元，由上诉人张锐凡负担。本判决为终审判决。审判长 孙悦审判员 单立审判员 王虹二〇一七年五月二十五日书记员 张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”