（2017）湘02民终546号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-23
案件名称
株洲市农业科学研究所与湖南盛世置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
株洲市农业科学研究所,湖南盛世置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终546号上诉人（一审原告）株洲市农业科学研究所，住所地株洲市天元区海天路*号。法定代表人漆本蛟，该所所长。委托代理人吴思源，男，1961年1月17日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市芦淞区，该所法务部工作人员。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，参与调解，签收法律文书。委托代理人李冬梅，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（一审被告）湖南盛世置业有限公司，住所地株洲市荷塘区荷叶塘新华西路111号。法定代表人袁四学，该公司董事长。委托代理人ＸＸ，女，1974年6月4日出生，湖南省株洲市人，住株洲市石峰区，该公司财务经理。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，进行和解等。委托代理人郝元慰，男，1983年11月13日出生，广东省深圳市人，住广东省深圳市福田区，该公司法务经理。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，进行和解等。上诉人株洲市农业科学研究所（以下简称农科所）与上诉人湖南盛世置业有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人株洲市农业科学研究所委托代理人吴思源、李冬梅，上诉人湖南盛世置业有限公司委托代理人ＸＸ、郝元慰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人农科所请求本院撤销株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初639号民事判决第二项，改判盛世公司支付其违约金3731760元。其理由：一是《回购协议书》所称相应税费并非营业税、城建税和教育附加，农科所没有逾期支付相应税费的违约行为；二是盛世公司存在恶意重大违约且造成上诉人重大损失；三是一审判决对违约责任的分担显失公平。盛世公司辩称：农科所称相应税费不涵营业税、城建税和教育附加没有依据；农科所计算的违约金的前提是双方签订《商品房买卖合同》并依约付款；农科所放弃回购门面权利，盛世公司未与其签订《商品房买卖合同》并交付门面，不构成违约。上诉人盛世公司请求本院撤销株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初639号民事判决第一项，改判全部驳回农科所诉讼请求。其理由：农科所违法要求盛世公司将门面转让给农科所在职职工，且不偿付盛世公司先行支付的税款，已放弃回购门面的权利，无权要求盛世置业交付门面并办理产权证，更无权要求违约金。农科所辩称：没有证据证明农科所放弃涉诉门面回购权，农科所按约履行了合同义务，支付购房款511.21万元8年之久，盛世公司以农科所未交13万元税款主张农科所放弃回购权，系其恶意违约借口。上诉人（一审原告）农科所一审诉请：1、盛世公司将农科所购买的株洲市天元区嵩山路盛世华庭商住楼一层和二层共计1500㎡商铺交付给原告并办理产权证；2、盛世公司支付农科所逾期交房违约金3731760元；3、本案诉讼费由盛世公司承担。一审法院认定事实：2006年12月24日，株洲市农业科学研究所与株洲市盛世置业有限公司签订《土地使用权出让协议书》。约定株洲市农业科学研究所将位于株洲市天元区嵩山路林业局右侧的一宗3311.71平方米的土地出让给株洲市盛世置业有限公司。株洲市农业科学研究所以该宗土地换取在此土地建成后的一层、二层共计1500平方米经营性门面面积，并另支付100万元作为购置门面款给株洲市盛世置业有限公司。在交易过程中，株洲市盛世置业有限公司负责土地出让金及其他有关税费，株洲市农业科学研究所只负责该宗土地的营业税、城建税和教育附加（合计5.5%）。移交门面三日内，株洲市农业科学研究所将门面购置款100万元整支付给株洲市盛世置业有限公司，凭土地出让金发票可抵扣。土地交易后的土地款由株洲市农业科学研究所作为一、二楼购房款在到账一周内一次性返还给株洲市盛世置业有限公司。后株洲市盛世置业有限公司通过“招、挂、拍”等程序以763万元摘牌受让了该宗土地，农科所共获得了511.21万元的土地处置收入款。后农科所与盛世公司又于2008年6月5日签订了一份《回购协议书》。该协议约定：“农科所自愿购买株洲市盛世置业有限公司开发的位于天元区××路××综合商住楼××层共计1500平方米经营性门面面积（最终面积以市房产局测量报告为准）。门面认购总价款为611.21万元。其中511.21万元作为门面购置预付款，余款100万元在收到株洲市盛世置业有限公司交付门面通知后15天内支付。株洲市农业科学研究所履行双方于2006年12月24日签订的协议，在收到株洲市盛世置业有限公司开具411.21万元门面认购款收据和已付的100万元出让金发票后，一次性付给株洲市盛世置业有限公司511.21万元作为门面购置预付款（含100万元出让金）和相应税费后，本协议生效。株洲市农业科学研究所在签订《商品房买卖合同》前应支付清株洲市盛世置业有限公司需要配套的配套费用和房屋维修基金，如需株洲市盛世置业有限公司办理房产权属证书还须支付清办证费用，该部分费用按政策收取。株洲市农业科学研究所按协议书规定付款并履行相关约定前提下，株洲市盛世置业有限公司取得预售证后，株洲市农业科学研究所接株洲市盛世置业有限公司通知七日内，双方应签订《商品房买卖合同》，按合同约定，按时交付门面给株洲市农业科学研究所。如果株洲市盛世置业有限公司逾期交房，株洲市农业科学研究所有权追索违约金，每天按门面认购的总金额611.21万元的千分之一计算违约金，自交钥匙之日起，按照株洲市房产管理局监制的现行《住宅质量保证书》规定的保修内容及年限进行保修。”该回购协议签订后，株洲市盛世置业有限公司于2008年5月7日将土地处置收入款511.21万元转至株洲市农业科学研究所账户。2008年6月6日，株洲市农业科学研究所通过株洲市天元区信用联社嵩山信用社转账511.21万元到株洲市盛世置业有限公司建设银行账户，作为门面购置预付款。在签订《回购协议书》之前，株洲市天元区地方税务局于2008年4月15日向株洲市盛世置业有限公司出具了一份《土地交易应纳税费计算表》，计算出株洲市农业科学研究所该宗地应交税费合计505487.5元。株洲市农业科学研究所收到株洲市盛世置业有限公司转交的该份《土地交易应纳税费计算表》后，于2008年5月8日致函株洲市盛世置业有限公司，称上述《土地交易应纳税费计算表》计算有误，株洲市农业科学研究所只负责收取的511万余元土地款部分的营业税、城建税和教育附加，请株洲市盛世置业有限公司自行到税务部门交纳不属于株洲市农业科学研究所承担的部分税费。经株洲市天元区地方税务局重新计算，株洲市农业科学研究所应交营业税、城建税、教育费附加等税费合计281165.5元。2008年5月27日，株洲市盛世置业有限公司代原告缴纳了281165.5元税款。2009年1月22日，株洲市农业科学研究所通过株洲市天元区信用联社嵩山信用社转账15万元税费到株洲市盛世置业有限公司建设银行账户。2009年6月17日，株洲市盛世置业有限公司向株洲市农业科学研究所发了一份《关于尽快支付我司垫付税款的函》，要求株洲市农业科学研究所尽快支付株洲市盛世置业有限公司垫付的土地出让营业税税款131165.5元。株洲市农业科学研究所至今未向株洲市盛世置业有限公司支付该笔款项。2010年9月29日，原告向株洲市盛世置业有限公司发了一份《关于盛世华庭商住综合楼1-2层商铺（面积1500平方米）处置的函告》，同意将本案讼争的1500平方米经营性门面以总价不低于880万元卖给株洲市盛世置业有限公司。株洲市盛世置业有限公司收到该函告后，认为价格过高，未能达成一致意见，且株洲市盛世置业有限公司未书面回复原告。2011年7月，株洲市盛世置业有限公司向盛世华庭业主送达了交房通知书，通知业主办理交房手续，但未通知原告办理交房手续。原告为尽快筹集资金偿还银行贷款，经口头请示市财政局行资处同意，允许原告将本案讼争商铺变现偿还银行贷款。后原告动员全所干部职工96人出资796.8万元整体购买本案讼争门面，将变现款项偿还了银行贷款。2012年6月6日，原告向株洲市人民政府提交了一份《关于请求解决市农科所职工购买嵩山路盛世华庭商住楼一、二层商铺办理产权的报告》，请求市政府确认嵩山路盛世华庭商住楼一、二层1500平方米商铺已形成农科所职工整体购买的既成事实，并办理相关证件手续。株洲市人民政府于2013年8月21日召开协调会，并形成了会议纪要。该协调会一致认为该商铺权属为市农科所所有，属国有资产，市农科所将商铺整体转让给该所干部职工不受法律保护。后原告又筹集资金偿还了该所干部职工的出资。一审法院还查明，株洲市盛世置业有限公司系于2012年5月18日变更为株洲盛世集团置业有限公司，于2015年4月23日变更为湖南盛世置业有限公司。株洲盛世集团置业有限公司于2012年6月19日将本案讼争房屋产权办理至自己名下，房产证号为株房权证株字第××号、株房权证株字第××号，房产证登记的建筑面积分别为489.33平方米、1066.33平方米，共计1555.66平方米。株洲盛世集团置业有限公司于2013年12月23日与广发银行股份有限公司株洲支行签订了一份《最高额抵押合同》，将本案讼争房屋作为湖南中欧商贸有限公司向广发银行股份有限公司株洲支行贷款2100万元的抵押物，并办理了抵押登记，房屋他项权证号为株房他字第1000379763号，抵押期限自2013年12月23日至2016年12月23日。在抵押期限届满前，湖南盛世置业有限公司于2016年12月1日到株洲市不动产登记中心办理了抵押权注销手续。一审法院依据农科所的申请于2016年12月5日查封了本案讼争房屋，即查封了株房权证株字第××号、株房权证株字第××号房屋。双方至今未就本案讼争房屋买卖一事签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、当事人双方2008年6月5日签订的《回购协议书》是否生效；二、本案双方当事人是否存在违约的行为；三、农科所是否放弃讼争房屋购买权。关于双方当事人2008年6月5日签订的《回购协议书》是否生效的问题。一审法院认为，在农科所已经向盛世公司支付了511.21万元门面购置预付款且已经支付了大部分税费的情况下，如果仅以农科所尚差欠被告131165.5元税费为由认定《回购协议书》尚未生效，有违民法的公平原则。且《回购协议书》第十三条约定“本协议书一式肆份，甲、乙双方各执贰份，经甲、乙双方签字盖章后生效”，而双方均在该协议书签字盖章，故宜将原告支付门面购置预付款理解为原告履行了主合同义务，而将支付相应税费理解为支付门面购置预付款的附属义务。在原告履行了支付门面购置预付款的主合同义务，仅仅未履行足额支付相应税费义务的情况下，宜根据《回购协议书》第十三条认定《回购协议书》已经生效。关于双方当事人是否存在违约的问题。虽然农科所认为《回购协议书》中第五条第1款约定的“相应税费”应当是办理房产权属证书的费用，而不是营业税、城建税、教育费附加，但是《回购协议书》第五条第2款同时约定“株洲市农业科学研究所在签订《商品房买卖合同》前应支付清株洲市盛世置业有限公司需要配套的配套费用和房屋维修基金，如需株洲市盛世置业有限公司办理房产权属证书还须支付清办证费用，该部分费用按政策收取。”且《土地使用权出让协议书》中约定甲方（原告）只负责该宗土地的营业税、城建税和教育附加。同时，农科所在收到《土地交易应纳税费计算表》后，于2008年5月8日致函株洲市盛世置业有限公司，称该计算表计算有误，株洲市农业科学研究所只负责收取的511万余元土地款部分的营业税、城建税和教育附加。由上可知，并不能将《回购协议书》第五条第1款约定的“相应税费”理解为办理房产权属证书的费用，而应当理解为营业税、城建税、教育费附加。故农科所未按照《回购协议书》约定足额支付相应税费，违反了《回购协议书》的约定，应当认定为违约。而盛世公司在农科所履行了支付511.21万元门面购置预付款及大部分税费义务后，未与农科所签订商品房买卖合同，亦未通知原告办理交房手续，且擅自将讼争房屋的产权办至盛世公司名下，并将讼争房屋到银行进行抵押贷款，同样应当认定为违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条的规定，当事人双方均应当分别承担各自应负的民事责任。关于农科所是否放弃讼争房屋购买权的问题。盛世公司认为农科所于2010年9月29日以《关于盛世华庭商住综合楼1-2层商铺（面积1500平方米）处置的函告》书面形式通知盛世公司，明确提出门面放弃，以不低于880万元的价格转让给被告，只是由于最终价格原、被告双方一直在协商，在没有确定转让价格的情况下，被告没有支付转让款，故认为原告已经放弃了讼争房屋购买权。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案原告向被告送达《关于盛世华庭商住综合楼1-2层商铺（面积1500平方米）处置的函告》的行为应当视为原告向被告发出要约邀请。但被告未提交证据证实其收到该要约邀请之后向原告发出了要约及原告针对被告的要约作出了承诺。从被告书面答辩状中“由于最终价格原被告双方一直在协商，在没有确定转让价格的情况下，被告没有支付转让款”的陈述可知，在原告就回购一事向被告发出了要约邀请之后，即便被告向原告发出了要约，原告也没有向被告作出承诺，且被告也没有向原告支付相应价款。被告辩称之所以被告没有向原告支付转让款是因为双方一直在协商价格，但从原告2010年9月29日向被告发出《关于盛世华庭商住综合楼1-2层商铺（面积1500平方米）处置的函告》至今已六年之久，被告的以上辩解理由过于牵强，也不切合实际，故本院不予采信。因此不能认定原告放弃了讼争房屋购买权。综上，原告未按照《回购协议书》约定足额支付相应税费给被告，被告在原告未放弃讼争房屋购买权的情况下，未与原告签订商品房买卖合同，亦未通知原告办理交房手续，且擅自将讼争房屋的产权办至被告名下，双方均存在违约行为，均应当分别承担各自应负的民事责任。原告至今未按照约定足额支付相应税费给被告，但是《回购协议书》第十条第4款仅约定了原告未按时缴付房款或房屋维修基金的违约责任，并未约定原告支付税费的时间及未足额支付税费的违约责任，故无法要求原告承担未足额支付相应税费的违约责任。被告至今未通知原告办理交房手续，违反了《回购协议书》第六条约定，但因原告未按照《回购协议书》约定足额支付相应税费，存在违约行为在先，导致被告有理由不交付讼争房屋给原告。原告的第一项诉讼请求是要求被告将原告购买的株洲市天元区嵩山路盛世华庭商住楼一层和二层共计1500平方米门面交付给原告并办理产权证。而被告以讼争房屋已经作为陶然轩酒店的配套附属用房使用，并且办理了抵押贷款为由认为目前讼争房屋已经无法交付,且被告于2016年10月26日向本院提交了经株洲市房产综合档案馆加盖“此房产证已办理抵押登记”字样的株房权证株字第××号、株房权证株字第××号房产证复印件，但被告未向本院提交抵押贷款合同等证据证明抵押期限。经本院到株洲市不动产登记中心查询，得知虽然讼争房屋曾办理了抵押登记手续，但本案讼争房屋已于2016年12月1日办理了抵押权注销手续，故被告所称目前讼争房屋已经无法交付的说法缺乏事实和法律依据，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告未按照《回购协议书》的约定履行交付房屋的义务，原告要求其承担继续履行的违约责任，符合法律规定，故本院对原告要求被告将原告购买的株洲市天元区嵩山路盛世华庭商住楼一层和二层共计1500平方米门面交付给原告的诉讼请求予以支持。但因双方在《回购协议书》中约定涉案房屋认购总金额为611.21万元，原告先支付511.21万元门面购置预付款，余款100万元在原告收到被告交付门面通知后15日内支付，且约定了原告应付清相应税费，故原告应将差欠的131165.5元税费补交给被告，且应按照《回购协议书》的约定在被告将讼争房屋交付给原告后15日内支付余款100万元给被告。因双方在《回购协议书》中约定原告在签订《商品房买卖合同》前付清配套费用和房屋维修基金，如需被告办理房产权属证还须支付清办证费用，而原告的诉讼请求中包含了要求被告办理产权证，故被告仍应根据原告的要求按照《回购协议书》的约定为原告办理房屋产权证，即将讼争房屋的产权变更登记至原告名下。故本院对原告要求被告为讼争房屋办理产权证的请求亦予以支持。但株房权证株字第××号、株房权证株字第××号房产证登记的房屋面积共计1555.66平方米（489.33+1066.33），超出原告请求交付的1500平方米，故被告仅需按照原告的诉讼请求交付1500平方米门面给原告，剩余的55.66平方米由被告所有，具体如何划分由原、被告双方在不破坏房屋整体性的基础上自行协商处理。原告的第二项诉讼请求是要求被告支付逾期交房违约金3731760元。因原告未按照《回购协议书》约定足额支付相应税费，违约在先，在此情况下如判决被告支付逾期交房违约金，有违合同法规定及民法公平原则。故对原告的第二项诉讼请求，不予支持。据此判决：一、被告湖南盛世置业有限公司于本判决生效后十五日内将株洲市天元区嵩山路盛世华庭商住楼一层和二层商铺（房产证号为株房权证株字第××号、株房权证株字第××号）中的1500平方米交付给原告株洲市农业科学研究所并办理产权变更登记手续；二、驳回原告株洲市农业科学研究所其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为,本案二审争议焦点有二：一是双方是否存在违约行为及违约责任的负担如何认定？二是农科所是否放弃了涉诉房屋回购权？（一）关于方是否存在违约行为及违约责任的负担如何认定的问题。合同签订后，当事人双方得依诚意履行，以促成合同目的实现。本案中2008年6月5日，双方签订《回购协议书》后，农科所多次商请盛世公司将相关房产过户至本所职工名下，直到2013年8月21日召开政府协调会才明确该项权利之归属，对双方长久未能正式签订商品房买卖合同，房屋未能交付负有重要责任。而盛世公司在农科所依约履行了主要付款义务后，以相关税费问题托延其签约交房主要义务的履行，且擅自将讼争房屋的产权办至自己名下并至银行进行抵押贷款，对合同的履行产生了重大妨碍。一审法院根据双方违约情形，判定双方分别承担各自应负的民事责任，并无不当。因双方并未签订正式商品房买卖合同，农科所所主张的违约金3731760元没有法律和事实依据，本院不予支侍。（二）农科所是否放弃了涉诉房产回购权的问题。从双方履行合同全过程看，农科所无论主张将产权办到自己或所属职工名下，均是对本院涉诉房产回购权的行使，从未有过放弃回购权的明确意思表示。且农科所已支付了主要购房款，盛世公司亦予以接受。在涉诉房产仍然可以交付的情形下，一审法院判令依约履行合同，将本案涉诉房产交付农科所，符合法律规定。盛世公司认为农科所已放弃涉诉房产回购权的主张，本院不予采纲。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73308元，由上诉人株洲市农业科学研究所负担36654元，上诉人湖南盛世置业有限公司负担36654元。本判决为终审判决。审判长 柳战文审判员 罗慧虹审判员 邓画文二〇一七年五月二十五日书记员 刘林玉 更多数据：