（2017）湘13民终459号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-09-29

案件名称

曾秀兰与湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖南湘煤基本建设工程有限责任公司,朱福来,曾秀兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省娄底市中级人民法院民事判决书（2017）湘13民终459号上诉人（原审被告）：湖南湘煤基本建设工程有限责任公司，住所地新化县上梅镇园株岭社区（煤炭二处办公室）。法定代表人马政辉，该公司董事长。上诉人（原审被告）：朱福来，男，1969年3月19日出生，汉族，居民，住新化县。两上诉人的委托诉讼代理人：陈晓东，湖南迪坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾秀兰，女，1967年10月16日出生，汉族，居住户籍地新化县。住新化县。委托诉讼代理人：罗懿，男，1969年12月23日出生，汉族，新化县天骄法律服务所法律工作者。上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来因与被上诉人曾秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服新化县人民法院（2016）湘1322民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来上诉请求：请求将本案发回重审或撤销原审判决并予改判。事实与理由：1、湘煤基建安居小区C、D栋于2009年动工建设，至2010年时，因国家开始启动上梅镇园珠岭湘煤二处棚户区改造，许多原已报名集资的职工不到“湘煤基建安居小区”集资。为此，上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司经研究，同意部分非湘煤二处的职工参与集资，并享受职工的同等待遇。因此，根本不存在C栋、D栋开工建房到三、四层时，上诉人方对外声称销售房屋的事实。上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司的前身为湖南省煤炭基本建设第二工程处，系国家特困企业，大多数职工居住在70年代修建的低矮工房，为解决职工的住房困难，经新化县人民政府批准，建设湘煤基建安居小区，A、B、C、D共4栋住房。该4栋房屋分二期建设，C、D栋于2009年向新化县人民政府提出建设申请，申请建设的手续均是按职工集资建房办理的，并享受职工集资建房的优惠政策，相关费用得到了减免。C、D栋房屋的集资价款比同时期类似地段的商品房价格要低得多，一审认定“房屋的价格与当时的市场行情相当”是不符合事实的。虽然，双方签订的房屋集资合同约定了房屋的价格、支付方式、违约责任等条款，但房屋的价格、支付方式、违约责任等合同条款并不是商品房买卖合同所特有的，房屋集资合同也必须约定集资价款、支付方式、违约责任等条款的。因此，房屋的价格、支付方式、违约责任等条款不论是房屋集资合同还是商品房买卖合同或其他合同都必须具备的基本条款。一审不顾C、D栋是单位集资建房的基本事实，仅以合同中约定了房屋的价格、支付方式、违约责任等条款就认定该《集资建房合同》为商品房买卖合同，明显错误。2、双方签订的《湘煤基建安居小区(C、D)座集资合同》的附件(二)约定，“门窗：入户为品牌防盗门，费用由乙方承担，其余预留门洞；外窗为名牌静电喷涂铝合金窗。”根据该约定，己安装了门窗的，费用应由集资户承担(被上诉人的房屋已安装)，但一审对此合同约定视而不见，未判决被上诉人承担门窗费用是错误的。双方签订的《湘煤基建安居小区(C、D)座集资合同》的附件(三)中，双方约定了甲方代收配套设施和办理有关证书的费用。虽然，合同只对办理有关证件的项目和费用进行了明细列举，配套设施没有列举具体项目和费用，但在签订合同的当时，具体项目和费用是无法明确的。但在房屋竣工后，上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司代为进行了交纳。因此，不论合同是否对配套设施进行明细列举，配套设施应由集资户承担是合同所明确规定了的，一审以合同中没有对配套设施列举具体项目和费用而有意忽视，未予认定也是错误的。集资房是由单位、职工个人共同承担建房成本，通过筹集资金进行房屋建设的。湘煤基建安居小区C、D栋房屋建设，由上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司提供土地，集资户募集资金进行建设的，因此，各集资户除应承担房屋的建筑成本以外，对其配套设施费用以及各种税费也是应该承担的。虽然，双方签订的《湘煤基建安居小区(C、D)座集资合同》的附件(三)中，双方约定乙方应缴纳的税费为契税，但根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。因此，对于集资房屋，属于土地使用权转让，房屋产权的取得等税费均应由集资户承担。而一审将房屋集资定性为商品房买卖，判决被上诉人仅按商品房买方应承担的纳税标准，即房屋面积在144平方来以上的，按房屋价款的4％，144平方米以下的按房屋价款的2％向上诉人支付税费是错误的。3、原告的一审的诉求是房产证给原告，承担违约金赔偿，主要是这两个方面的问题，上诉人在一审审理没有提出要求被上诉人支付房屋价款尾款及税费等费用的反诉，因此，一审超出诉讼请求进行判决，程序违法。被上诉人曾秀兰辩称，1、双方所签订的实质是一个商品房买卖合同，合同的内容不但有一审法院认定的相应的商品房条款，且房屋的价格金额是超出了当地的行情，集资房是享受国家低税费的政策，其价格应当是低于商品房的，该房明显不符合该性质。本案应当是商品房买卖合同。2、商品房买卖合同的所涉及的税费用都应该列入开发成本，应该由出卖方承担的，只有契税这一项由买方承担，一审法院判决我方承担契税，我方尊重一审法院判决，因此一审法院判决合法。3、上诉方坚持门窗的费用由被上诉方承担是错误的，在合同中明确约定门由买方承担，但是窗户没有约定。4、一审法院判决支付购房尾款和相应契税是为了解决根本诉求，由于被告方坚持必须将该费用结算清楚才交付两证，一审法院为了有利于解决问题，才进行该项判决，保护了上诉方的利益，符合法律的基本精神和原则，这样做恰恰体现了法律的公平，上诉方要求发回重审没有法律依据。被告拒不交付证书的根本原因是要求原告方承担不合理的费用，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人诉讼请求，维持原判。原审原告曾秀兰向一审起诉请求：请求判令：1、两被告立即向原告交付房屋产权证和土地使用权证，2、两被告立即办好原告的水电落户手续并安装进户，3、两被告依法承担违约责任，赔偿原告违约金30000元。一审法院认定事实：1、2009年7月13日，被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司（以下简称湘煤公司）办理了新国用（2009）第027-1号国有土地使用证，并办理建设用地规划许可证，兴建“湘煤基建安居小区”（位于上梅镇天华南路）。房屋的承建实际由被告朱福来负责，即被告朱福来系房屋建设的实际施工人。该安居小区分两期，第一期是A栋、B栋，主要用于湘煤公司的职工居住；第二期C栋、D栋。当被告就C栋、D栋开工建房到三、四层时，被告对外声称销售房屋。2、2010年7月5日，原告与被告湘煤公司签订了一份《湘煤基建安居小区（C、D）座集资合同》，合同约定：原告购买被告湘煤公司修建的安居小区C座集资房第一单元第四层401号住宅一套，房屋面积143.85平方米，价格为每平方米1380元，总购房款198513元。签订合同时，原告按照合同约定支付了房款178661元，还交纳了水电落户费2000元，物业维修资金2128元，余款19852元约定待交付产权证书时按实际面积结算交付，被告湘煤公司当即向原告出具了收款收据。另约定：房屋应于2011年5月18日交付使用，逾期90日仍不能交付房屋的，原告有权单方解除合同，并按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。产权证书应于交房后的两年内办好并交给原告，如逾期交付，亦按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。对于房款，于房屋交付时付清，未按时交付的，双方约定，逾期30日之内，由原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期30日之后，被告有权解除合同，由原告按累计欠交的应付房款的40%向被告支付违约金。在合同的附件（三）中，双方约定由被告为原告办理房产证、土地使用证、水电落户，其中办理房产证的工本费（约90元）、印发税（免收）、契税（按国家新政策优惠标准代收），办理土地使用权证的工本费（450元）、印发税（免收）由原告承担；办理水电落户的费用由被告按实代收，原告承担。被告朱福来为原告所交的房产契税为2780.46元。被告朱福来陈述，办理该安居小区的各种税费花费了200余万元。3、2012年4月，被告将房屋交付原告，原告未交清购房余款；2015年8月、12月，被告朱福来分别为原告办好了房屋产权证和土地使用权证，但要求原告再交办证费24000元才将证书交给原告。被告方至今没有将两证交付原告。同时，被告没有为原告办理水电落户手续，但保证了原告水电的正常使用，原告除预交了2000元外，亦未向被告交清水电落户费用。经审核，原告房产证上的实际面积为141.86平方米。一审法院认为，虽然原、被告签订的合同名称系房屋集资合同，但从合同的内容来看，双方明确了房屋的具体价格、支付方式、违约责任等条款，房屋的价格与当时的市场行情相当，况且双方都没有履行集资建房的相关程序，因此，双方签订的合同名为集资建房合同，实为房屋买卖合同。根据合同附件（三）第三条规定，由被告按实代收水电落户费，办理落户手续；同时，被告出具的收款收据中也明确为水电落户预交款。故原告所购房屋的水电落户手续应由被告办理，相关费用由原告承担。如前所述，原、被告之间实际属于房屋买卖合同关系，合同中对办理两证需要原告承担的项目进行了明确，双方应当按合同约定履行。经本院调查核实，对于买卖房屋的，办理产权证时，契税应由买方承担，其标准为；房屋面积在144平方米以上的，按房屋价款的4%收取，144平方米以下的按房屋价款的2%收取；登记费每户约80元；印发税5元或免交。办理土地使用权证，由买方承担登记费32元，交易服务费90元，测绘服务费312元，印发税5元或免交。核实的情况与双方确定的项目及费用基本相符。在履行合同过程中，双方都存在违约行为，根据合同的相对性原理，双方均应严格履行合同。鉴于本案实际，双方的违约行为均未给对方造成较大经济损失，因此，基于公平原则，对原告要求被告赔偿违约金30000元的请求，本院不予支持。至于被告所称原告拖欠水电费的问题，被告可另行主张权利。原、被告签订的《湘煤基建安居小区（C、D）座集资合同》，其实质属房屋买卖合同，且系双方的真实意思表示。依法成立的合同，对当事人既有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告朱福来虽然不是合同的相对方，但其是房屋的实际施工人，也是合同权利义务的享有者和承受者，应当与被告湘煤公司承担连带责任。对于两被告已为原告办理的房屋产权证和土地使用权证，应当依约交付给原告，同时，原告亦应依约向被告支付购房余款17105.80元（141.86平方米×1380元/平方米-已付的178661元），支付被告办理两证的费用3320.46元（房产证工本费90元+契税2780.46元+土地使用证费用450元）。对于原告房屋水电落户手续，被告应当在合理期限内为原告办理好，因此发生的规费原告应按实承担（已付被告的2000元应予扣减）。关于原告要求被告赔偿违约金30000元的请求，因双方均有违约行为，且原告未能提供违约金的具体依据，故对该请求本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，由被告湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来向原告曾秀兰交付房屋产权证及土地使用权证，同时由原告向被告方支付购房余款17105.80元及被告代付的办证费用3320.46元；二、由被告方在本判决生效后60日内为原告所购被告房屋办理好水、电落户手续，相关规费由原告承担（已付被告的2000元应予扣减）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费700元，由原告负担300元，被告方负担400元。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为，集资建房是通过单位来组织建设的，主要是为了解决单位既定范围内中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。本案中双方虽然签订的合同名称为房屋集资合同，但上诉人出售C、D栋房屋时是面向不特定的社会人群，被上诉人并没有参与协商如何修建房屋，也没有履行集资建房的相关程序，签订合同时，房屋已经开建，不是先集资再建房。从合同的内容来看，合同首先就明确是被上诉人向上诉人“购买”集资房，合同中双方明确了房屋的具体价格、支付方式、违约责任等条款，且房屋的价格与当时的市场行情相当。上诉人虽提出合同约定的房屋价格比同时期类似地段的商品房价格要低得多，但并没有提交证据证明。因此，双方签订的《湘煤基建安居小区（C、D）座集资合同》名为集资合同，其实质为房屋买卖合同。该合同系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在房屋买卖中，契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。其标准为：房屋面积在144平方米以上的，按房屋价款的4%收取，144平方米以下的按房屋价款的2%收取；本案双方签订的合同及附件约定由上诉人代收契税，该契税应当由买受方即被上诉人承担。上诉人称房屋建设中所发生的各种税费也应由被上诉人承担，但双方签订的合同及附件并未明确说明合同中所述的“契税”是上诉人所称的房屋建设中所发生的各种税费，且合同及附件也没有关于房屋建设中发生的各种税费由被上诉人承担的约定，上诉人的该项请求无事实和法律依据，故不予支持。合同附件二约定：“门窗：入户为品牌防盗门，费用由乙方承担，其余预留门洞；外窗为名牌电喷铝合金窗。”根据该条约定，入户防盗门费用应当由被上诉人承担，因上诉人没有提交入户防盗门价格的具体依据，故不能确定被上诉人应当承担的金额，在本案中不予处理，上诉人可另行主张权利。双方在合同附件(三)中约定了甲方代收配套设施和办理有关证书的费用。附件对办理有关证件的项目和费用进行了明细列举，原审判决依据列举项目认定被上诉人应承担的费用是正确的。根据合同约定，上诉人应于2011年5月18日将房屋交付使用，被上诉人应于房屋交付时将房款全部付清。被上诉人交清房款后，由上诉人在房屋交付使用两年内统一办理权属登记手续。本案中，上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，未及时为被上诉人办理并交付两证，未为被上诉人办理好房屋水电落户手续；而上诉人交付房屋时，被上诉人应交清房款，但至今没有交清，故在履行合同过程中，双方都存在违约行为。现合同所约定的双方的义务均已过了履行期限，均应当立即同时履行。两上诉人已为被上诉人办理的房屋产权证和土地使用权证，就应当依约交付给被上诉人，同时，被上诉人亦应依约向上诉人支付购房余款及办理两证等费用。被上诉人提出的诉讼请求虽然只是要求上诉人交付房屋产权证及办理有关水电落户手续等，但上诉人对此提出了被上诉人应当交清各项费用的抗辨意见，如前所述，在履行合同过程中，双方都存在违约行为。现合同所约定的双方的义务均已过了履行期限，均应当立即同时履行。原审据此认定被上诉人应当交付有关购房余款及有关费用，并作出双方同时履行到期合同义务的判决，并未超诉讼请求判决。综上，上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来的上诉，维持原判。二审诉讼费700元，由上诉人湖南湘煤基本建设工程有限责任公司、朱福来负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　兴代理审判员　　俞永清代理审判员　　刘　聪二〇一七年五月二十五日书　记　员　　付雅鹏附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”