（2017）新01民终1324号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-05-31
案件名称
胡亚兰与乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡亚兰,乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1324号上诉人（原审被告）：胡亚兰，女，1983年6月15日出生，汉族，兴业银行乌鲁木齐分行职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区和静街680号上海紫园小区*栋*单元***室。委托诉讼代理人：马宁（胡亚兰之夫），1983年11月12日出生，回族，顺达风力发电公司职员，住址同上。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区和静街680号上海紫园小区1号楼3单元2楼。法定代表人：黄健，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胜强，男，1969年1月3日出生，汉族，该公司法务，住乌鲁木齐市沙依巴克区西八家户路363号8号楼4单元101号。上诉人胡亚兰因与被上诉人乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司（以下简称兴国缘公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2016)新0103民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人胡亚兰的委托诉讼代理人马宁，被上诉人兴国缘公司的委托诉讼代理人赵胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡亚兰上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回兴国缘公司一审的诉讼请求。2、请求判令兴国缘公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：我方购买房屋的阳台属于建筑物专有部分，我方有权进行合理处置，并且我方的处置行为也未侵害他人的权利，系为了生活和安全需要。我们双方的物业服务协议是兴国缘公司提供的格式条款，对其中限制我方权利的条款被上诉人未提请我方注意，应属无效。兴国缘公司答辩称：不同意上诉人的上诉。胡亚兰私搭乱建的行为已改变了房屋规划设计，违反了合同约定和法律规定，使得本小区无法通过相关行政机构的整体验收，致使本小区的业主都无法办理房屋权属证明。兴国缘公司向一审法院起诉请求：判令胡亚兰停止违约行为依法恢复上海紫园小区8栋2单元301室的设计原状（见规划设计图）。一审法院查明，胡亚兰对于未办理规划许可证封闭阳台的事实予以认可。一审法院认为，胡亚兰承认兴国缘公司在本案中所主张的未办理规划许可证封闭阳台的事实，故对兴国缘公司主张的胡亚兰未办理规划许可证封闭阳台的事实予以确认。关于法律适用和责任承担问题：１.关于兴国缘公司的主体资格。胡亚兰、兴国缘公司签订了《物业管理服务合同》，双方之间即形成民事权利义务关系，双方即成为民事法律关系的主体，因履行《物业管理服务合同》而发生纠纷，任何一方均可作为原告起诉。物权法赋予业主大会或者业主委员会的权利，并不排斥物业服务企业的诉权。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。因此，本案兴国缘公司主体资格适格。２.关于专有部分能否私搭乱建。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案胡亚兰未办理建设工程规划许可证即对阳台进行封闭建设，显属违法行为。3.关于胡亚兰有无违约行为。兴国缘公司、胡亚兰签订的《物业管理服务合同》约定，业主应遵守《业主临时管理规约》。该规约规定，禁止破坏房屋外貌（含阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、功能和布局，禁止违章搭建。胡亚兰未办理建设工程规划许可证对阳台进行封闭建设，属违章搭建行为,专有部分也不例外，显然违反了双方的约定，胡亚兰应当承担违约责任。胡亚兰辩称其行为是征得兴国缘公司的同意后才实施的，故自己没有违约。由于该主张违反了当事人的约定不得违反法律规定的基本原理，因此该辩称不能成立。综上所述，胡亚兰应当承担恢复原状的义务。兴国缘公司的诉讼请求成立，应予以支持。判决：胡亚兰于本判决生效之日起三十日内，将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和静街680号上海紫园小区8栋2单元301室阳台恢复原状（以规划设计图为准）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，胡亚兰作为上海紫园小区业主，与兴国缘公司签订《物业管理服务合同》，双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。依照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，应当遵守法律、法规以及管理规约的相关规定。在本案中，胡亚兰对其阳台进行封闭改造的事实清楚，虽然本案涉诉阳台属业主的专有部分，但作为业主，胡亚兰在享有使用权利的同时，还应当遵守双方物业服务合同的约定以及法律、法规、管理规约的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。另，胡亚兰与兴国缘公司所签订的《物业管理服务合同》中约定，业主应遵守《业主临时管理规约》。该规约规定，禁止破坏房屋外貌（含阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、功能和布局，禁止违章搭建。该规定是要求业主在法律范围内合法行使权利，并非对业主物权的限制，不违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，故对胡亚兰产生法律约束力。胡亚兰认为该规定无效的主张显然没有事实及法律依据，本院不予支持。胡亚兰上诉认为其封闭行为是为满足自身生活需要，未侵害他人的权利，亦与双方约定以及法律规定相悖。综上所述，胡亚兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由胡亚兰负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年五月二十五日书记员 赵 可 搜索“”