（2017）粤01民终4258号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-13
案件名称
莫彩容与钟华南房屋买卖合同纠纷2017民终4258二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟华南,莫彩容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4258号上诉人（原审被告）：钟华南，身份证住址广东省海丰县，现住广东省深圳市。委托诉讼代理人：张晓伟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小成，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：莫彩容，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：范炳荣，广东合邦律师事务所律师。上诉人钟华南与被上诉人莫彩容因房屋买卖合同纠纷一案，钟华南不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟华南上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令莫彩容承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决钟华南支付违约金没有事实依据和法律依据。钟华南定金人民币5万元足以补偿莫彩容的损失。莫彩容自称每月租金损失5000至6000元并没有相关证据，亦未举证证明其实际损失。一审法院判决钟华南扣除定金外再支付违约金22677.25元于法律与事实无据。二、一审法院有关案件受理费负担问题明显错误，违反《诉讼费缴纳办法》第二十九条之规定。莫彩容答辩称：一、违约金数额为案涉房屋成交价10％的诉求合法、合理。案涉房屋买卖合同是两方真实的意思表示。钟华南应当预见、确信因自身违约行为承担约定的违约责任，且违约金比例不高。二、双方同时约定保证金及违约金条款时，由答辩人自主选择适用违约金条款合理合法。钟华南不能因为适用违约金条款的成本高出保证金条款，由此认为违约金过高的理由是不成立的。三、钟华南存在全部过错，造成其重大经济损失，包括：(1)租金直接损失超过60000元；(2)案涉房屋物业管理费支出损失超过44000元。(3)因为钟华南的违约行为，牵连莫彩容作为(2016)粤0104民初3527号民事案件的第三人参与诉讼，损耗时间、精力应诉，花费律师费用20000元。四、钟华南自知资金困难而购买房屋，有专业炒房嫌疑。若再调低违约金，会助长不诚信商业行为。莫彩容一审请求：1.决解除双方签订的存量房买卖合同。2.钟华南向莫彩容支付违约金95254.5元。一审法院认定事实：广州市越秀区东风东路836号贰座3006室登记所有权人为莫彩容，该房屋建筑面积149.8452平方米，规划用途为办公。2015年6月24日，莫彩容（甲方、卖方）与钟华南（乙方、买方）签订《存量房屋买卖合同》。其中约定：甲方将位于广州市越秀区东风东路号EEE座GFF室（建筑面积149.85平方米）以现状售予乙方。总成交价为1453545元，付款方式为一次性付款，签订本合同时支付定金5万元；双方应在本合同签订后于2015年8月10日前共同到房管部门办理交易过户递件手续，部分楼款70万元应在双方共同到房管部门办理网签手续前支付给甲方，待网签合同完成后交税前将余下楼款698545元支付给甲方。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。经双方协商签订本合同时乙方给甲方支付定金1万元，余下定金4万元于2015年6月30日前支付给甲方，逾期未支付则视为乙方违约等。钟华南于上述合同签订当日向莫彩容支付定金1万元，后于2015年6月30日向莫彩容支付定金4万元。此后，因钟华南资金未到位，双方未办理合同网签手续，也未继续履行其他合同义务。本案一审审理过程中，莫彩容称：合同逾期后，莫彩容一直联系中介，中介说钟华南一直没有过来，联系不上钟华南等，直至2016年2月，中介起诉钟华南支付中介费将莫彩容列为第三人，莫彩容才知道钟华南买卖合同无法继续履行，涉案房屋现仍在莫彩容名下未另行出售。钟华南称因资金没有到位无法继续履行，其于2015年6、7月就电话告知中介，但没有保留相关证据。关于实际损失的数额，莫彩容称因当时将涉案房屋出售给钟华南，所以没有继续出租，莫彩容的损失就是租金损失，每月大约5000元至6000元，没有其他损失。钟华南则称据其了解该房屋一直为空置。一审法院认为：钟华南自愿签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。钟华南因资金不到位，未继续履行合同义务已构成违约，莫彩容要求解除上述《存量房买卖合同》及钟华南支付违约金依据充分，一审法院予以支持。关于违约金是否过高的问题，莫彩容自称其损失为租金损失，每月约为5000元至6000元。按此标准估算，自双方约定的办理涉案房屋交易过户并支付首期房款的时间（2015年8月10日）至本案立案时（2016年6月6日），其租金损失约为6万元左右，而莫彩容本案主张按照成交价的10%即145354.50元计算违约金，确属过高，钟华南要求调低于法有据。虽然莫彩容称涉案房屋至今未出售及出租，但考虑到其2016年2月已经得知钟华南无法继续履行合同，可通过行使合同解除权防止损失扩大。因此，结合本案实际情况，一审法院酌情判决钟华南按照成交价的5%计付违约金，扣除已付定金5万元，钟华南还应向莫彩容支付违约金22677.25元。此外，本案诉讼因钟华南违约所致，莫彩容系按照双方合同约定的标准提出诉讼请求，故本案受理费由钟华南承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，莫彩容与钟华南于2015年6月24日签订的《存量房屋买卖合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起5日内，钟华南一次性向莫彩容支付违约金22677.25元。三、驳回莫彩容的其他诉讼请求。本案受理费2181元，由钟华南负担。经审理，本院对原审查明事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是钟华南如何承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，本案双方当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中，双方明确约定违约金按成交价10%计算。在钟华南违约的情况下，莫彩容作为出卖方，其遭受的实际损失包括房屋空置的租金、因本案起诉及另案应诉的律师费用等。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。钟华南认为莫彩荣主张的违约金过高，一审法院综合考量相关情况酌情按5%的比例认定违约损失，判令钟华南除扣除定金外再支付22677.25元，属于合理裁量的范围，未至显失公平，本院予以维持。钟华南上诉要求改判无须另行向莫彩容支付违约金的主张，本院不予支持。关于诉讼费用问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院在未全部支持莫彩容诉讼请求的情况下，判令钟华南承担全部诉讼费用确有不合理之处。本院按莫彩容一审诉讼请求数额与判令支持数额的比例，调整一审诉讼费用由钟华南负担1636元，莫彩容负担545元。综上所述，原审查明事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持，但一审诉讼费处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2181元，由钟华南负担1636元，莫彩容负担545元。二审案件受理费2181元，由上诉人钟华南负担。本判决为终审判决。审判长 邓娟闰审判员 陈珊彬审判员 杨晓怡二〇一七年五月二十五日书记员 林北征 来源：百度“”