（2016）沪0115民初57102号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郑宏伟与刘树全、孙海群等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑宏伟,刘树全,孙海群,李世明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初57102号原告：郑宏伟，女，1972年12月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：董守菊，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红艳，上海君澜律师事务所律师。被告：刘树全，男，1978年6月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蒋琛琦，上海市君成律师事务所律师。被告：孙海群，女，1980年11月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：包艳，上海汉盛律师事务所律师。被告：李世明，男，1960年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨卫东，上海申蕴和律师事务所律师。原告郑宏伟与被告刘树全、孙海群、李世明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董守菊、周红艳，被告刘树全及其委托诉讼代理人蒋琛琦，被告孙海群的委托代理人包艳，被告李世明及其委托诉讼代理人杨卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑宏伟向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原告与被告刘树全签订的房地产买卖合同，并判令刘树全、孙海群共同返还购房款人民币(以下币种同)944,572.96元和利息(按本金944,572.96元和银行同期贷款利率，自2012年3月5日支付之日起算至实际付清之日止)；2、被告刘树全赔偿因其违约行为给原告造成的损失2,475,427.04元(评估价342万元减去已付款944,572.96元所得)；3、被告李世民对上述款项承担连带赔偿责任。事实与理由：2012年2月25日，原告郑宏伟与被告刘树全签订《二手房买卖居间协议》，约定由郑宏伟向刘树全购买其所有的坐落于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价款100万元，于2012年3月10日前支付50万元，银行按揭贷款45万元由郑宏伟代还并计入房价，余款5万元在刘树全迁空户口后支付。嗣后原告按约履行合同，在支付完房屋相关税费办理过户时，被告李世明于2012年3月提起诉讼〖(2012)浦民一(民)初字第8298号〗并申请保全，要求确认其与刘树全之间的房屋买卖合同无效，并将系争房屋恢复登记至李世明名下。为维护自己利益，原告郑宏伟遂于2012年5月28日起诉〖(2012)浦民一(民)初字第16978号〗，要求确认郑宏伟与刘树全之间的买卖合同有效，并要求刘树全履行合同，移交房屋并办理过户手续。2012年6月11日，浦东法院对(2012)浦民一(民)初字第8298号案件作出判决，确认合同无效。2013年2月28日，浦东法院对(2012)浦民一(民)初字第16978号案件作出判决，驳回了原告郑宏伟的诉请。郑宏伟不服提出上诉，上海市第一中级人民法院作出裁定，撤销一审判决，发回重审。后浦东法院追加了李世明、张元发为第三人，经重审，于2014年3月18日作出(2013)浦民一(民)重字第16号判决，确认郑宏伟与刘树全签订的买卖合同有效，刘树全、李世明应将房屋交付郑宏伟，同时驳回了郑宏伟要求过户房屋的请求。刘树全、李世明不服提出上诉，上海市第一中级人民法院判决确认合同有效，但认为刘树全将房屋出售给郑宏伟无处分权，郑宏伟不构成善意取得，撤消了刘树全交付房屋给郑宏伟的判决内容。上海市第一中级人民法院还认为，郑宏伟有权依照有关规定，要求刘树全承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿。郑宏伟认为，法院查明系争房屋的实际所有人是李世明，李世明与刘树全相互串通签订虚假买卖合同，套取贷款50万元共同分用，后知道刘树全又用系争房屋向张元发抵押借款20万元，在银行、张元发先后催告还款后，李世明未与刘树全协商筹款还债，及时涤除抵押恢复登记，致使张元发为实现抵押债权将房屋挂牌出售，郑宏伟因系争房屋的产权登记人是刘树全而错信刘树全并与其签订买卖合同。刘树全的上述行为发生在其与孙海群的夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。因此原告起诉来院，诉请如前。被告刘树全辩称，同意解除与郑宏伟之间的房屋买卖合同，但不同意其余诉请。理由是：944,572.96元房款中，444,572.96元虽由原告代为偿还，但原告随后又设定了45万元借款抵押，且444,572.96元是刘树全和李世明共同套贷和花用，应由刘树全和李世明共同偿还；另外的50万元房款，再转入刘树全账户后，直接划转给了张元发，刘树全并未实际拿到；原告非善意购房人，不应支持其可得利益的诉请。被告孙海群辩称，系争房屋并非孙海群与刘树全所有，刘树全处分该房产与孙海群没有关系，所得房款也未用于夫妻共同生活，因此与孙海群无关。原告在购房时明知房屋存在各种纠纷，还为此设立45万元的借款抵押，其具有恶意，因此不应支持其赔偿请求。被告李世明辩称，不同意原告诉请。理由是：李世明与本案无关，原告要求其承担连带责任并无依据；原告在系争房屋上所设45万元的借款抵押，因不存在实际借款关系，应予撤销。经审理查明，2011年11月23日，由张元发作为甲方(出借人、抵押权人)、刘树全作为乙方(借款人，抵押人)，双方签订《借款抵押合同》，约定：乙方因资金周转，向甲方借款28万元，借款期限自2011年11月23日起至2012年1月22日止(以银行转帐日期为准)，借款利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率的四倍计算；乙方应在到期日以前将借款本金及利息一次性偿还甲方；乙方将其名下的上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)自愿抵押给甲方，抵押财产担保的范围包括借款本金及利息、违约金和实现抵押权的费用，甲、乙双方应在本合同签订之后办妥抵押登记手续；双方协议该房产价值128万元；一方违约，守约方有权向违约方追究违约责任，违约金的金额为借款本金的5%，如果因乙方不能按时还款，甲方为解决本纠纷所发生的各项费用(包括交通、诉讼、执行、聘请律师等费用)均由乙方承担；本合同经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或履行不适当的，借款人、抵押人愿意接受人民法院的依法强制执行；……。2011年12月27日，张元发和刘树全共同向上海市宝山公证处申请办理了上述《借款抵押合同》具有强制执行效力的债权文书的公证。2011年11月24日，刘树全出具《委托书》，委托案外人陈龙以不低于100万元的价格办理出售系争房屋的一切事宜。该《委托书》于2011年12月27日经上海市宝山公证处公证。2012年2月25日，郑宏伟、刘树全共同出具《看房确认书》，共同确认该日郑宏伟至系争房屋处看房。2012年2月28日，郑宏伟、刘树全经宜华公司居间介绍签订了《二手房买卖居间协议》，约定郑宏伟向刘树全购买系争房屋，房款总价为100万元及其他买卖事项。2012年3月，郑宏伟、刘树全签订《上海市房地产买卖合同》，约定：郑宏伟向刘树全购买系争房屋，转让总价为100万元；郑宏伟于2012年3月10日前支付房款50万元，其中含定金5万元，银行按揭贷款余额45万元由郑宏伟代为归还，并计入房款总价，余款5万元在刘树全迁空户口后支付；双方同意，刘树全于2012年5月31日前腾出系争房屋并通知郑宏伟进行验收交接，并在2012年5月31日前，郑宏伟、刘树全双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；交易中的税费由郑宏伟、刘树全双方各自承担；合同另对违约责任等作出约定。该合同上打印的网上合同签订时间为“2012年3月1日”，刘树全填写的签约时间是“2012年3月4日”。2012年3月5日，刘树全出具《承诺书》，主要内容为：因刘树全曾于2011年11月23日向张元发借款28万元及利息，现借款到期无法偿还，针对该债务，刘树全作出下述承诺；刘树全自愿将名下的系争房屋经房屋中介公司挂牌销售给双方都认可的第三方，以系争房屋销售款偿还银行按揭款和张元发个人借款；系争房屋存在任何纠纷及权利归属不明的情形，均不得影响刘树全与张元发双方都认可的第三方之间对系争房屋的正常买卖及顺利办理过户手续；刘树全将排除一切阻碍，极力协助第三方对系争房屋完成产权交易中心的过户手续，使其成为系争房屋的所有权人；系争房屋交易过程中出现问题造成对张元发或第三方的任何损失，刘树全愿意承担全部赔偿责任。2012年3月5日，郑宏伟通过银行分二次汇至刘树全帐户共计50万元(一次22万元，一次28万元)，并由郑宏伟、刘树全及见证人张金林共同出具相应的《房屋买卖交易房款收据》。张元发自认，郑宏伟支付刘树全上述房款50万元当天，张元发要求刘树全将其账某的455,000元房款转至张元发指定的案外人账某，用于归还刘树全所欠张元发的借款本金28万元、违约金14,000元、利息22,400元、另外一笔借款45,000元，剩余钱款用于支付办理房屋交易的税费等。2012年3月7日，刘树全名下的系争房屋上的银行贷款本息共计444,572.96元，由郑宏伟代为还清。2012年3月13日，郑宏伟、刘树全为防止刘树全另行出售系争房屋，办理了抵押权人为郑宏伟、房地产权利人为刘树全、债权数额为45万元的抵押权登记手续，并签署了《房地产借款抵押合同》。2012年3月16日，郑宏伟向相关部门缴纳了系争房屋交易过户的税费(包括买卖双方的)，其中刘树全名下的税费总计金额为66,500元。系争房屋于2012年3月21日起因(2012)浦民一(民)初字第8298号案件被法院司法查封，郑宏伟、刘树全因此未能办理系争房屋的产权过户手续。2012年5月28日，郑宏伟向本院提起(2012)浦民一(民)初字第16978号民事诉讼，请求：一、确认其与刘树全之间签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》有效；二、判令刘树全履行上述合同，移交房屋，并办理房屋过户手续。2013年2月28日，本院判决驳回郑宏伟的上述诉请。嗣后，郑宏伟不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院以(2013)沪一中民二(民)终字第1138号予以受理后，于2013年6月14日裁定撤销原判，发回重审。本院于2013年7月4日以(2013)浦民一(民)重字第16号予以立案受理后，于2014年3月18日判决：一、确认郑宏伟和刘树全签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》有效；二、刘树全、李世明腾空系争房屋并交付给郑宏伟；三、驳回郑宏伟其余诉请。嗣后，刘树全和李世明均不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院以(2014)沪一中民二(民)终字第1495号予以受理后，于2014年11月19日判决维持(2013)浦民一(民)重字第16号民事判决的第一项，同时撤销第二、三项并驳回了郑宏伟的其余诉请。另查明，系争房屋原为李世明所有。2009年3月28日，李世明与刘树全签订“协议书”，约定李世明将系争房屋转让给刘树全，由刘树全向银行申请贷款后转交给李世明，贷款本息由李世明向银行偿付，贷款资金由双方运作生利，所得利润按6：4分成等。2009年4月，李世明、刘树全为套取银行贷款，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价为人民币(以下币种相同)72万元，双方在2009年6月29日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方对该合同中的其余条款未作约定。2009年5月19日，系争房屋产权登记至被告刘树全名下；中国银行股份有限公司上海市徐汇支行作为抵押权人对系争房屋进行了抵押登记，债权数额50万元。刘树全未向李世明支付购房款，也未要求李世明交付房屋，系争房屋仍由李世明居住使用。银行贷款由刘树全负责清偿。2012年3月15日，李世明以刘树全为被告向法院提起(2012)浦民一(民)初字第8298号民事诉讼，要求确认其与刘树全就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求判令刘树全将系争房屋产权恢复登记至李世明名下。法院审理后认为，郑宏伟就刘树全向其转让系争房屋的买卖合同提起诉讼的处理结果对合同无效后果的处理有直接影响，因此对该案中对合同无效的后果暂不予处理，李世明可待郑宏伟与刘树全的房屋买卖合同纠纷审理完毕后再另行主张。于2012年6月21日作出(2012)浦民一(民)初字第8298号民事判决，判决李世明与刘树全于2009年4月10日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，驳回李世明要求刘树全将系争房屋产权恢复登记至李世明名下的诉讼请求。2012年6月20日，李世明与刘树全签订“和解协议”，约定：系争房屋银行贷款仍由刘树全归还；归还银行贷款当天，由李世明承担20万元；目前该银行贷款由张元发(郑宏伟)先行向银行偿付，双方(李世明和刘树全)的偿债义务不受影响，即刘树全承担25万元的还款义务，李世明承担20万元的还款义务。2015年6月25日，李世明再次起诉刘树全，要求刘树全涤除系争房屋上所设抵押，将产权恢复登记至李世明名下。本院经审理后查明，原50万元的中国银行抵押登记已经注销，系争房屋当时设有债权人分别为张元发、郑宏伟的两项抵押登记，登记债权数额分别为28万元、45万元。2015年8月4日，本院作出(2015)浦民一(民)初字第22783号民事判决，判决刘树全涤除抵押，将系争房屋恢复登记至李世明名下。审理中，经郑宏伟申请，本院委托上海大熊房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行了评估。2017年3月8日，估价机构出具报告，结论为：系争房屋在2016年10月12日的市场价值为342万元(单价54,054元)。庭审中，原告郑宏伟确认，系争房屋上所设抵押，系为防止刘树全再次出售系争房屋所设，并无实际的借款关系。以上事实，有经庭审质证的(2012)浦民一(民)初字第8298号民事判决书、(2013)浦民一(民)重字第16号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终字第1495号民事判决书、上海市房地产登记薄、(2015)浦民一(民)初字第22783号民事判决书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，郑宏伟与刘树全之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，其合法有效性已经生效判决确认，本院不再赘述。现因刘树全与李世明之间的房屋买卖合同无效，郑宏伟与刘树全之间的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，郑宏伟要求予以解除，具有法律依据，依法予以支持。经审理查明，在履行合同过程中，郑宏伟通过银行汇款方式支付房款50万元，又以代还贷款方式支付房款444,572.96元，合计支付房款944,572.96元。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请要求刘树全返还已付房款944,572.96元及相应的利息损失，于法有据，应予支持，但逾期返还已付款的利息损失应自合同解除之日，即2016年10月12日被告刘树全收到诉状副本之日起算。另外，该返还房款及利息损失的义务系因刘树全与郑宏伟的买卖合同解除所致，产生在孙海群与刘树全夫妻关系存续期间，所收房款亦被用于归还两人夫妻关系存续期间的借款和贷款，孙海群亦未能证明该笔债务为刘树全的个人债务，故应按照孙海群和刘树全的共同债务处理，因此对原告诉请要求孙海群和刘树全共同返还上述购房款及利息损失的主张，予以支持。对于原告要求刘树全支付房屋上涨的差价损失的诉请，本院在审理过程中根据原告申请对系争房屋的市场价值进行了鉴定，鉴定结论为系争房屋在2016年10月12日这一时点的市场价值为342万元，与双方的签约价相差242万元。本院认为，郑宏伟和刘树全所签买卖合同有效，导致双方合同不能继续履行的原因在于刘树全一方，合同解除也确实造成原告一定的房屋差价损失，对此刘树全应承担相应责任。但考虑到自双方签约之日至解除合同之日，已然相距四年多，期间法院在2012年6月21日就判决认定刘树全与李世明之间的房屋买卖合同无效，故刘树全与郑宏伟之间的房屋买卖合同早已无法实际履行，但郑宏伟迟至2016年10月才诉请要求解除，其对之后房屋价格上涨造成的扩大损失，无权要求赔偿。综上，本院在考虑到合同履约情况、双方过错程度等因素，并参考了鉴定结论，酌情由刘树全赔偿原告房价损失40万元。原告还诉请要求李世明就上述刘树全和孙海群所负付款义务承担连带清偿责任，因李世明并非是本案所涉买卖合同的相对一方，该诉请并无事实和法律依据，不予支持。最后，原告确认系争房屋上所设抵押权人为郑宏伟，债权数额为45万元的抵押登记，是为防止刘树全再出售系争房屋和顺利过户所设，实际并不存在相应的借款抵押合同关系，因本案所涉买卖合同亦已解除，郑宏伟亦应涤除相应抵押登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑宏伟与被告刘树全于2012年3月签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告刘树全、孙海群应于本判决生效后十日内向原告郑宏伟返还已付房款944,572.96元；三、被告刘树全、孙海群应于本判决生效后十日内向原告郑宏伟支付逾期还款的利息损失(按944,572.96元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，自2016年10月12日起算至付清之日止)；四、原告郑宏伟应于本判决生效后十日内注销上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室的房屋上设定的抵押权人为郑宏伟，债权数额为45万元的抵押登记；五、被告刘树全应于本判决生效后十日内向原告郑宏伟赔偿房价损失40万元；六、驳回原告郑宏伟的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,356.58元(原告已预交)，由原告郑宏伟负担13,455.58元，被告刘树全、孙海群负担16,901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁审 判 员 张 斌人民陪审员 曹 璐二〇一七年五月二十五日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”