（2017）吉01民终2721号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
长春市南郡水云天小区业主委员会与长春市南方物业服务有限公司合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市南郡水云天小区业主委员会,长春市南方物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉01民终2721号上诉人（原审原告）长春市南郡水云天小区业主委员会。住所:长春市朝阳区。代表人：马惠成，业委会主任。委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田开伍，吉林吉翔律师事务所律师。上诉人（原审原告）：长春市南方物业服务有限公司。住所:长春市朝阳区。法定代表人:刘俊波，总经理。委托诉讼代理人：崔洺诚。上诉人长春市南郡水云天小区业主委员会（以下简称南郡水云天业委会因与被上诉人长春市南方物业服务有限公司（以下简称南方物业公司）合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初744号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。南郡水云天业委会在原审时诉请：判令南方物业公司返还南郡水云天业委会2014年至2016年广告费617708元，庭审时诉讼请求变更为631095.40元（2014年数额增加1.4万元，2015年变为22万元）。事实及理由：双方为物业服务合同关系，南方物业公司2014年广告费收入为211094元，2015年广告费收入为206614元，2016年广告费收入为200000元，以上共计617708元。上述款项被南方物业公司占有使用，未返还南郡水云天业委会，侵害了广大业主的合法权益。南方物业公司原审时辩称：南郡水云天业委会不具备起诉主体资格。南郡水云天业委会是业主大会的执行机构，南方物业公司应按照业主大会的指示在业主大会授权范围内履行职责，南郡水云天业委会没有业主大会三分之二以上业主的通过的决议，南郡水云天业委会起诉不合法。原审法院经审理查明：位于长春市延安大路的南郡水云天小区建成后，南方物业公司为小区提供物业服务至今。该小区为商品住宅，总建筑面积14.7万平方米，总户数874户。2014年，小区召开业主大会，经业主大会选举，成立小区第一届业委会。2014年、2015年、2016年，南郡水云天业委会与南方物业公司分别签订物业服务合同。2017年南方物业公司与南郡水云天业委会未签订物业合同。2016年10月，南郡水云天业委会改选，经小区业主大会选举投票，通过《业主大会议事规则》、《业主委员会议事规则》，并成立小区第二届业委会。《业主大会议事规则》第九条规定“业委会职责是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决议，并报告物业管理的实施情况。……（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决管理服务中的重大问题。（十一）协调业主之间及业主与物业之间的纠纷”，第二十条第二款规定“业主大会与业委会决定：业主大会制定和修改业主公约……以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过”。《业主委员会议事规则》第一条规定“业主大会议事内容：（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项”，庭审中，南方物业公司承认自2014年至今在小区电梯等小区公共部位播放广告，并收取广告费。关于广告费的归属问题，南郡水云天业委会出示证人证言，证明与2015年时，南郡水云天业委会口头协商广告费归南方物业公司。以此为条件，物业费由每平方米每月1.6元降至至1.5元，并出示证据证明南方物业公司将部分广告费提供给南郡水云天业委会使用，南郡水云天业委会对此不予承认。在庭审中，南方物业公司对南郡水云天业委会的选举程序提出质疑，认为存在监票人签名造价，业主投票数字不真实问题，并出示相关证据。南郡水云天业委会与南方物业公司在广告费问题出现矛盾后，南郡水云天业委会在有300余人参加的小区住户微信群中征求意见，并召集有十几名业主参加开会决定起诉物业公司。原审法院认为：业主大会和业委会均是小区业主的自治管理性组织，根据物业管理条例及该小区业主大会议事规则、业委会议事规则的规定，业主大会是代表全体小区居民的权力机构，有权决定本物业区域内涉及业主共同利益的重大事项，业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务企业的桥梁，负责执行业主大会的决议。在该小区业主大会议事规则中，明确规定事关全体业主共同利益的重大事项由业主大会决定，以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经全体业主所持投票权的三分之二以上通过。现南郡水云天业委会与南方物业公司之间出现广告费纠纷后，如果以起诉方式解决问题，应按照业主大会议事规则要求经过业主大会的表决程序，取得业主大会的授权后，才能以其名义起诉。现业委会直接起诉，属于越权行事，事后未又未取得业主大会追认，故业委会本次起诉的主体资格不符合法律规定。南方物业公司关于南郡水云天业委会选举程序及成立合法性问题，因不属于法院审理范围，可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原审法院裁定：驳回南郡水云天业委会的起诉。南郡水云天业委会不服原审裁定，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。事实和理由:《物权法》第76条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、《物业管理条例》第11条规定的需要由全体业主共同决定的事项，没有对上诉人诉权的限制。业主大会或者业务委员会的决定，对业主具有约束力。如果发现业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合同权益的，受侵害的业主可以要求人民法院予以撤销。本案中，被上诉人无权对上诉人包括诉权在内的决定事项，就主体资格提出异议，更无权援引《业主大会议事规则》无效条款提出抗辩。已经有生效判决确认业主委员会有权提起诉讼要求物业公司返还停车费和广告收入。最高人民法院作出复函，确认业委会可以自己名义提出诉讼，要求房地产开发单位返还规划图、提供公用配套实施、公用设施专用费等。业委会议事规则第二十条，要求提起诉讼需要全体业主三分之二以上通过，该条款无效。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”；第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”；第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”上述三款规定，明确了在业主大会解聘物业服务公司后，可以由业委会提起诉讼的具体情形。而本案系业委会作为原告，提起诉讼要求被上诉人将其认为属于全体业主的广告收益判决由被上诉人返还业委会，不属于上述规定中业委会可直接提起诉讼的情形。业委会若代全部业主提起诉讼，应当取得相应的授权。并且，根据《业主大会议事》规则，提起诉讼等重大事宜需要三分之二以上的业主同意。虽业委会主张该约定无效，但未能说明该条款系违反了何种效力性、强制性法律规定而导致无效，且该议事规则已在有关管理部门进行备案，故对其效力本院予以认可。业务会提起诉讼需取得三分之二以上业主的同意。虽然业委会提交了小区业主同意业务会索要广告费的签字单，欲证明其具有诉讼主体资格，但被上诉人对其真实性不予认可。该签字单中，部分为业主签字，部分为现业委会成员代签。但就代签部分，业委会除代签人称取得本人同意外，未能提交其他业主的书面或口头授权，故上诉人认为其享有授权代业主签字的主张本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。审 判 长 闫 冬代理审判员 谷 娟代理审判员 于喜华二〇一七年五月二十五日书 记 员 马锐明 来自