（2017）鄂11执复10号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-17
案件名称
武汉信邦典当有限公司、湖北乾道嘉融资担保有限公司追偿权纠纷执行审查类执行裁定书
法院
湖北省黄冈市中级人民法院
所属地区
湖北省黄冈市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
武汉信邦典当有限公司,湖北乾道嘉融资担保有限公司,湖北富华棉业集团股份有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
湖北省黄冈市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂11执复10号复议申请人（异议人）：武汉信邦典当有限公司。住所地：武汉市东西湖区金银湖路**号财富大厦**楼（11）。统一社会信用代码：914201120866030985。法定代表人：裴捷，该公司总经理。委托代理人：黄立中，该公司职员。委托代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。申请执行人：湖北乾道嘉融资担保有限公司。住所地：麻城市将军南路**号。统一社会信用代码：914211815854946589。法定代表人：胡火斌，该公司董事长。被执行人：湖北富华棉业集团股份有限公司。住所地：黄冈市黄州区陈策楼聚星大道***号。组织机构代码：79329591-X。法定代表人：吴富华，该公司董事长。复议申请人武汉信邦典当有限公司（以下简称信邦典当公司）不服麻城市人民法院（2017）鄂1181执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。麻城市人民法院在执行申请执行人湖北乾道嘉融资担保有限公司（以下简称乾道嘉公司）与被执行人湖北富华棉业集团股份有限公司（以下简称富华集团公司）追偿权纠纷一案中，于2016年10月27日委托湖北益欣成土地房产估价经纪有限公司（以下简称益欣成估价公司）对黄冈市黄州区赤壁大道97号房地产进行评估，为确定强制拍卖保留价提供依据。2016年12月24日，益欣成估价公司作出YXC房估字（2016）第Y100号《房地产估价报告》。信邦典当公司认为评估程序不规范，未核实权属和确认房屋建成时间，评估方式依据不足，评估价格没有客观反映标的的市场价格，要求重新评估。麻城市人民法院审查后，认为信邦典当公司的异议理由不成立，裁定驳回异议。麻城市人民法院查明，该院于2015年5月20日作出（2015）鄂麻城民一初字第00803-1号民事裁定，首轮查封了黄冈市黄州区赤壁大道97号房地产（土地使用权面积6553.7平方米，3幢房屋占地面积1267.53平方米）。2016年10月8日，该院作出（2016）鄂1181执408-1号执行裁定，拍卖上述房地产。2016年12月24日，益欣成估价公司作出YXC房估字（2016）第Y100号《房地产估价报告》，上述房地产评估价值为470.13万元。另查明，黄冈市黄州区赤壁大道97号1幢、2幢、3幢房屋所有权人为富华集团公司。2015年5月6日，富华集团公司以上述房屋抵押借款，办理抵押登记，他项权证号为黄冈市房他证黄州区字第××号，他项权利人为信邦典当公司。武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01247号民事判决，由富华集团公司向信邦典当公司偿还当金本金1000万元及利息等，如富华集团公司不能还款，则信邦典当公司对富华集团公司用于典当抵押的房屋折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，该判决已立案执行。麻城市人民法院认为，信邦典当公司对黄冈市黄州区赤壁大道97号1幢、2幢、3幢房屋拍卖或变卖价款享有优先受偿权，与该院的执行案件有利害关系，有权对评估报告提出异议，要求重新评估。经执行听证审查证实，评估过程中，评估人员与该院执行案件承办人一同向土地、房管登记机关进行了调查核实，并到土地、房屋现场勘查，对土地、房屋的登记情况和房屋建设情况调查清楚，符合评估规程。评估机构认定评估对象土地类型为黄冈市黄州区工业Ⅲ级用地，依据正确，确定采用成本逼近法和基准地价系数修正法正确，信邦典当公司提供的证据不能证明评估对象的实际评估价值。故信邦典当公司认为评估程序不符合规定，评估结果依据不足的理由不成立，其要求重新评估的请求不予支持。申请复议人信邦典当公司称，一、益欣成估价公司未向估价对象的《房屋所有权证》、《土地使用权证》持有人核实其真实性，亦未到房地产主管部门核实房屋建成年份，仅凭麻城法院介绍的情况进行估价不符合评估规程；二、采用成本法评估不当，完全低估了估价对象的市场价格，评估对象周围区域房地产交易频繁，应采用比较法评估；三、估价对象曾作为1818万元的债权抵押物，富华集团公司取得该房地产的价格为1380万元，而评估价格仅400余万元，有失公平。请求撤销麻城市人民法院（2017）鄂1181执异5号执行裁定，重新委托评估。本院查明，麻城市人民法院查明的事实属实。另查明，黄冈市黄州区赤壁大道97号房地产土地用途为工业用地，土地使用权为出让取得，到期日为2047年3月30日。YXC房估字（2016）第Y100号《房地产估价报告》的评估对象包括土地使用权（权证号：黄冈国用[2014]第000802381号）、3幢已办理权利登记房屋（权证号：黄冈市房权证黄州区字第××号）、5幢未办理权利登记房屋。本院认为，本案的焦点问题是是否准许重新评估。麻城市人民法院本次委托评估，是为确定强制拍卖底价取得依据，评估结论作为证据使用，当评估机构或评估人员不具备相关资质、评估程序严重违法、评估结论明显依据不足时，可以准予重新评估。评估机构须明确评估对象的权属、现状，保证评估的客观性。益欣成估价公司依人民法院调查的权属资料认定评估对象的权属，在人民法院工作人员的监督下对评估对象进行了现场勘查，各方当事人对评估对象的权属和勘查的现状没有异议。信邦典当公司没有提供证据证明评估对象的权属有争议、权属不明，或评估对象的现状与勘查结果不一致，也没有法律、法规规定评估机构直接向权利人及相关行政管理部门调查是必要程序，该公司主张评估程序不当没有事实和法律依据。YXC房估字（2016）第Y100号《房地产估价报告》明确告知评估方法选择依据为《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》，具体分析了对评估对象建筑物和土地采取相应评估方法的理由。根据评估报告，规划容积率不详是无法剥离建筑物应分摊土地，采取房、地分估路径的原因，不是选用评估方法的原因。而且，信邦典当公司没有提供证据证明已有确定的规划容积率，只是推测应知规划容积率，该公司以推测作为否定评估方法的事实依据不符合法律规定。信邦典当公司陈述，评估对象周围区域房地产交易频繁，但其没有提供任何证据证明这一事实，其主张应采用比较法评估没有证据支持。YXC房估字（2016）第Y100号《房地产估价报告》明确以评估对象的房屋为1990年建成为估价前提，若相关部门认定不符，则结论应作相应调整。信邦典当公司没有提供证据证明评估的房屋不是建成于1990年，即使有证据证明建成年份不符，依法也可以通过补充评估予以调整，而不是重新评估。资产价格是动态的，本次评估是对执行标的物即时价值进行分析、估算，标的物过去的交易价、抵押担保的债权额等只能反映当时特定双方的合意价值，不等于该标的物的即时市场价值，不能以此为依据否定评估结论的科学性，成为重新评估的法定理由。综上所述，信邦典当公司主张本次评估不符合相关规定和程序，评估结论依据不足没有事实和法律依据，要求重新评估不符合法律规定的条件，其复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回武汉信邦典当有限公司的复议申请，维持麻城市人民法院（2017）鄂1181执异5号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 易 俊审判员 游 荣审判员 王 鹏二〇一七年五月二十四日书记员 毛小敏 来自：