（2017）鲁01民终2153号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
济南东拓置业有限公司与刘建平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,刘建平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2153号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建平，男，1965年4月16日出生，汉族，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人刘建平商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审违约金计算期间错误。东拓置业于2013年9月29日已经将办理相关产权登记须由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并通知刘建平办理产权登记手续，因此，即使东拓置业存在逾期办证违约行为，期间应为2013年8月20日至2013年9月29日，而非一审认定的2013年8月19日至2015年3月20日。二、一审认定的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现刘建平已入住使用，其主要目的已经实现，且其并未举证逾期办证造成的损失。三、东拓置业电话通知刘建平办证，不违反合同约定。双方《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十五条关于书面通知买受人办理房屋产权证的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另，在取得房产大证后以最短时间通知买受人办证，以此减轻逾期办证责任，符合常理。东拓置业主张电话通知，虽没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。刘建平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，东拓置业的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回东拓置业的上诉请求，维持原判。东拓置业在办证过程中，非常懈怠。首先涉案房屋在规定时间内没有办理网签，直到2014年1月23日，刘建平去房管局信息查询时，仍没有网签，东拓置业陈述在规定时间内通知刘建平办理房产证不是事实。为了办理网签，刘建平打了上百个电话催促东拓置业，去其营业场所三十多次，最后是刘建平追着东拓置业服务人员，开车带着到市建委网签部门提交网签手续，才进行了网签。最后直到2015年5月7日才进行了登记，办理了房产证。东拓置业工作人员服务态度很不好。刘建平向一审法院起诉请求：1.依法判令东拓置业支付逾期办证违约金38213元；2.本案诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2010年12月16日,刘建平（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由刘建平购买东拓置业开发建设的涉案房屋，建筑面积为100.34平方米，储藏室建筑面积为7.96平方米，房屋总价款为551702元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3.市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4.因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东拓置业于2012年11月21日向刘建平交付了房屋，双方签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋的建筑面积为100.11平方米，储藏室建筑面积为7.94平方米，刘建平依实际面积向东拓置业支付了全部购房款550433元。刘建平陈述其于2015年5月7日办理了案涉房屋的产权证书。刘建平主张东拓置业应在交房后270日内协助其办证，即应在2013年8月19日之前通知。刘建平陈述东拓置业直至2015年3月20日以电话形式通知其办理房屋产权登记，东拓置业行为违反合同约定，应当向其承担违约责任。东拓置业应当按照合同约定支付违约金。东拓置业抗辩已依据合同约定在上述商品房交付刘建平后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了刘建平，因此不存在逾期的情况。东拓置业未提供证据证实上述主张。一审法院认为，刘建平与东拓置业于2010年12月16日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。刘建平依约向东拓置业交纳了购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2012年11月21日）270日（2013年8月18日）内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知刘建平向房管部门申请办理房屋所有权证。刘建平自认东拓置业于2015年3月20日才通知其办理房产证，故东拓置业的逾期通知办证行为已构成违约。东拓置业抗辩已依合同约定在房屋交付刘建平后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了刘建平，但未提供证据证实上述主张，一审法院不予采信。对刘建平的违约金主张，一审法院依法支持以刘建平实际交纳的购房款550433元为基数，自2013年8月19日起至2015年3月20日东拓置业通知刘建平办证之日止，计578天，按每天万分之一的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘建平支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金31815元（以总房款550433元为基数，自2013年8月19日起至2015年3月20日止共计578天，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金）。二、驳回原告刘建平的其他诉讼请求。案件受理费755元，由原告刘建平负担160元，被告济南东拓置业有限公司负担595元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交张贴通知照片打印件一组，证明东拓置业已经在房产大证办理后的合理时间内即2013年11月17日通知小区业主办理房产小证。刘建平质证称，对照片的真实性有异议，其真实性无法核实。该证据不能证明东拓置业主张的事实，从照片中无法看出该通知张贴于何处，更无法证明刘建平已经看到该通知。双方合同约定是东拓置业书面通知刘建平办证事宜，且应当是通知到刘建平本人，该照片并非书面通知方式，无法证明已经通知到刘建平本人。而且涉案商品房买卖合同直至2014年1月东拓置业仍未进行网签，即使东拓置业2013年11月17日通知办证，当时根本无法办理。本院认为，东拓置业主张其于2013年9月29日已经将办理相关产权登记须由其提供的资料报产权登记机关备案并通知刘建平办理产权登记手续，但是其二审提交的照片打印件无法证明通知张贴的时间、地点，东拓置业亦未举证证明其电话通知刘建平办证的事实。因此一审判决认定东拓置业逾期办证的期间为自2013年8月19日起至2015年3月20日止并无不当，本院予以确认。关于东拓置业主张其承担的逾期办证违约金过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”东拓置业承担的逾期办证违约金系由双方订立的《商品房买卖合同》予以约定。若东拓置业认为该违约金过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期办证给刘建平造成的实际损失。现东拓置业未举证证明，其该项主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人东拓置业之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 施 红代理审判员 唐鸣亮二〇一七年五月二十四日书 记 员 刘 翔 关注公众号“”