（2017）粤01民终6557号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-20
案件名称
陈伟培与陈仕菊房屋租赁合同纠纷2017民终6557二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈仕菊,陈伟培
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6557号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仕菊，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：马强，广东广大（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟培，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：范少平，广东南冠律师事务所律师。上诉人陈仕菊因与被上诉人陈伟培房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈仕菊上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回陈伟培的诉讼请求；3、支持陈仕菊的反诉请求；4、诉讼费用由陈伟培承担。事实和理由：一、涉案《租赁协议》不是双方真实意思表示，陈仕菊是受陈伟培欺诈而签订的协议。陈伟培声称租赁标的建筑面积800平方米，另有土地面积4000平方米。但事实上陈伟培向西二村租赁土地面积只有1500平方米。且陈伟培谎称租赁标的是餐饮、休闲用地，但实际租赁土地性质是自然保留地，存在违法侵权的情况。二、《租赁协议》无效，陈仕菊是应该承担租赁标的的占有使用费。但是陈仕菊所享有的土地面积仅有1500平方米，且土地的性质是自然保留地，故只应该对1500平方米的土地并参考农用地的价值来确定场地占有使用费，而不是按照租金标准承担场地占有使用费。三、《租赁协议》无效，《租赁协议》中关于违约金的约定也是无效的，陈仕菊无需向陈伟培支付逾期占有使用费违约金。四、陈伟培隐瞒租赁标的侵权违法的事实，导致合同无效，过错明显，应该承担过错责任。一审法院却判定陈伟培无过错，无需承担赔偿责任，且进而错误地否定了陈仕菊要求对投入进行评估的要求。综上，请求二审法院依法支持陈仕菊的上诉请求。陈伟培二审答辩称：陈伟培认为一审查明事实清楚，同意一审判决。陈仕菊提起上诉是为了拖延时间。因本案纠纷，陈伟培于2016年7月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈仕菊向陈伟培支付2016年3月至2016年6月的租金83000元，并支付违约金40000元；2、陈仕菊承担本案的诉讼费用。陈仕菊向一审法院提起反诉，请求判令：1、陈仕菊与陈伟培签订的《租赁协议》无效；2、陈伟培退还租金68万元、押金6万元；3、陈伟培赔偿陈仕菊直接投资损失135万元；4、陈伟培承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月6日，陈伟培与陈仕菊经友好协商就位于广州市番禺区洛浦街南浦西二村新合益的简易板房及阴棚租赁给陈仕菊使用而签订《租赁协议》一份，该《租赁协议》第二、三条约定租赁期限为12年，自2013年2月5日起至2025年2月4日止，租金每月20000元，每三年递增5%，在每月5日前支付当月租金，陈仕菊需向陈伟培交纳租赁押金6万元。《租赁协议》第四条约定该出租物在租赁期间产生的税金、水费、电费、垃圾费、治安管理费等相关费用由陈仕菊承担，不因本租赁合同无效，或撤销，或变更而变动。《租赁协议》第十条约定任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失，如陈仕菊逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交租金的1%向陈伟培支付滞纳金。上述《租赁协议》附有现场示意简图。上述《租赁协议》还对其他相关事项进行了约定。陈伟培、陈仕菊签订上述《租赁协议》后，陈伟培按照约定将出租物交付给陈仕菊使用，陈仕菊按照协议约定如期足额的支付租金至2016年2月，从2016年3月开始至今陈仕菊未再向陈伟培支付租金。陈伟培多次催要未果，遂将陈仕菊诉至一审法院。另查明，2013年3月27日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局第二国土资源管理所曾就“都市林苑酒家”向广州市番禺区洛浦街西二村民委员会发出《责令改正土地违法行为通知书》。2013年4月5日广州市番禺区洛浦街南浦西二村民委员会曾出具《证明》一份，证明该村民委员会将涉案地块发包给陈伟培使用，并同意在该地块树木下建了部分栅舍经营林鸿苑饮食店。2013年5月9日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向洛浦街道办事处发出《查处违法用地告知函》，该告知函包含有“都市林苑酒家”违法用地情况，该函注明现场情况为“搭建简易栅、并硬底化地面”。陈仕菊在2013年5月17日向广州市番禺区工商行政管理分局注册成立了“广州市番禺区洛浦街林鸿苑饮食店”，并在涉案场地经营餐饮至今。在本案庭询中，陈伟培表示：“陈仕菊承租陈伟培的涉案场地三个月后就开始依协议向陈伟培缴纳租金至2016年2月份，陈仕菊从2016年3月份至2016年6月份欠缴租金83000元。”，陈仕菊对陈伟培此项陈述予以确认。陈伟培并表示：“根据双方签订的租赁协议第十条第3款约定，按照租赁协议，陈仕菊欠缴租金的违约金已远远超过了4万元，但是陈伟培在本案中仅要求按4万元计算陈仕菊的逾期交租违约金即可。”陈仕菊对此辩称：“关于违约金的问题，我方认为：1、违约金的标准过高，如果要计算的话，应当依法予以调低；2、陈仕菊无需向陈伟培支付违约金，因为合同是无效的。”在本案一审庭审中，陈伟培还表示：“涉案场地没有经过合法手续报建，陈仕菊在2013年5月份办理商业注册登记资料，同时应该清楚涉案场地没有报建，在签订双方租赁合同的内容也可以证实，陈仕菊是知悉该涉案场地是没有经过合法手续报建的。从2013年至今，陈仕菊一直在合法经营，生意非常火爆，利润非常丰厚。”陈仕菊还表示：“同意调解。希望继续与陈伟培开展新的合作，最好在诉讼中一并解决双方之间的矛盾。”在本案审理过程中，陈仕菊提出对其自行添置的资产及设备进行司法评估鉴定，陈伟培对此回应称：“对陈仕菊所添置的资产的价值是不清楚的，但是本案无需对陈仕菊所添置的资产的价值进行司法鉴定和评估，陈仕菊所添置的资产可以由陈仕菊自行搬走。”、“陈伟培对涉案房屋和场地没有管理，而一直是陈仕菊进行经营管理，陈伟培在本案中并没有要求解除双方之间的租赁协议，双方的租赁协议仍在约定的期限内，仍由双方履行之中。”、“在上次庭审中已对此表明态度，陈伟培不同意陈仕菊申请评估鉴定。首先，陈伟培对陈仕菊添置的财产是不知情的，之前并没有告知陈伟培添置了哪些资产，陈仕菊添置的资产是由陈仕菊保管使用，陈伟培是没有使用过陈仕菊添置的资产。陈仕菊添置的资产是用于经营其所注册的餐饮业所用，而且经营期间，陈仕菊获得的利润已经大于其所投资的成本，且陈伟培没有参与陈仕菊利润的分配，所以不应由陈伟培承担陈仕菊添置资产的损失。添置的资产现仍在陈仕菊的保管之下，陈伟培认为该资产可以由陈仕菊自行搬走，故不同意陈仕菊的评估鉴定申请。”一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。陈伟培、陈仕菊在签订涉案《租赁协议》之前，陈仕菊曾两次到涉案现场考察，陈仕菊对涉案场地的情况是了解的。在陈伟培、陈仕菊双方签订《租赁协议》后不久，相关行政管理部门及村民委员会即出具了整改通知书或证明，但陈仕菊仍然前往工商行政管理部门办理涉案场地工商营业执照并经营餐饮至今，陈仕菊还曾按协议约定逐月向陈伟培交纳了近三年的场地租金，故涉案《租赁协议》应是双方真实意思的表示，陈仕菊辩称陈伟培欺诈其签订涉案的《租赁协议》显然不合常理，陈仕菊对此也未提供证据证明，陈伟培对此也不予认可，故对陈仕菊的此项辩解不予采信。涉案的标的物即简易板房及阴棚已被相关行政部门认定为违法建筑物，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，陈伟培与陈仕菊所签署的《租赁协议》应当无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。不论涉案的《租赁协议》是否有效，均应当按照诚实信用的原则来分清陈伟培、陈仕菊双方的权利义务，而并非如陈仕菊辩称合同无效则陈仕菊无需承担任何责任，并可要求陈伟培予以赔偿。在本案中，陈伟培并无明显过错，陈仕菊拒绝支付租金显属不妥，在陈仕菊未将涉案场地交还给陈伟培管业之前，陈仕菊理应按原《租赁协议》约定的租金标准支付场地占有使用费给陈伟培，故对陈伟培要求陈仕菊支付2016年3月至2016年6月期间的场地占有使用费83000元的主张应当予以支持。按《租赁协议》的约定2016年3月至2016年6月期间的场地占有使用费本应当为84000元，但陈伟培在本案中只要求陈仕菊支付83000元，这是陈伟培对自己民事权利的处分行为，应当予以认可。至于陈伟培主张的陈仕菊逾期交租违约金，因双方在《租赁协议》中对此已有明确约定，但《租赁协议》约定的逾期交租违约金的计算标准过高，一审法院酌情予以调整为按中国人民同期同类银行贷款利率的标准计算，累计违约金应当以每月应交场地占有使用费为限。陈仕菊在本案审理过程中，要求对其自行添置的财产进行评估鉴定，陈伟培对此提出异议。陈仕菊申请评估鉴定的资产系由陈仕菊自行添置，平常亦由陈仕菊保管使用，以后若陈仕菊将涉案场地交还给陈伟培管业，陈仕菊也可以将其自行添置的财产自行搬走，故一审法院认为陈仕菊的此项申请实无必要，是否对此进行评估鉴定并不影响本案的审理。本案系陈仕菊违反诚实信用、等价有偿原则拒不交纳场地占有使用费，且陈仕菊在本案庭审中表示其仍愿意与陈伟培继续开展合作，故对陈仕菊的其他反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年2月6日作出判决如下：一、确认2013年2月6日陈伟培与陈仕菊所签订的《租赁协议》无效；二、陈仕菊应当自本判决生效之日起十日内向陈伟培支付2016年3月至2016年6月期间的场地使用占有费83000元；三、陈仕菊应当自本判决生效之日起十日内向陈伟培支付逾期支付场地占有使用费违约金（违约金以每月应收场地占有使用费21000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月5日起计算至陈仕菊付清所欠场地占有使用费之日止，每月场地占有使用费的违约金分别计算，上述每月所计付违约金数额不得超过该月应交的场地占有使用费21000元）；四、驳回陈伟培的其他诉讼请求；五、驳回陈仕菊的其他反诉请求。本案本诉受理费1380元、反诉受理费11760元，均由陈仕菊负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，双方当事人一致确认，签订租赁合同前，陈仕菊到租赁物现场看过，但双方对租赁使用面积存在争议。陈仕菊同意继续使用案涉场地。本院认为，陈伟培将其从番禺区洛浦街西二村经济合作社租赁来的土地及其地上建筑物简易板房及阴棚转租给陈仕菊使用，但未履行审批报建手续，一审法院依照有关法律及司法解释规定，认定陈仕菊和陈伟培签订的租赁协议无效，并无不当，本院予以维持。协议无效，双方存在相互返还责任，但因陈伟培在诉讼请求中没有要求陈仕菊交还场地，陈仕菊在庭审中同意继续使用场地，本案对是否交还场地问题不予处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈仕菊实际占有使用案涉场地，应当支付占有使用费。一审法院支持陈伟培诉请要求陈仕菊参照协议约定标准支付2016年3月至6月的占有使用费，并参照人民银行同期同类贷款利率标准给付逾期支付占有使用费的滞纳金，并无不当，本院予以维持。陈仕菊已实际占有使用案涉场地，其反诉请求陈伟培退还租金，缺乏依据。陈仕菊同意继续使用场地，其反诉要求退还押金，缺乏依据。陈仕菊要求陈伟培赔偿损失，但其在签订租赁合同前已实地察看过案涉场地，对场地情况了解清楚，自愿签订合同，陈仕菊在实际使用场地过程中对自身资产由自己管理使用，并无证据证明其资产遭受损失，且该损失与陈伟培存在因果关系，因此，一审法院不予支持其该项反诉主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈仕菊上诉缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23520元，由陈仕菊负担。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 柳玮玮审判员 李 焕二〇一七年五月二十四日书记员 眭 翘 来源：百度“”