（2017）苏0402民初1929号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-10-16

案件名称

于国海与常州德嘉美吉特科技五金城有限公司、常州德嘉置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市天宁区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于国海,常州德嘉美吉特科技五金城有限公司,常州德嘉置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

江苏省常州市天宁区人民法院民事判决书（2017）苏0402民初1929号原告：于国海。委托诉讼代理人：刘继平，江苏新开利律师事务所律师。被告：常州德嘉美吉特科技五金城有限公司，住所地江苏省常州市天宁区青洋北路99、101号。法定代表人：薛晚生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琰娜，江苏融畅律师事务所律师。被告：常州德嘉置业有限公司，住所地江苏省常州市天宁区青龙西路1-9号。法定代表人：许祖杯，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐珊，该公司员工。原告于国海与被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司（以下简称美吉特公司）、常州德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告于国海的委托代理人刘继平、被告美吉特公司的委托代理人张琰娜、被告德嘉公司的委托代理人徐珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于国海向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告租金24310元；2、判令二被告赔偿原告违约金28211.4元；3、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：美吉特公司系德嘉公司指定商铺经营管理者。2012年10月4日，原告与德嘉公司签订《商品房买卖合同》一份，根据合同约定及德嘉公司销售承诺，原告所购商铺必须由美吉特公司经营管理，同时承诺保证，该商铺15年委托经营，7年固定收益，最高保底11%年回报，有高租金的回报率。在德嘉公司的强势诱导下，原告与美吉特公司于当日签订了一份《商铺委托经营管理合同》，合同约定：委托经营期限为15年零3个月；经营的具体范围；收益的具体分配方式；租金的支付方式为每半年一个周期，每半年的第一个月支付相应租金；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定向德嘉公司支付购房款，但德嘉公司并未实际将商铺交付给原告，而是直接将商铺交付给美吉特公司管理。根据约定，美吉特公司应该于2016年3月起就应支付第一期租金，但经原告多次催讨，美吉特公司一直以种种理由拖延支付租金，至今分文未付。综上美吉特公司未按合同约定支付租金，根据合同法相关规定，美吉特公司应及时支付租金并承担相应的违约责任。美吉特公司系德嘉公司指定商铺经营者，对美吉特公司的严重违约行为，德嘉公司应承担连带赔偿责任。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。美吉特公司答辩称：1、对于原告方要求支付的租金数额，美吉特公司不予认可。双方存在预付租金情形。在双方签订委托经营管理合同时，向原告支付了62920元租金，即原告支付购房款的22%，签订了预付租金协议后，根据协议约定，在收到22%的预付租金后，租金应当按照4%的来支付，所以原告方以4%来确定第一期和第二期的租金是正确的，但是以4.5%来计算第三期是错误的，按照约定应当是2%，所以总的租金应当是购房款的6%；2、对于原告方要求支付的违约金，不能按照《商铺委托经营管理合同》第十一条进行计算，因十一条约定内容为“若因乙方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方”，但本案中，由原告方的诉求可看出原告是要求继续履行本合同。所以其初衷与违约条款约定适用情形是矛盾的，在原告认为仍然能够履行的情况下，双方并无违约责任条款可参考。即便是按照违约条款计算，所乘以的违约期限也是错误的。自2016年2月起算至起诉时，都并没有经历18个月的违约期。综上，望法庭依据事实与法律规定，支持被告答辩意见。德嘉公司答辩称：1、德嘉公司与本案无关，原告诉请德嘉公司承担连带责任没有依据，原告是自愿与德嘉公司签订的商品房买卖合同，原告与德嘉公司之间仅存在商品房买卖关系，本案是商铺经营管理合同的履行导致的原告与美吉特公司之间的房屋租赁合同纠纷，原告以房屋租赁合同为由诉至法院，德嘉公司与原告之间的法律关系与本案争议的法律关系明显不一致；2、德嘉公司不是委托合同的相对人，是原告自愿与美吉特公司签订的上述管理合同，合同双方也是原告与美吉特公司，德嘉公司与本案的纠纷没有任何关联；3、德嘉公司从未就美吉特公司与原告之间的委托合同的履行向原告做出过任何承诺，原告也没有证据和法律依据证明德嘉公司应当承担连带责任；4、德嘉公司与美吉特公司均是独立的法人，独立承担责任，原告的诉请于法无据。综上德嘉公司认为与原告之间是商品房买卖合同关系，与本案无关，也不应当承担任何连带责任。本院经审理认定事实如下：2012年10月4日，于国海与德嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买常州市青洋北路101号1号楼4023-2号房屋（产权登记面积为39.89平方米），为此支付购房款286000元。随后于国海（作为甲方）与美吉特公司（作为乙方）就常州市青洋北路101号1号楼4023-2号房屋签订《商铺委托经营管理合同》，将上述房屋委托美吉特公司经营管理。合同作如下约定：1、委托期限为交付之日起183个月；2、委托期的前三年加上交付后三个月的开业筹备期（共计39个月）作为免租期，委托期内第40个月至第87个月由乙方代为出租，其中第40个月至第51个月、第52个月至第63个月、第64个月至第75个月、第76个月至第87个月，乙方应支付给甲方的保底租金分别为《商品房买卖合同》购房总价的8%、9%、10%、11%，第88个月至第183个月，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金……租金每半年一付，于每半年的第一个月内支付；3、关于违约责任，“若一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。违约金计算方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限”；4、其他。2012年10月4日，于国海出具《收条》一张，内容为：“今收到常州德嘉美吉特科技五金城有限公司预付‘常州美吉特科技五金城’编号为1幢4023-2号商铺租金，人民币（小写）62920元，陆万贰仟玖佰贰拾元整。正式发票在租金实际发生日提供”。涉案房屋于2012年10月31日交付，美吉特公司首次应于2016年2月29日前向于国海支付2016年2月1日起至2016年7月31日止的租金。美吉特公司与于国海均确认，涉案房屋交付后，美吉特公司未曾支付租金。德嘉公司于2016年8月30日向业主发出《承诺函》，表示“我司同意将所属美吉特科技五金城三期用地请求政府帮助处置，所收款项除归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给美吉特科技五金城二期业主租金，专款专用，并打入政府和业主共同商定的第三方银行。该款项在业主和常州德嘉置业有限公司、常州美吉特科技五金城有限公司另行协商好支付。”美吉特公司在庭审中陈述称于国海曾与美吉特公司签订《预支租金协议》一份，约定由于国海向美吉特公司预支1号楼2239号商铺的总购房款的22%商铺租金，代为支付于国海向德嘉公司购买商铺的首付款，并约定由于于国海已提前预支购房款的22%的租金，则第四年至第七年每年的保底租金按照《商品房买卖合同》购房总价的4%支付。但由于该《预支租金协议》遗失，不能作为证据提供。于国海否认签订过上述《预支租金协议》，认为2012年10月4日出具的《收条》中提及的62920元并非预支租金，实质是购房款折扣。本院认为：关于本案所涉法律关系，庭审中原告明确本案系因《商铺委托经营管理合同》的履行产生的纠纷，根据《商铺委托经营管理合同》约定的内容，该合同履行标的的主要内容是房屋租赁的使用收益，即合同双方主要的权利义务在于房屋的交付使用和租金的支付，因此该合同实质体现的是房屋租赁法律关系。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，美吉特公司应分别于2016年2月29日前、2016年8月31日前、2017年2月28日前向于国海支付涉案房屋的租金，三期租金合计应为购房款的12.5%，即286000元×12.5%=35750元。《收条》明确载明于国海向美吉特公司预支租金，故其认为从未实际获得租金的意见本院不予采纳。根据《收条》，于国海实际从美吉特公司预支62920元，超过三期租金总和。但由于美吉特公司自愿按照其所陈述的《预支租金协议》来履行支付租金的义务，本院予以支持。故于国海实际有权要求美吉特公司支付的2016年2月1日起至2017年7月31日止期间的租金为286000元×（2%+2%+2%）=17160元。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《商铺委托经营管理合同》约定的违约金支付方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限。原告据此计算、主张违约金28211.4元。按照法律规定，违约金的计算应当以因违约造成的损失为基础。本案中，在原告未举证证明存在其他损失的情况下，其损失主要表现为因美吉特公司未能按时支付租金造成的损失。该损失明显小于于国海按上述约定方式计算的数额，且于国海愿意选择继续履行合同，故本院在综合考虑本案违约的表现形式、承租人的主观过错、合同约定等因素的基础上，酌情将违约金计算方式调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算。关于德嘉公司是否应当承担连带责任。根据合同的相对性原则，诉讼中的双方当事人应该是在合同上签字盖章的双方。除非法律有特殊规定，否则不得把非签约人作为被告。承担连带责任也应有法律上的依据。本案中，德嘉公司并未在涉案的《商铺委托经营管理合同》上签字盖章，原告要求德嘉公司承担连带责任的依据主要是《承诺书》。原告认为德嘉公司在《承诺书》中的陈述构成了债务加入的意思表示。从德嘉公司在该材料中的用语及结合前后文内容，其表述应理解为对于解决美吉特科技五金城二期不能支付业主租金这一问题的一种解决方案，即同意将相关资产（土地）请求政府处置，所收款项归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给各位业主租金等，也即用处置土地所得款项支付租金，租金的支付是附条件的，而并非以其全部财产加入债务的意思表示。于国海也未能提供证据证明德嘉公司与美吉特公司存在人格混同、财务混同、人事混同等情况，故对其要求德嘉公司对美吉特公司所负的支付租金及违约金的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向于国海支付常州市青洋北路101号1号楼4023-2号房屋2016年2月1日起至2017年7月31日止的租金17160元及按下列方式计算的违约金：1、以5720元为基数，自2016年2月29日起计算至2016年8月30日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金；2、以11440元为基数，自2016年8月31日起计算至2017年2月27日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金；3、以17160元为基数，自2017年2月28日起计算至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算的违约金。二、驳回于国海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元，按规定减半收取557元，由常州德嘉美吉特科技五金城有限公司负担143元，由于国海负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。代理审判员　　凌琎琎二〇一七年五月二十四日书　记　员　　徐　漪关注微信公众号“”