（2017）沪02民终3157号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-20
案件名称
潘甲、潘某某等与周林弟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘甲,潘某某,周林弟,蒋某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3157号上诉人(原审被告)：潘甲，男，1984年9月19日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。上诉人(原审被告)：潘某某，女，2010年3月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人：潘甲，系潘某某父亲，身份信息同上。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周林弟，女，1954年2月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：胡晓山，上海泽玖欣律师事务所律师。原审被告：蒋某某，女，1986年10月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人潘甲、潘某某因与周林弟等房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初18872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘甲、潘某某上诉请求：1、改判驳回周林弟的一审请求；2、案件受理费由周林弟承担。事实和理由：周林弟一审向法院提交的证据无法证明其向中介支付了房款，实际上潘甲、潘某某拿到的钱只是借的高利贷，双方的房屋买卖合同并非真实的交易。周林弟辩称：不同意潘甲、潘某某的上诉主张，一审事实清楚、适用法律恰当，请求维持。关于潘甲、潘某某提到的民间借贷陷阱与周林弟无关，这是潘甲、潘某某与案外人发某某。本案双方之间的房款支付时间、数额与合同约定均是一致的。蒋某某未进行答辩。周林弟向一审法院起诉请求：1、判令潘甲、潘某某、蒋某某履行上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖合同，办理房屋过户手续；2、判令潘甲、潘某某、蒋某某腾空系争房屋，与周林弟办理实际交接手续；3、判令潘甲、潘某某、蒋某某支付逾期交房违约金，按每天人民币620元(以下币种均为人民币)计算，自2012年3月6日至实际交房之日止；4、判令潘甲、潘某某、蒋某某支付逾期过户违约金，按每天620元计算，自2015年8月29日起至产权变更之日止。一审法院认定事实：潘甲、潘某某曾于2013年12月31日起诉周林弟、第三人上海鸿良房地产经纪事务所(以下简称“鸿良事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2014年8月18日，上海市闵行区人民法院以(2014)闵民五(民)初字第100号判决书判决驳回潘甲、潘某某的全部诉讼请求。该生效判决书查明，潘甲与潘某某系父女关系，蒋某某系潘某某的母亲。潘甲与蒋某某原系夫妻关系，双方于2011年8月9日离婚。案外人贺某系鸿良事务所的法定代表人。系争房屋的权利人为潘甲与潘某某。2012年2月27日，潘甲、潘某某及蒋某某与周林弟签订《房地产买卖居间合同》，约定经鸿良事务所居间，由周林弟购买潘甲、潘某某名下的系争房屋，房屋转让总价款620,000元。其中，周林弟于2012年2月27日支付定金140,000元，2012年3月5日支付尾款480,000元。同日，潘甲、潘某某与蒋某某分别向周林弟与贺某出具《收条》一份，确认已收到周林弟支付的140,000元。其中，70,000元系现金支付，另70,000元由鸿良事务所法定代表人贺某向潘甲的账户划款。2012年3月5日，潘甲、潘某某及蒋某某与周林弟签订《上海市房地产买卖合同》，由周林弟购买潘甲、潘某某名下的系争房屋，房屋转让总价款620,000元。双方约定，2012年3月5日交接房屋，2016年12月31日前办理产权过户登记手续。双方另签订《协议书》一份，再次确认支付房款的具体时间与付款方式为2012年2月27日支付定金140,000元，2012年3月5日支付尾款480,000元。同日，周林弟向鸿良事务所支付现金480,000元，贺某向潘甲的账户划款480,000元。潘甲于转账凭证背面备注，“本人收到此款48万。”同日，双方完成了系争房屋的交接。潘甲、潘某某向周林弟出具《房屋交接书》一份，载明，“潘甲、潘某某将闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(沪房地闵字2012第005489号)出售给周林弟(由于政策原因，三年后完成过户手续)，并已收到全部房款人民币陆拾贰万元整。该房屋的物业维修基金、煤气、有线电视等无偿转让给周林弟。周林弟收到该房屋钥匙，至此该房屋权利全部转移给周林弟。”系争房屋交接后，潘甲、潘某某将系争房屋房地产权证、质量保证书与使用说明书等原件一并交付给周林弟。2012年3月5日，潘甲、潘某某与蒋某某另向贺某出具《借据》一份，约定向贺某借款800,000元，并约定于2012年3月8日前归还。同时潘甲、潘某某与蒋某某还向贺某作出承诺，“所有借款如到期无法偿还，愿意将名下房屋浦连路XXX弄XXX号XXX室出售，以所得房款偿还所有借款。”同日，潘甲、潘某某与蒋某某又向贺某出具《收条》一份，载明，“今收到出借人贺某人民币(现金)80万元整。”2012年3月5日，潘甲、潘某某与蒋某某曾经上海市金山公证处(以下简称“金山公证处”)公证〔(2012)沪金证字第897号〕，委托案外人乐懿全权办理系争房屋买卖、抵押登记等相关事宜。同年4月6日，潘甲、潘某某与蒋某某经金山公证处公证，已撤销了(2012)沪金证字第897号公证书对乐懿的公证。贺某于2012年3月20日向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，要求潘甲偿还借款800,000元。后贺某提出撤诉申请，上海市杨浦区人民法院于2012年5月7日准许其撤回起诉。2015年8月28日，周林弟起诉潘甲、潘某某房屋买卖合同纠纷一案，要求潘甲、潘某某履行房屋买卖合同，办理过户交易等相关手续，后撤诉。2015年2月2日，因潘甲与案外人之间存在生效法律文书未履行，上海市黄浦区人民法院司法查封了系争房屋。周林弟向上海市黄浦区人民法院提起执行异议。2016年8月24日，上海市黄浦区人民法院裁定中止对系争房屋的执行并解除了系争房屋的司法查封。2016年10月8日，周林弟起诉潘甲、潘某某房屋买卖合同纠纷一案，要求履行房屋买卖合同，办理过户手续、支付逾期交房及逾期办理过户的违约金等，该案按撤诉处理。2016年11月22日，周林弟再次来院作如上诉请。一审另查明：潘甲、潘某某于2012年2月28日取得系争房屋产权，系争房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。系争房屋实际由潘甲、潘某某控制并出租收取租金。周林弟与潘甲、潘某某、蒋某某签订的《房地产买卖居间合同》还约定，交易中心产生的税费，甲乙双方各自负担。2012年3月5日的《上海市房地产买卖合同》还约定甲方未于2012年3月5日前腾出该房屋并验收交接的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；合同补充条款(一)约定，甲方于协议签订时，即将系争房屋的使用权交付给乙方，由乙方占有、使用、收益；协议签订时另附期限生效的协议，甲乙双方一致同意除了房屋买卖所有款项现在全部结清之外，房屋产权变更的交易手续在国家规定的允许交易的时间开始后办理，具体办理时间，由乙方决定，甲方承诺无条件全力配合，自此除产权交割及产权变更登记外，双方关于系争房屋买卖的全部事项已完全履行，不存在任何争议，甲方也不得以任何理由、通过任何方式就系争房屋向乙方主张任何权利。该房屋的全部权利归乙方所有。若甲方违约，不配合乙方办理过户手续，则必须以每天已收房款的千分之一作为违约金赔偿给乙方，若甲方不出售给乙方，房价则按收回时的市场价支付给乙方，还必须以每天已收房款的千分之一作为违约金赔偿给乙方，并补偿乙方装修等费用。甲乙双方在履行合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或依法向上海市杨浦区人民法院起诉。一审法院认为：周林弟与潘甲、潘某某签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。潘甲、潘某某、蒋某某认为并非真实的房屋买卖，合同无效的抗辩理由已经生效法律文书驳回。现周林弟要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。周林弟已付清了全部房款，系争房屋已满足过户条件，故潘甲、潘某某应当将系争房屋过户至周林弟名下，相关税费按照国家规定各自负担。关于逾期过户违约金之诉请，一审法院认为，周林弟于2015年8月28日向法院起诉要求潘甲、潘某某办理产权过户手续，潘甲、潘某某未予配合，理应承担相应的违约责任。合同约定的每日已付款的千分之一标准与周林弟的实际损失相比过高，一审法院予以适当调整，潘甲、潘某某应按已付款万分之二每日标准支付周林弟自2015年8月29日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。潘甲、潘某某虽向周林弟交付了钥匙办了交接，但实际系争房屋仍由潘甲、潘某某控制使用，潘甲、潘某某应当将系争房屋腾空并交付给周林弟。关于逾期交房违约金，一审法院认为，潘甲、潘某某长期实际控制房屋，但周林弟未进行及时催告，故潘甲、潘某某抗辩的部分违约金已过诉讼时效，应当从2014年10月9日开始计算违约金的主张成立。关于违约金标准，一审法院亦进行酌情调整，潘甲、潘某某应支付周林弟自2014年10月9日起至实际交房之日止按照已付款万分之二每天计算的违约金。因权利交房与实体交房系两个行为，房屋买卖合同也对两种违约行为进行了分别约定，故潘甲、潘某某主张两种违约金部分重叠的辩称，一审法院不予采信。周林弟与潘甲、潘某某建立了房屋买卖合同关系，周林弟要求蒋某某共同承担全部责任的诉请，一审法院不予支持。判决：一、周林弟与潘甲、潘某某签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，潘甲、潘某某于判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至周林弟名下，相关税费按照国家规定各自负担；二、潘甲、潘某某于判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空并交付给周林弟；三、潘甲、潘某某于判决生效之日起十日内支付周林弟以每天124元标准，自2015年8月29日起至上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至周林弟名下之日止的逾期过户违约金；四、潘甲、潘某某于判决生效之日起十日内支付周林弟以每天124元标准，自2014年10月9日起至上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40元(已减半收取)，由潘甲、潘某某负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，必须恪守。根据查明的事实，潘甲、潘某某、蒋某某与周林弟于2012年2月、3月，分别就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》和《上海市房地产买卖合同》，两份合同均约定总房价为62万元以及具体支付时间、方式。2012年2月27日，潘甲、潘某某、蒋某某分别向周林弟及案外人贺某出具收条，确认已收到周林弟支付的14万元，其中7万元系现金，另7万元系贺某向潘甲帐户划款。2012年3月5日，周林弟向鸿良事务所支付现金48万元，贺某向潘甲的帐户划款48万元，潘甲在转帐赁证背面备注，其本人收到该款48万元。同日，潘甲、潘某某向周林弟出具的《房屋交接书》中再一次确认已收到全部房款62万元整。潘甲、潘某某上诉称其未收到房款、其收到的只是高利贷，双方买卖合同并非真实交易等，均缺乏依据，本院不予采信。至于潘甲、潘某某与他人的借贷纠纷，不属本案审理范围，当事人可另行解决。综上所述，潘甲、潘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由潘甲、潘某某负担。本判决为终审判决。审判长 忻贤麟审判员 顾文怡审判员 王怡红二〇一七年五月二十四日书记员 张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”