（2016）苏13民终894号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-14
案件名称
王瑞齐与宿迁市恒生房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿迁市恒生房地产开发有限公司,王瑞齐
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终894号上诉人（原审被告）：宿迁市恒生房地产开发有限公司。法定代表人：崔凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞齐。委托诉讼代理人：王建国，江苏义缘律师事务所律师。上诉人宿迁市恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人王瑞齐商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初5597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王瑞齐的诉讼请求，诉讼费由王瑞齐负担。事实和理由：一、与王瑞齐签订《清华园认购书》的是宿迁恒生房地产开发有限公司清华园项目指挥部以及武政，双方买卖的是清华园2号楼2、3、4号商业用房，该项目是淮安市投资房地产开发有限公司（以下简称淮安投资公司）以及武政独立开发，与恒生公司无关。在恒生公司与淮安投资公司相关案件中已明确认定该事实。该认购书引起的所有法律关系均与恒生公司无关，王瑞齐起诉恒生公司属主体错误，恒生公司不应承担责任。二、王瑞齐是否交付100000元，恒生公司不知情。恒生公司未收到王瑞齐所谓100000元。王瑞齐辩称，本案不存在起诉主体错误的情况。涉案的认购书加盖了恒生公司的印章，恒生公司在泗阳县人民法院（2014）泗民初字第1065号案件中对该认购书予以确认，并认可收到王瑞齐100000元。王瑞齐持有的收据上加盖了恒生公司的财务专用章。请求驳回上诉，维持原判。王瑞齐向一审法院起诉请求：判决恒生公司双倍返还定金200000元、赔偿王瑞齐损失600000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2009年4月24日，王瑞齐与恒生公司签订《清华园认购书》，约定王瑞齐购买生公司开发的泗阳县清华园小区商品房。协议签订后，王瑞齐支付了100000元。后因房价飙升，恒生公司恶意违约不再履行认购书确定的义务。一审法认定事实：2009年4月24日，王瑞齐（乙方）与恒生公司（甲方）签订一份《清华园认购书》，约定：第一条、总则。1.乙方向甲方认购位于泗阳县人民北路“清华园”编号2号楼1、2、3、4号商业用房，建筑面积约为630平方米，最终以有关部门何核定为准。2.乙方在交纳房屋定金后，甲方按照乙方使用要求变更图纸。3.乙方在甲方取得商品房销售许可证之日起6日内到甲方现场售楼处签订《商品房买卖合同》。第二条：单价及总价。1.双方确定该物业销售单价为2800元/㎡，房屋总价1764000元。2.该物业销售总价合计1764000元。第三条：付款方式：乙方于签订《清华园认购书》当日向甲方支付房价款的%（含定金），计100000元。第四条：定金支付：签署认购书时，乙方向甲方交付首付款100000元。第五条：违约责任。1.若乙方在本认购书的第一条第2点所规定的期限内，未前往甲方现场售楼处签订《商品房买卖合同》，属于乙方违约，则甲方有权扣留乙方所交定金，同时乙方放弃该物业的认购权。2.若甲方未能将约定房屋销售给乙方，属于甲方违约，则应双倍退还乙方认购所付定金。在认购书甲方处加盖了恒生公司的印章。泗阳县人民法院于2014年4月16日立案受理王瑞齐诉恒生公司商品房预售合同纠纷一案，王瑞齐请求判决恒生公司继续履行上述《清华园认购书》中的义务，即签订房屋买卖合同。恒生公司在该案中，对王瑞齐提供的《清华园认购书》及100000元收据的真实性予以认可，认可认购书系其与王瑞齐签订，并表示无法继续履行认购书约定的内容。泗阳县人民法院于2014年5月27日作出（2014）泗民初字第1065号民事判决书，以在双方没有就签订正式商品房买卖合同进行磋商的情况下，不能判令双方签订合同，驳回了王瑞齐的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定及涉案认购书的内容，可以认定涉案认购书为预约合同。该预约合同系王瑞齐与恒生公司自愿、协商签订的，依法成立，具有法律约束力。由于涉案认购书及100000元收据上均加有恒生公司的印章，并且法院生效判决已经认定认购书系恒生公司与王瑞齐签订以及恒生公司收取王瑞齐支付100000元款项的事实，故对恒生公司对相关事实予以否认的抗辩不予采信。根据涉案认购书的内容，可以认定王瑞齐向恒生公司支付的100000元属于定金性质。恒生公司虽辩称，王瑞齐存在违约行为，但未能提供证据予以证实，不予采信。恒生公司在（2014）泗民初字第1065号案件中明确表示无法也不可能与王瑞齐签订房屋买卖合同，故恒生公司不履行约定的义务，属于违约。商品房预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不同，不能以未能履行商品房买卖合同作为守约方主张损失的依据。本案中，王瑞齐与恒生公司签订涉案认购书后，其获得的是与恒生公司签订商品房买卖合同的请求权，并非是直接履行商品房买卖合同的请求权。恒生公司违反涉案认购书的约定必将导致王瑞齐丧失了与其他同类对象进行类似交易的机会，王瑞齐因此会遭受一定的损失。由于房地产价格的变动并非是恒生公司的行为所致的，也不是当事人客观上所能预见的，根据本案认购书的预约合同性质、王瑞齐已付款的数额及当事人的过错程度，本案适用定金法则足以赔偿王瑞齐的利益损失，故王对瑞齐主张的其他赔偿金额不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、恒生公司于判决生效后十日内支付王瑞齐200000元；二、驳回王瑞齐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由恒生公司负担2150元，王瑞齐负担3750元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2005年5月15日，恒生公司与淮安投资公司签订《联合开发锦绣嘉园（后定名清华园）项目协议》，约定由双方合作开发该项目。恒生公司二审提供恒生公司与淮安投资公司签订的协议，以及恒生公司与淮安投资公司因合作开发该项目产生纠纷的相关判决书，以证明王瑞齐签订的认购书约定的房屋是淮安投资公司独立开发，王瑞齐与恒生公司之间不存在商品房预约合同关系。本院认为，恒生公司与淮安投资公司签订联合开发项目协议，合作开发涉案项目，淮安投资公司对外以恒生公司名义从事开发和房屋销售，已得到恒生公司认可，涉案房屋是否是淮安投资公司独立开发，是恒生公司与淮安投资公司合作开发涉案项目的内部关系。王瑞齐提交的认购书和收据，加盖的是恒生公司合同专用章和财务专用章，恒生公司在泗阳县人民法院（2014）泗民初字第1065号案件中对认购书和收据均予以认可，现其以实际与王瑞齐签订认购书和收取100000元的是淮安投资公司为由，主张王瑞齐与恒生公司不存在商品房预约合同关系、恒生公司未收取王瑞齐100000元定金，不应得到支持。对一审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，恒生公司与王瑞齐签订的认购书合法有效，对双方具有法律约束力。现恒生公司未按约定履行与王瑞齐签订涉案商品房买卖合同的义务，将认购书约定的房屋出售给他人，违反合同约定，应按合同约定双倍返还王瑞齐交付的定金。一审判决恒生公司返还王瑞齐200000元并无不当。综上所述，上诉人恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人恒生公司负担。本判决为终审判决。审判长 覃卫东审判员 谢朝晖审判员 徐金鸽二〇一七年五月二十四日书记员 李晓璇第1页/共7页 微信公众号“”