（2017）吉0204民初796号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-08-25
案件名称
吉林市金岸物业服务有限责任公司与张文军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初796号原告：吉林市金岸物业服务有限责任公司，住所地：吉林市船营区南京街光华路1号楼1单元1层89号网点。法定代表人：张淞滔，经理。委托诉讼代理人：姜帅，男，1973年9月1日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：宋智萃，女，1977年2月24日出生，住吉林市丰满区。被告：张文军，男，1972年9月12日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：孙景敏，吉林北国律师事务所律师。原告吉林市金岸物业服务有限责任公司与被告张文军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告吉林市金岸物业服务有限责任公司委托诉讼代理人姜帅、宋智萃，被告张文军及其委托诉讼代理人孙景敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林市金岸物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费2349元，滞纳金705元，合计3054元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2011年原告与吉林省亿宏房地产开发有限公司签订了《前期物业合同》，由原告为其开发建设的枫景轩小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，1元/月•平方米，业主应于每年首月5日之前缴纳当年的物业费，未按时缴纳的，按每日千分之三标准支付违约金。被告于2011年11月入住，房屋面积为89.08平方米，拖欠2014年10月至2016年12月物业费2349元，滞纳金705元，合计3054元。原告经多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告张文军辩称：1、答辩人后期未交纳物业费原因是原告未尽相关义务，导致答辩人未交。2、原告方主体资格及收费标准我方均存在异议。3、吉林地区各法院审理的物业费案例没有支持滞纳金的，在本案中，原告方从未向被告出示书面催缴通知书，也不具备向法院申请要求给付滞纳金的诉请。对有争议的证据，本院评析如下：原告所举的物业管理资质证书、前期物业服务合同、入户流程签认单、催缴通知书及回执、说明材料及明细账、综合巡查记录表、发票、2号楼塑钢窗问题登记表，虽被告有异议，但其具有真实性、合法性，本院予以确认；对被告提供的证据收据5张，其具有真实性、合法性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张文军系吉林市船营区金岸名苑枫景轩小区2号楼2单元401号业主，2010年2月1日，吉林市金岸物业服务有限公司与吉林省亿宏房地产开发有限公司依法签定了前期物业服务合同，吉林市金岸物业服务有限公司在吉林市船营区金岸名苑枫景轩小区从事物业服务。自2014年10月至2016年12月，张文军拖欠吉林市金岸物业服务有限公司物业费2349元，经吉林市金岸物业服务有限公司向张文军多次催要，至今未果，吉林市金岸物业服务有限公司诉至本院。本院认为，原告吉林市金岸物业服务有限公司与吉林省亿宏房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同合法有效。因该前期物业合同未设服务管理期限，且吉林市船营区金岸名苑枫景轩小区的业主管理委员会未能成立，无法继续留任原告或选聘新物业公司进行物业服务工作，因此，作为物业服务企业的原告继续对该小区房屋及配套设施提供服务，本院可认定原告继续履行前期物业服务合同，其具有原告主体资格。鉴于金岸物业服务有限责任公司对该小区实施了管理，被告张文军实际上接受了服务，依据权利义务相一致的等价有偿原则，被告张文军应当履行缴纳物业费的义务。因此，原告要求被告张文军缴纳拖欠物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。原告金岸物业服务有限责任公司主张被告张文军支付滞纳金的诉讼请求，由于物业服务合同是合同双方的真实意思表示，由开发商与原告签订，系前期物业服务合同，在无物业新合同前提下，对每个业主、使用人均有约束力，原告与被告在物业服务合同中约定了按日千分之三的标准支付违约金，属约定过高，可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金计算日期，前期物业服务合同约定，物业费于每年首月5日前按年交纳，但本案中，被告在2011年11月入住该房屋，现原告主张被告于2014年10月1日至2016年12月31日拖欠物业费，此间被告拖欠2年零3个月物业费，被告拖欠原告物业费违约金应分段计算为宜，交纳天数应参照合同约定欠费之月5日内，可自2014年10月6日至2015年10月6日止、自2015年10月6日至2016年10月6日止、2016年10月6日至2016年12月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，一百零七条、《中华人民共和国物业法》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告张文军于本判决生效之日起三日内向原告吉林市金岸物业服务有限公司给付物业费人民币2349元；二、被告张文军于2014年10月6日至2015年10月6日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算向原告吉林市金岸物业服务有限公司支付物业费1086元的违约金损失；被告张文军于2015年10月6日至2016年10月6日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算向原告吉林市金岸物业服务有限公司支付物业费1068元的违约金损失；被告张文军于2016年10月6日至2016年12月31日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算向原告吉林市金岸物业服务有限公司支付物业费213元的违约金损失；三、驳回原告吉林市金岸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张文军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告吉林市金岸物业服务有限公司已交纳），由被告张文军负担，于本判决生效之日起三日内径向原告吉林市金岸物业服务有限公司给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员 鞠洪斌二〇一七年五月二十四日代理书记员 张笑男