（2017）苏09民终1341号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-14
案件名称
李祥与苏州奥世体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李祥,苏州奥世体育用品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1341号上诉人（原审原告）李祥，男，1975年12月14日生，汉族，住建湖县。被上诉人（原审被告）苏州奥世体育用品有限公司，住所地常熟市海虞北路45号A1702。法定代表人吴少雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱春雷，江苏华元民信律师事务所律师。上诉人李祥因与被上诉人苏州奥世体育用品有限公司（以下简称苏州奥世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2016）苏0925民初字第4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李祥上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：1.上诉人本是提出要求被上诉人继续履行租赁合同并支付租金的诉求，为了减少损失，上诉人将诉求变更为要求被上诉人承担违约赔偿和诉讼费等，一审判决将前后事实分割认定处理对上诉人不公平，且由上诉人承担的诉讼费和保全费比重过大；2.原审法院通过综合衡量确定的违约金过低，不能弥补被上诉人违约解除合同导致上诉人的损失。苏州奥世公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方租赁合同于2016年9月23日已通过发函解除，国庆期间，上诉人对外招租，2016年11月4日房屋已租赁他人，实际闲置时间为一个月按照原约定租金标准应是5.5万元，而一审判决确定赔付8万元，明显高于上诉人实际损失。原审判决并无不当。李祥向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令苏州奥世公司给付李祥2016年10月3日至2016年10月20日房租2.52万元，并承担违约赔偿5个月的房租22.5万元；本案的诉讼费、保全费由苏州奥世公司承担。一审法院认定事实：2014年9月24日，李祥与苏州奥世公司的委托代理人王何俊签订了租房协议。租房协议载明：“甲方：李祥乙方：王何俊1、甲方将位于建湖县城人民路金地步行街1033、1032号房屋承租给乙方经营361°服饰使用。2、租期伍年：从2014年9月24日起到2019年10月3日止。自2014年9月24日至2014年10月3日为免租期。3、租金：2014年10月4日至2015年10月3日租金为伍拾壹万捌仟元整（￥518000）；2015年10月4日至2016年10月3日租金为伍拾贰万元整（￥520000）；2016年10月4日至2017年10月3日租金为伍拾肆万元整（￥540000）；第四年及后期房租随行就市…5、甲方如在协议期间无理收回房屋，甲方将赔偿乙方损失；若因乙方违反本协议约定或租期未满要求退房，乙方自愿认可甲方不退所交房租。6、甲、乙双方如继续合作，需提前2个月向甲方通报，乙方需提前一个月向甲方缴纳下年房租，第三年租金随行就市，在同等条件下享有优先续租权；租期届满甲、乙双方如未达成续租，甲方可提前两个月在该房公开贴招租，乙方不得干涉…9、违约金确认：依法确认。”2016年9月29日苏州奥世公司的委托代理人王何俊通过顺风快递向李祥邮寄了解除通知函，要求解除双方于2014年9月24日签订的租房协议，但李祥并未收到该解除通知函。2016年10月3日苏州奥世公司自行搬离了涉案房屋，李祥于2016年10月6日在涉案房屋门上张贴了招租广告。2016年10月20日本案第一次庭审过程中，苏州奥世公司将涉案房屋的解除通知函及钥匙交付给李祥。2016年11月4日李祥将涉案房屋租赁给案外人张志宏。一审法院认为，因××的违约行为导致房屋租赁合同解除，××应当赔偿××的损失。本案中，苏州奥世公司于2016年10月3日自行搬离涉案房屋直至2016年10月20日向李祥当庭送达了解除通知函，在此期间涉案房屋一直处于闲置状态，故原告要求被告赔偿该期间房屋租金损失于法有据，依法认定涉案房屋2016年10月4日至2016年10月20日期间的房屋租金损失为2.5万元。苏州奥世公司既未按照合同约定的时间缴纳房租，又未书面与李祥达成协议解除房屋租赁合同，违约解除租赁合同，给李祥造成了实际损失，李祥要求苏州奥世公司支付违约金5个月房租计22.5万元，苏州奥世公司抗辩李祥主张的违约金数额过高。根据原告所受实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，综合衡量，认定苏州奥世公司向李祥支付违约金5.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，原审判决：一、被告苏州奥世体育用品有限公司在本判决书发生法律效力后十日内给付原告李祥房屋租金2.5万元，违约金5.5万元，共计8万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9200元，减半收取4600元，由原告李祥负担3900元,由被告苏州奥世体育用品有限公司负担700元。保全费3520元,由原告李祥负担2933元，被告苏州奥世体育用品有限公司负担587元。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，李祥与苏州奥世公司签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按照约定履行权利义务。依照合同约定，若因乙方（××）违反本协议约定或租期未满要求退房，乙方（××）自愿认可不退所交房租；违约金确认：依法确认。合同履行中，苏州奥世公司要求解除合同，并于2016年10月20日在原审法院审理中通知李祥解除合同和交付租赁房屋的钥匙，李祥即向原审法院申请变更诉讼请求，原审法院依据查明的事实，对李祥变更后的诉讼请求依法作出判决符合法律规定。李祥起诉时提出的诉讼请求及审理情况所涉事实不影响本案的处理。上诉人李祥称原审法院将前后事实割裂作出的判决不公正没有法律依据。依照合同约定，“若因乙方（××）违反本协议约定或租期未满要求退房，乙方（××）自愿认可不退所交房租；违约金确认：依法确认”。依此约定，××提前解除合同除已支付的房租不予退还之外，还应承担依照法律规定确定的违约金。原审法院根据违约金补偿性为主惩罚性为辅的性质、租赁房屋实际空置期损失情况，确定苏州奥世公司支付违约金5.5万元并无不当。李祥要求苏州奥世公司承担5个月的租金损失22.5万元计算的违约金没有法律依据。原审法院根据对李祥诉讼请求的支持比例决定案件受理费、保全费的负担，亦符合诉讼费收取办法等规定。综上所述，上诉人李祥上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5053元，由上诉人李祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 陈炳秀代理审判员 郑娟娟二〇一七年五月二十四日书 记 员 施凯钰 更多数据：