（2016）赣0981民初2628号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-30
案件名称
丰城市邑佳物业管理有限公司与徐悦、徐子英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丰城市人民法院
所属地区
丰城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丰城市邑佳物业管理有限公司,徐悦,徐子英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0981民初2628号原告：丰城市邑佳物业管理有限公司。住所地：丰城市新城区阳坊花园小区。注册号：360981210005277。法定代表人：邹枝剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨长春，男，1949年11月3日出生，汉族，丰城市，住所地：江西省丰城市。系该公司丽景花园小区物业管理处负责人兼经理。被告：徐悦，男，1987年2月1日出生，汉族，丰城市人，住所地：江西省丰城市。被告：徐子英，男，1950年4月25日出生，汉族，丰城市，住所地：江西省丰城市。原告丰城市邑佳物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告徐悦、徐子英（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨长春到庭参加诉讼，被告徐悦、徐子英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求两被告支付拖欠的物业服务费1950.55元并承担滞纳金346.21元，合计人民币2296.76元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告徐悦、徐子英自2009年12月2日入住丽景花园7栋2单元501室以来，物业服务费只交到2013年12月2日止。此后，两被告无故拖欠不交。后经原告多次向两被告催讨物业服务费，两被告均拒绝交付。根据《丽景花园前期物业服务合同》和《业主临时公约》的约定，截止2016年11月2日两被告共拖欠我公司物业服务费1905.55元及滞纳金346.21元（按每日万分之五计算）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐悦未到庭答辩，也未提供书面答辩意见。被告徐子英未到庭，但提交书面答辩状辩称：丽景花园2009年8月25日由丽丰房产公司交房至今七年之久，而物业管理由原邑佳物业管理，多年以来大家都是按时缴纳物业管理费。三年前丽丰房产公司又与邑佳物业公司续订了三年管理合同，邑佳物业公司将管理业务转包给福安物业管理公司管理。福安物业公司接管后将原来邑佳工作人员减少一半，原邑佳物业公司：绿化工2人、清洁工4人、保安工作人员4人。现福安物业公司：绿化工没人、清洁人2人、保安工作人员2人。福安物业杨长春接管后只收钱办少事，三年来下水道从未清理过，严重的下水道堵塞，化粪池全部堵塞。绿化地很多人种菜无人管理，原来绿化地大树死掉20棵-30棵，小树死掉不知多少，大门口的活动门已成了一块死铁。原来的20多个大垃圾桶因无人管全部烂了等。2016年8月丽丰房产公司与丰城邑佳物业管理有限公司三年承包期已到，现丽景花园成立了丽景花园物业管理有限公司，福安物业公司杨长春应立刻离开丽景花园。本案诉讼主体不对，请法院驳回诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：（一）营业执照、法定代表人身份证明，资质证明、业主临时公约、物业管理服务费用明示、承诺书、物业服务合同各1份，证实原告系本案的适格主体，原告具有物业管理资质的事实。（二）业主／住户资料登记表、丽景花园楼宇交接书，证实被告徐悦系丽景花园小区7栋2单元501室业主，被告徐子英系该房屋业主家庭成员。（三）丽景花园物业管理服务费缴交表及物业管理服务费催缴通知书各1份，证实原告丰城市邑佳物业管理有限公司已向被告徐悦催讨过服务管理费。（四）丰城市邑佳物业管理有限公司证明1份，证实杨长春系该公司聘请管理丽景花园的经理兼负责人，该公司与丰城市福安物业的服务协议于2013年11月底已经解除。原告的上述举证，被告未到庭质证。被告向本院提供的证据有证据一、福安物业照片一张及遵德文明守则一份；证据二、丽景业主委会安民告示一份；证据三、丰城市丽景花园物业管理有限公司的报案一份。证据四、小区环境照片一组，证明原告物业服务差，小区内绿化养护差、公共设施破损严重。原告经质对证据一、二、三、四均有异议，认为邑佳物业一直在丽景花园进行物业服务管理，丽景花园至今未成立业主委员会，小区墙角有临时木房是为了小区防盗所设。本院经审查认为，原告的上述证据符合证据的形式要件，对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据，因原告有异议且被告未提供所居住小区业主、业主大会选聘其他物业服务企业的相关证据予以佐证，故认定被告未支付物业服务费期间一直是由原告公司在对该小区进行物业管理，同时原告物业管理确实存在物业服务瑕疵。结合庭审调查，本院认定本案事实如下：2009年7月31日江西省丰城市丽丰房地产有限公司与原告签订前期物业服务合同，由原告对丽景花园小区进行管理。2011年7月18日江西省丰城市丽丰房地产有限公司与原告续签了前期物业服务合同,至今仍由原告对该小区进行物业管理。2013年8月31日至2013年11月底期间丰城市邑佳物业管理有限公司将丽景花园小区的部分物业服务项目转包给福安物业管理。后因该小区业主举报，原告于2013年11月底解除了福安物业对丽景花园小区的部分物业管理服务，由原告继续履行对丽景花园小区的全部物业管理服务。被告徐悦系该小区7栋2单元501室的业主，房屋建筑面积为121.16平方米，被告徐子英与被告徐悦系父子关系，现居住于该房内。购房时被告徐悦签字确认丰城市丽丰房地产有限公司所制定的物业服务合同，根据合同约定被告应缴纳的物业服务费按0.46元/平方米计算。自2013年12月2日起至今被告以小区物业服务差，绿化带有人种菜、化粪池堵塞、垃圾桶毁坏、物业员工减少、摩托车经常被盗等为由拒交物业服务费。后经原告催缴，被告至今未交，原告遂具状诉至法院。本院认为：丰城市丽丰房地产有限公司与原告签订的《物业服务合同》及被告徐悦在《物业管理服务费用明示》及承诺书中的签字确认，均系双方真实意思表示，合法有效。双方都应按合同的要求享有权利、承担义务。被告徐悦系原告物业服务的丽景花园小区7栋2单元501室的业主，是合同的相对方，应当按约履行交纳物业管理费的义务。其父徐子英虽居住于该房，但根据合同相对性原则，被告徐子英没有交纳物业服务费的义务。被告徐子英并非该房屋的业主，其主体资格不适格。故原告要求被告徐子英支付物业服务费的诉请，本院不予支持。原告公司在2013年8月31日至2013年11月底期间将物业服务部分转包给福安物业，但并不影响原告对被告自2013年12月2日至2016年11月2日期间物业服务费的追索。据此，被告徐悦作为物业服务小区业主之一，已实际接受了原告的物业服务，理应履行物业服务合同的约定，向原告缴纳物业费用。关于原告要求被告支付拖欠的物业服务费1950.55元并承担滞纳金346.21元的诉讼请求。被告徐子英以原告公司未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属于合同履行中行使抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应，原告的物业服务虽确有瑕疵，但仍提供了卫生清扫、门岗值班等基本物业服务，故未构成根本性违约。因此，不能成为被告拒交所有物业费用的理由。鉴于原告在履行物业服务合同，提供物业服务管理的过程中确有瑕疵，被告依据合同约定缴纳的物业服务费应为1950.55元，根据本案具体情况，酌情减少10%，则被告徐悦应缴纳物业服务费为1755元（1950.55×90%﹦1755元）。至于原告要求被告给付逾期付款滞纳金346.21元的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但考虑被告未按期支付物业管理费确系原告管理有瑕疵，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐悦于本判决生效之日起十五日内给付原告丰城市邑佳物业管理有限公司物业服务费人民币1755元。二、驳回原告丰城市邑佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，款汇至江西省宜春市中级人民法院。帐号：14×××48，开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审判长 朱银环审判员 邹晓明审判员 孙 瑜二〇一七年五月二十四日书记员 张 霞附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条第一款第（五）项业主在物业管理中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：