（2017）陕0113民初3533号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-26
案件名称
陕西慈恩商业有限公司与杨滨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西慈恩商业有限公司,杨滨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3533号原告陕西慈恩商业有限公司，住所地西安市小寨东路8号。法定代表人郭培植，系该公司总经理。委托代理人张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。委托代理人惠凯，陕西浩元律师事务所律师。被告杨滨，男，汉族，1971年12月27日出生，住西安市雁塔区。原告陕西慈恩商业有限公司（以下简称“慈恩公司”）与被告杨滨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慈恩公司的委托代理人张红雷到庭参加了诉讼，被告杨滨经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告慈恩公司诉称，原、被告双方于2014年5月14日签订《慈恩镇商铺租赁合同书》，约定被告租赁原告位于慈恩镇××／××号商铺用于经营；乙方（被告）按每三个月为一期，以预交方式在每期开始前15日内，由乙方（被告）向甲方（原告）一次性缴纳；乙方（被告）有未足额缴纳本合同约定租金或履约保证金以及“本场”物业管理费用且拖欠时间超过二十日的，甲方（原告）有权单方面解除本合同，即刻收回“本商铺”等。上述协议签订后原告依约履行了义务，被告开始经营，但被告在经营的过程中从2015年6月起开始拖欠租金及物业管理费用一直未付。对此原告多次向被告催要但被告一直未付，无奈原告与被告解除了双方签订的《慈恩镇商铺租赁合同书》。基于以上事实，原告认为，被告未依约向原告支付租金及物业费的行为是严重的违约行为，应向原告承担违约责任。现原告诉至本院，请求：1、依法确认原告与被告签订的《慈恩镇商铺租赁合同书》已经解除；2、依法判决被告向原告支付租金79244.3元、物业管理费6891.7元、违约金13363.5元（租金、物业管理费、违约金计算至2016年5月18日，主张到被告将租赁房屋腾空并返还原告之日止）；3、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。被告杨滨经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2014年5月14日原告慈恩公司（甲方）与被告杨滨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在西安市小寨东路8号（大雁塔北广场西侧）西安“慈恩镇”商业文化广场（以下简称“本场”）六号楼一层E118、E119号建筑面积为51.84平方米的商铺出租给乙方用于玉器、杂项的经营。租赁期限为两年半，自2014年5月15日至2016年12月15日止。双方在合同第五条第三款约定，2016年6月16日至2016年12月15日为免租期；2014年6月15日至2016年6月15日，商铺每半年租金价格为42924元。合同第六条约定，为确保乙方履行本合同约定的各项责任及义务，签订本合同时，乙方一次性向甲方支付本合同履约保证金7154元，该保证金将作为乙方履行本合同各项条款和约定责任的经济担保；本合同租赁期满，乙方应持收款收据原件向甲方提出履约保证金退款申请并办理退款事宜，甲方应在乙方提出申请后的三十日内完成履约情况核查并在正常情况下一次性全额无息退还给乙方。合同第八条第一款约定，甲方应在2014年5月15日前将商铺交付乙方使用。合同第十六条第2款约定，本合同执行期间内，乙方如不能按时交纳租金及其他本合同约定事项费用，甲方可向乙方发出书面租金交纳催告通知书。通知发出后，如乙方仍然未能及时交纳租金及其他相关费用并且累计已达三十日，则甲方可视为乙方自行解除租赁合同（合同解除日期以甲方书面催告通知书发出之日后推算时间为准）。该条第三款约定，甲方发给乙方的通知函件，经送达乙方指定联络人签收或以特快专递方式向本合同的乙方法定地址寄出后，则视为有效通知。乙方需在接到该通知函件后三日内，向甲方作出书面回复，如乙方未在以上时限内回复甲方，可以此认为乙方同意通知函件内容。除此之外，甲方发布在慈恩镇内的各类公告乙方有充分注意的义务。乙方指定的联络人为杨滨，乙方的法定地址为西安市3507厂家属院8号楼2单元20号（乙方变更上述指定的联络人及法定地址，应在变更后五个工作日内以书面形式通知甲方确认备存）。双方在第十八条附件条款中约定物业费为每月12元/平方米。合同签订后，原告即按照约定将房屋交付被告使用，被告在2014年12月15日之前按照合同约定向原告交纳租金及物业管理费。按照合同约定，2015年3月16日被告应交纳2014年12月16日至2015年6月15日的租金42924、物业费3733元，共应支付46657元，但被告实际支付10000元。后分别于2015年4月20日、2015年5月27日、2015年6月29日各交纳10000元，2015年7月30日交纳6657元。上述费用交纳租金截止时间是2015年6月15日，被告从2015年6月16日开始拖欠相关费用。原告遂于2016年5月3日以快递形式向被告发出《催费通知》：根据合同第五条约定，被告应于2015年6月1日前支付租金及物业管理费（2015年6月16日至2015年12月15日、2015年12月16日至2016年6月15日）93314元，但虽经原告多次催收，被告至今未付；根据合同第十三条约定，原告有权单方解除合同，即刻收回商铺；要求被告在接到此通知后的三日内向原告交纳拖欠费用，如逾期未办理，则原告将依约解除合同。同时查明，被告已于2016年4月（具体日期不详）搬离承租房屋，原告系2016年6月2日收回商铺。被告自2015年6月16日至2016年6月2日共拖欠租金82821.35元、物业管理费7202.8元。上述事实，有房屋租赁合同、缴费单、催费通知、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告慈恩公司与被告杨滨签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律上的约束力，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，被告即应按照合同约定向原告支付租金，但被告自2015年6月16日开始拖欠租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对于原告要求被告支付拖欠租金82821.35元、物业管理费7202.8元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求确认双方合同已经解除的请求，根据《合同法》第九十一条之规定“有下列情形之一的，合同权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”由于被告拖欠租金，根据合同第十六条第2款的约定“本合同执行期间内，乙方如不能按时交纳租金及其他本合同约定事项费用，甲方可向乙方发出书面租金交纳催告通知书。通知发出后，如乙方仍然未能及时交纳租金及其他相关费用并且累计已达三十日，则甲方可视为乙方自行解除租赁合同（合同解除日期以甲方书面催告通知书发出之日后推算时间为准）”，原告于2016年5月3日向被告邮寄发出催费通知，原告邮寄地址为双方在合同中约定的被告地址，即西安市3507厂家属院8号楼2单元20号。后被告未能在三十日内向原告交纳拖欠租金，故按照双方约定合同已于2016年6月2日依法解除。故对于原告要求确认原、被告签订的租赁合同已经解除的请求，本院依法应予支持。对于原告主张的违约金，由于双方在合同第十条违约责任中并未约定违约金，原告庭审中称上述违约金系按照合同第六条第四款主张，但该条系对履约保证金的约定，并非违约金，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陕西慈恩商业有限公司与被告杨滨于2014年5月14日签订的《商铺租赁合同》已于2016年6月2日依法解除。二、被告杨滨于本判决生效后十五日内向原告陕西慈恩商业有限公司支付截止腾房之日拖欠的租金82821.35元、物业管理费7202.8元，共计支付90024.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西慈恩商业有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费2362元，由原告陕西慈恩商业有限公司承担307元，被告杨滨承担2055元。由于原告已预交，被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张元平人民陪审员 边玉玲人民陪审员 刘 燕二〇一七年五月二十四日书 记 员 高彩娥打印：扈艳红校对：张静2017年月日送达 来源：百度“”