（2017）吉01民终2112号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司与王宇平买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司,王宇平
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2112号上诉人（原审原告）：吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司。住所：长春市朝阳区。代表人：朱成喜，经理。委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。被上诉人(原审被告):王宇平，女，1986年5月20日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：马群英，吉林实达律师事务所律师。上诉人吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司（以下简称依林小镇）因与被上诉人王宇平买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。依林小镇向原审法院提出诉讼请求：1.确认依林小镇解除《租赁合同》及《补充协议》的行为合法有效；2.王宇平支付拖欠的租金10674元；3.王宇平向依林小镇支付违约金158380元。事实和理由：2013年5月30日，依林小镇、王宇平签订了《租赁合同》，约定王宇平承租依林小镇C13号档口，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日。2014年2月21日，依林小镇、王宇平签订了《补充协议》，约定任何一方无故单方解除《租赁合同》的，应向对方支付违约金，按年租金5倍计算。2016年6月20日，王宇平���交纳租金31676元、物业费600元，但到期未付。依林小镇于2016年6月27日向王宇平发出《催缴租金通知书》，要求王宇平7日内缴纳，逾期将解除《租赁合同》、《补充协议》，但王宇平未在通知规定的期限内履行支付义务，无故连续停业已达半月。为此，依林小镇于2016年7月8日向王宇平发出《解除合同通知书》。王宇平在原审辩称，依林小镇的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.依林小镇在2016年7月8日与王宇平解除合同，属于单方解除合同行为，应由依林小镇向王宇平支付违约金；2.王宇平已支付2015年7月19日至2016年7月18日期间的租金，但依林小镇却在2016年7月8日解除了租赁合同；3.违约金约定严重过高，应予以调整。原审法院经审理查明：依据依林小镇、王宇平签订的《租赁合同》、《补充协议》，王宇平应于2016年6月20日向依林小镇支付2016年7月19��至2017年7月18日期间的租金31676元。经依林小镇于2016年6月27日催缴，王宇平仍未在催缴期限内交纳租金，后依林小镇于2016年7月8日向王宇平发出《解除合同通知书》，写明解除双方之间签订的《租赁合同》、《补充协议》，要求王宇平于2016年7月18日商场营业时间结束前清空档口内的物品。原审法院认为：一、依林小镇、王宇平双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务，故王宇平应于2016年6月20日向依林小镇支付租金。二、依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”经依林小镇催缴后，王宇平未在催缴期限内向依林小镇支付租金，故依林小镇有权解除合同，其解除合同的行为有效。三、依林小镇在庭审过程中所举证据不能证明在2015年7月18日以后王宇平仍占用租赁档口，故对其要求王宇平支付拖欠租金的主张不予支持。四、依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”王宇平违反《租赁合同》、《补充协议》约定，在合同履行期限内未按期交纳租金，应当承担违约责任，应向依林小镇支付违约金，违约金数额按当年租金计算三个月为宜，计7919元（31676元/年÷12个月×3个月）。综上所述，依林小镇解除《租赁合同》、《补充协议》的行为有效，王宇平应向依林小镇支付违约金7919元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：一、吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司解除与王宇平签订的《租赁合同》（2013年5月30日）、《补充协议》（2014年1月24日）的行为有效；二、王宇平于判决生效后立即向吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司支付违约金7919元；三、驳回吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5463元，由吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司负担5413元，由王宇平负担50元。宣判后，依林小镇不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院(2016)吉0104民初3633号民事判决书，并依法改判维护依林小镇的原审诉求；2.一二审诉讼费用由王宇平承担。事实与理由：一、原审法院举证责任分配���当，事实认定错误。合同解除前王宇平占有使用档口，那么王宇平应对其何时倒出档口负有举证责任；二、原审法院确认依林小镇可得利益损失为按当年租金计算三个月，于法无据，明显过低，显属不当。综上，依林小镇认为原审法院举证责任分配不当，事实认定不清，适用法律错误。王宇平在二审答辩称：我方认为原审判决没有事实和法律依据，依林小镇的诉讼请求没有任何事实和法律依据，王宇平不应当承担任何赔偿，但是王宇平并没有提起上诉，请求二审法院依法改判，驳回依林小镇的诉讼请求。1.依林小镇在合同期内单方解除租赁合同，其不仅无权向王宇平要求违约金，而且应当向王宇平返还未到期的租金、履约保证金以及对应的建设资金；2.依林小镇因管理不善，于2013年6月1日发生火灾，依林小镇为赔偿王宇平的损失，明确约定以赠租期的方��赔偿王宇平的损失，现依林小镇未按合同约定，将租期赠予到位；3.依林小镇单方解除合同，王宇平并未解除合同，同时依林小镇不具有解除合同的权利，首先，根据《补充协议》第六条规定，明确删除了依林小镇解除合同的约定，因此依林小镇不具有解除合同的权利；其次，根据《租赁合同》第九条第三项的约定，并未经过30日催告期，因此根据《租赁合同》的约定，依林小镇没有解除权；4.单从一审所判的赔偿数额来看，一审法院没考虑到依林小镇已经将王宇平所缴纳的保证金作为违约金予以扣除，不予返还，因此一审判决不予折抵，明显重复加重了王宇平的责任，显失公平。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：二审中，王宇平陈述其于2016年7月18日前撤出档口，撤出后并未留有物品。王宇平主张其与依林小���约定赠予的租期并未赠予完毕，其亦认可2016年1月1日起至2016年7月18日之间并没有依林小镇赠予的租期时间。原审中，依林小镇认可王宇平并不欠其2016年7月18日前的租金。2016年7月8日依林小镇发给王宇平的《解除合同通知书》中记载：“望你于2016年7月18日的商场营业时间结束前，清空档口内的物品，逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置。”原审中，依林小镇所举证据中的档口照片三张显示档口已经没有商品摆放。本院认为：关于王宇平是否应给付依林小镇2016年7月18日后占用档口租金的问题。依林小镇主张王宇平于2016年7月18日租赁合同关系解除后仍占用档口。王宇平则陈述其于2016年7月18日已经撤离档口。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照��列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”现依林小镇主张2016年7月18日后王宇平仍旧占用档口，使其权利受到妨害，并据此提出要求王宇平给付占用档口的租金，故其应就所主张的存在王宇平占用档口妨害其权利的事实承担举证责任。原审举证责任分配并无不当之处。同时，依林小镇发给王宇平的《解除合同通知书》中明确说明“逾期仍留置于档口内的物品，均将按照无主物品予以处置”，且依林小镇提供的关于档口状况的照片亦显示档口已经没有商品摆放。依林小镇亦无其他证据证明2016年7月18日后王宇平仍占用档口���故上述证据足以认定2016年7月18日后王宇平并未实际占用依林小镇的档口。因此，依林小镇提出的关于王宇平应给付其2016年7月18日后占用档口租金的主张，本院不予支持。关于王宇平应给付依林小镇违约金的数额应如何计算的问题。依林小镇主张原审酌定保护其相当于三个月租金的可得利益损失计算标准过低。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于���违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，对于可得利益损失的确定必须考虑可预见性原则与减损原则。依林小镇解除合同后，因王宇平已经就解除合同前的租金给付完毕，故依林小镇的损失从性质上来说是可得利益损失，从内容上来说主要是由重新寻找订约对象及寻找新的订约对象期间发生的租金损失。虽然王宇平确有拒绝按时给付租金的违约行为，依林小镇有权解除其与王宇平之间的租赁合同，但其并不因此而免除了防止损失扩大的义务。故依林小镇于合同解除之后负有积极寻找新的订约者以减少档口空置时间的义务，换言之，依林小镇不能当然的取得相当于租赁合同原约定的剩余租赁时长全部租金的可得利益损失。因档口租赁为开放市场中的交易活动，并不具有稀缺性和封闭性，而本案所涉档口亦并不位于冷僻的地段，因此，原审酌定按三个月的当年档口租金标准保护依林小镇的可得利益损失并无不当之处。三、至于王宇平曾于本案二审中对原审判决提出其不应赔偿依林小镇损失、保证金应予以扣除、赠予租期未履行到位等多项异议，《最高人民法院关于适用的解释第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因王宇平对前述问题未提出上诉，故本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人���上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3508元，由上诉人吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶 铮代理审判员 于小依代理审判员 王忠旭二〇一七年五月二十四日书 记 员 陈佳骐 更多数据：