（2017）川0502民初1632号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-12-06

案件名称

林繁荣与张怀国租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泸州市江阳区人民法院

所属地区

泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林繁荣,张怀国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条

全文

四川省泸州市江阳区人民法院民事判决书（2017）川0502民初1632号原告：林繁荣，男，1946年10月1日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：朱松林，四川国梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。被告：张怀国，男，1972年8月7日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：汪相益，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。原告林繁荣诉被告张怀国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林繁荣及委托代理人朱松林、赵剑虹，被告张怀国及其委托诉讼代理人汪相益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林繁荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即腾空交付位于泸州市江阳区×××号防空地下室给原告并支付违约金300000元，逾期使用费暂计算2017年3月1日-4月30日20000元，共计320000元，同时逾期使用费计算至被告实际交付房屋之日止；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月26日，原、被告双方签订了《人防工程使用合同书》。合同约定被告使用原告位于顺通九盛百货附一层防空地下室采用先付费后使用原则，提前一个月支付下年度使用费，同时第九条还约定使用期满前三个月，被告应告知原告是否续用，若续用应签订协议。之后原告按照合同约定向被告交付了防空地下室。被告在使用期间未经原告同意转租他人使用，也未按协议支付使用费等违约行为。2016年12月12日原告发现地下室将进行装修，便告知在场人员和被告合同即将到期，要求被告按合同履行等法律后果。其间原告又多次找被告无果，直到合同到期被告不仅不交付房屋，而且还强行占用防空地下室至今。现原告认为被告使用期已到，强行不退还防空地下室，并采用非法手段，强行霸占使用原告的财产，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告遂诉至本院请求判如所请。被告张怀国辩称，原告主体身份不适格，原告对本案讼争房屋不具有处分权，被告经过到泸州市不动产登记中心查询、了解到原告名下没有登记有讼争房屋，也就是说租赁关系中讼争房屋根本就不是原告所有。被告在基于信任的前提下，在得到原告口头明确表示应当长期租赁的答复后，已经向原告按既往协议足额缴纳租金至2017年9月，原告起诉条件尚不成就。被告基于对原告的信任，在明确长期租赁不涨价的情况下，才对承租房屋进行大规模装修，其装修投入50万元，现被告保留向原告追究返还已经缴纳的租金和赔偿装修造成损失的权利。被告对原告主张的违约金不认可，如法院支持原告诉请则请求法院予以调整。综上，被告认为原告的诉请与事实不符，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。庭审中，原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.原被告身份信息，证明原被告主体身份适格；2.人防工程使用合同，证明合同已经到期，合同约定了支付方式，被告方存在违约行为；3.防空洞所有权证，原告具有讼争房屋的所有权；4.银行流水，被告未按期支付租金，构成违约；5.告示4张，证明原告在合理期限内告知被告合同已经到期，要求被告中止施工行为；6.泸州顺通实业有限公司向泸州市人民防空办公室出具的《关于核实林繁荣投资建设防空地下室的复函》，证明原告享有讼争防空资产的所有权；7.协议两份，证明原告对讼争防空资产进行投资，投资人由案外人王开鑫变更为原告的事实。被告对上述证据的质证意见为：对第一组证据无异议；对第二组证据，合同不是本案实际履行租赁关系合同，是后补的，签订时间不真实；对第三组证据，对该证据的真实性予以认可，但是其取得时间为2017年3月，证明之前履行的租赁关系原告是无权处分；对第四组证据，租赁费都是提前支付，2016年分两次支付，原告答应不涨房租，被告才支付的所有房租，不存在未按期支付的情况；对第五组证据，张贴告知书是原告单方面行为，该房屋于2016年7月已经进行装修，而原告于2016年12月及2017年3月才张贴的告知书；对第六组证据不予认可，对第七组证据不予认可。对于上述证据，证据1能客观反映双方当事人双方信息，本院依法予以采信；证据2系原被告双方签订，该证据具有真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信；证据3能够证明该讼争人防设施的权属关系，本院依法予以采信；证据4原被告双方对真实性无异议，本院依法予以采信；证据5，结合本案其他证据，能够证明原告多次催告行为，本院依法予以采信；证据6，结合本案其他证据，本院依法予以采信；证据7结合本案其他证据，本院依法予以采信。庭审中，被告向本院提交以下证据：1.2011年签订的人防工程使用合同书，证明被告与案外人曾奇祥签订合同，原告对该讼争房屋无处置权；2.2011年7月26日案外人曾奇祥出具的收条两张，证明案外人曾奇祥对该防空设施有所有权；3.人防工程管理处出具的证明一份，证明人防工程管理处从来没有与曾奇祥、林繁荣签订过人防工程使用合同；4.被告向原告转款50000元，证明原告已实际将租金收到2017年9月，视为对续约的默认，原告起诉被告的条件尚不成就；5.人防工程使用合同一份，证明2015年签订的合同是后补的；6.2013年2月22日转款凭证，证明之前的租赁费都是向曾奇祥转款；7.证人包世文当庭证言；原告对上述证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，曾奇祥系受原告委托代为办理出租事宜；对第二组证据，曾奇祥受原告委托，该行为为受托行为；对第三组证据，该讼争人防设施是林繁荣所有，不属于泸州市人防平战结合经营管理处，故该管理处也不可能与原告签订使用合同；对第四组证据，被告向原告转款5万元是被告单方行为，原告已经告知被告将按期收回该人防设施，对被告的证明目的不予认可；对第五组证据，2015年签订合同是事实，之前曾奇祥受原告委托签订合同，后来原告回到泸州后与被告签订了后面的合同；第六组证据，系曾奇祥受原告委托的收款行为；第七组证据因证人出庭作证过程中被告不断提示干扰证人回答问题，原告对证人证言不予认可，不予发表质证意见。对于上述证据，证据1的真实性双方无异议，但结合本案其他证据，本院对其证明目的不予采信；证据2原告对该证据无异议，本院对其真实性予以采信，结合本案其他证据，本院对其证明目的不予采信；证据3，本院对其真实性予以采信；证据4，该证据不能达到被告的证明目的，本院对该组证据的证明目的不予采信；证据5，原告对该证据无异议。本院依法对该证据的真实性予以采信；证据6原告对真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以采信，证据7因证人作证过程中受到被告提示干扰，本院对该组证据不予采信。原告申请本院调取的证据：证据1，案外人曾奇祥双方信息复印件及本案承办人员对案外人曾奇祥的询问笔录一份；证据2，泸州市人民防空办公室询问笔录一份。被告对上述证据的质证意见为：对证据1无异议，对证据2不予认可，认为该人防设施实际所有人不是原告。对于上述证据，证据1，结合案外人曾奇祥的陈述与本案其他证据相印证，本院依法对该证据予以采信；证据2，该证据系泸州市人民防空办公室对本案有关情况的答复，结合本案其他证据，本院依法对该组证据予以采信。经原、被告诉、辩称及举证质证，本院认定如下法律事实：2002年12月25日，泸州市顺通实业有限公司（甲方）与案外人王开鑫（乙方）签订《共同投资建设的泸州市顺通水晶广场新增补建的防空地下室产权分配协议书》，该协议书约定：甲乙双方共同投资建设的新增补建的防空地下室，面积约350平方米，经协商分配比例为甲方得272.35平方米，乙方得约163平方米，位置以金座商城与顺通水晶广场连通通道为分界，朝M轴方向为乙方所有（包括通道在内），其余为甲方所有。……甲乙双方所属面积的产权手续由甲方负责办理，乙方应积极配合，费用按规定分摊，也可以待能办理人防产权情况下办理人防产权证。2003年6月26日，泸州顺通实业有限公司（甲方）与案外人王开鑫（乙方）签订《关于顺通水晶广场新增补建的防空地下室产权分配协议的补充协议》，该协议约定，双方原签订的《共同投资建设的泸州市顺通水晶广场新增补建的防空地下室产权分配协议书》中乙方王开鑫变更为林繁荣，变更的乙方投资人林繁荣享有原协议投资人所享有的权利和义务，同时终止原投资人王开鑫的一切权利和义务。2017年3月1日，泸州市人民防空办公室向原告颁发了“泸市人防权证字第×××6号”产权登记证书，该产权登记证书载明，资产名称为防空地下室，坐落地址为泸州市江阳区×××号，资产来源为自建，建筑面积为163平方米，批准单位为泸州市人防办，竣工时间为2003年6月，产权所有人为林繁荣，所有权性质为私有。2011年7月26日，案外人曾奇祥（甲方）受原告委托与被告张怀国（乙方）签订《人防工程使用合同书》，该合同书约定：乙方自愿使用甲方所拥有的地处顺通久盛百货公司附一层地下人防通道工程，使用期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止，使用时间5年。乙方每年向甲方一次性交纳使用费，……年使用费为第一年使用费陆万陆千元，第二年使用费为柒万元，第三年使用费为柒万捌仟元，第四年使用费为捌万肆仟元。第五年使用费为玖万元。乙方交给甲方一万元保证金，保证金无利息，使用期满乙方结清该处人防工程水、电、物管所有费用及房屋移交给甲方后一周内，甲方将保证金无息退还给乙方，乙方必须提前一个月一次性交纳下年度使用费，若延期交费，甲方将按下年度使用费总额以日3%计收乙方的滞纳金。若超过七天未交下年度使用费，视为违约，甲方有权收回该人防工程使用权……使用期满前三个月，乙方应告知甲方是否继续使用，如需继续使用，须签订续使用协议。使用期满终止，乙方可撤走乙方动产，但不动产不能损毁，如不动的设备、设施、装饰物等，否则要照价赔偿给甲方……本协议经双方签字生效，使用期满自行终止。合同签订后，曾奇祥受原告委托于2011年3月17日向被告交付讼争人防设施，被告张怀国向案外人曾奇祥分四次支付了四年租金，曾奇祥收到租金后再将租金转交给原告。2015年，原告回到泸州，原告（甲方）与被告张怀国（乙方）签订了与上述《人防工程使用合同书》内容一致的《人防工程使用合同书》。被告向原告支付租金至2017年3月17日。2016年12月15日，被告向原告银行账户转款50000元。被告在租用该人防设施期间，对该人防设施进行了装修。2016年12月，原被告就续约问题未达成一致意见，原告多次口头告知被告使用期满后将收回该人防设施，并于2016年12月12日-2017年3月13日多次在该讼争人防设施处张贴告示，同时告知被告合同即将期满，装修的一切责任后果由乙方负责，乙方无据汇入甲方账户伍万元的行为不妥，请乙方告知银行账号，甲方将退回伍万元，如乙方不告知银行账号，甲方将此伍万元作为违约金收存。原被告之间签订的《人防工程使用合同书》期满后，双方未再签订合同，原告多次催促被告搬离并交付该人防设施无果后，遂诉至本院请求判如所请。本院认为，根据《人民防空法》第五条“......国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，原告林繁荣作为讼争人防设施的投资者，平时享有对该人防设施进行使用管理、收益的权利。原被告之间签订的《人防工程使用合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，系真实、有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。租期届满后，双方未能续签租赁合同，被告自行向原告账户汇入50000元的行为，不能视为是原告已默认续约的行为，被告继续占有使用该人防设施，没有合同依据，原告要求被告立即腾空交付讼争人防设施的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金问题，合同约定，被告必须提前一个月交纳下年度使用费，若延期交费，原告方将按下年度使用费总额以日3%计收被告方的滞纳金，若超过7天未交下一年度的使用费，原告方有权收回该人防工程使用权。同时该合同还约定，双方应严格遵守本协议，不得违约，如有违约，违约方必须向守约方支付叁拾万元的违约金。按照合同约定被告应于2016年2月18日前支付2016年3月17日至2017年3月17日人防设施使用费90000元，被告实际于2016年4月21日向原告支付15333元，于2016年7月3日支付77000元，被告逾期支付使用费的行为构成违约，原告要求被告支付违约金的诉请本院依法予以支持，但原被告之间合同约定的违约金过高，被告在答辩意见中请求法院依法予以调整，按照违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，兼顾公平原则，本院依法将其违约金调整为以逾期支付的使用费为基数，按照年利率24%自2016年2月18日起计算至实际支付之日止。关于逾期占有使用费问题，被告合同期满后仍继续占有使用该讼争人防设施，其占有使用无合法依据，应当向原告支付逾期使用费，结合本案实际情况，原告要求按照10000元/月标准支付逾期占有使用费的诉请本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张怀国于本判决生效之日起十日内将位于泸州市江阳区×××号防空地下室人防设施腾空交付给原告林繁荣；二、被告张怀国于本判决生效之日起十日内向原告林繁荣支付违约金，违约金分两笔，第一笔以90000元为基数自2016年2月18日起按年利率24%计算支付至2016年4月20日止；第二笔以74667元为基数自2016年4月21日起按年利率24%计算支付至2016年7月2日止；三、被告张怀国于本判决生效之日起十日内向原告林繁荣支付逾期占有使用费，逾期占有使用费按10000元/月自2017年3月18日起计算支付至被告张怀国实际向原告交付位于泸州市江阳区×××号防空地下室人防设施之日止。案件受理费本院减半收取3013元，由被告张怀国承担270元，原告林繁荣承担2743元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　　王兰二〇一七年五月二十四日书记员　　张瑞来源：百度“”