（2017）粤52民终171号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2018-07-13

案件名称

普宁市里湖恒兴宾馆、普宁市里湖哈美中英文幼儿园恢复原状纠纷二审民事判决书

法院

广东省揭阳市中级人民法院

所属地区

广东省揭阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

普宁市里湖恒兴宾馆,普宁市里湖哈美中英文幼儿园,王汉慈

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省揭阳市中级人民法院民事判决书（2017）粤52民终171号上诉人（原审原告）：普宁市里湖恒兴宾馆。住所地：广东省普宁市里湖镇红山脚。法定代表人：林炳鸿。委托诉讼代理人：陈喜平，广东丰粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：普宁市里湖哈美中英文幼儿园。住所地：广东省普宁市里湖镇桥头。法定代表人：王海阳，园长。被上诉人（原审被告）：王汉慈，男，19xx年x月x日出生，汉族，住广东省普宁市。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：赖丹育，广东德万律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：何松波，广东德万律师事务所律师。上诉人普宁市里湖恒兴宾馆（以下简称恒兴宾馆）因与被上诉人普宁市里湖哈美中英文幼儿园（以下简称哈美幼儿园）、王汉慈恢复原状纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2016）粤5281民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒兴宾馆上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持恒兴宾馆的一审诉讼请求；2.本案一切诉讼费用由哈美幼儿园、王汉慈承担。事实和理由：一、一审认定恒兴宾馆依法取得的、位于普宁××湖镇安池6276平方米的集体建设用地使用权（土地四至：东至巷、西至巷仔、南至公路、北至引榕溪），证号为：普集建1994字第xxxx号已被注销是明显错误的，与本案客观事实相违背。普宁市国土资源局在2016年11月23日给普宁市人民法院的复函中的内容已是非常明确：是因为其中827平方米的土地补征为国有，并划拨给里湖镇人民政府作为干部、职工宿舍用地，为此必须将原发放的土地使用证收回注销，进行分割后变更登记。上述批复依法作出后，至目前，该宗土地尚未申请办理土地使用权变更登记，原土地使用权证未办理注销手续。显然，涉案土地的使用证并不存在被注销的事实。二、在涉案土地尚未进行变更登记、未办理注销手续的情况下，恒兴宾馆对涉案讼争的、位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段的空闲土地（面积2877.64平方米，不包括在该土地上已建A、B、C、D四幢楼房的占地面积1611.2平方米、已售商住楼的占地面积960平方米及恒兴宾馆转让给里湖镇统建办公室的827平方米的土地使用权）仍具有合法的土地使用权。1.国土部门颁发的集体建设用地使用权证（证号为：普集建1994字第xxxx号）至今仍合法有效，尚未变更，更未被收回撤销。按照我国《物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在恒兴宾馆的土地使用权证尚未进行变更登记的情况下，恒兴宾馆仍享有对本案讼争土地具备合法的使用权，不存在任何无效的情形。2.王汉慈作为第三方通过拍卖途径获得恒兴宾馆A、B、C三幢楼房的所有权及土地使用权，根据我国《物权法》第十九条的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”显然，哈美幼儿园、王汉慈作为涉案土地的共有者，其完全可以向普宁市国土局申请变更登记或异议登记，但王汉慈在明知该事实的情况下，至今尚未向国土部门申请进行变更登记，对于因此而造成的法律后果，应当由王汉慈自行承担，也即应认定涉案土地使用权仍属恒兴宾馆所有。三、哈美幼儿园、王汉慈在涉案土地上非法建设、搭建构筑物的行为已是超越了涉案土地的使用功能，已属违法，更是侵犯了恒兴宾馆的合法使用权，依法应当恢复土地原状。1.涉案土地的原状恒兴宾馆已是向一审法院提交了有关的集体建设用地使用权证、土地规划许可证及图纸。恒兴宾馆提供的照片以及一审法院现场勘查的照片为据。同时在另案普宁市人民法院已判决生效的（2013）揭普法民一初字第67号《民事判决书》中，恒兴宾馆也提交了18张涉案土地的照片，完全可以证实有关土地被哈美幼儿园、王汉慈破坏之前的状况。2.本案涉案的A幢、B幢、C幢以及D地块之间的空置土地使用权属于恒兴宾馆的事实是清楚的，登记在恒兴宾馆名下的集体建设用地使用权证仍合法有效，此举不容置疑。而王汉慈作为恒兴宾馆原楼房的买受人即A幢、B幢、C幢以及D地块的买受人，揭阳市中级人民法院（2014）揭中法民一终字第64号民事判决书的内容可知，相邻空地的使用功能为通行、通风即采光之用，并不存在其他的使用功能，因此，哈美幼儿园和王汉慈超越该功能将涉案土地作停车场、幼儿园活动场所、搭建构筑物、消防楼梯并建设四层楼房，此举已是明显违法。3.哈美幼儿园和王汉慈在本案中的观点本末倒置，认为其在本案中的违法行为不影响恒兴宾馆的通行、通风以及采光，因此其行为便是合法的，恒兴宾馆因此不能有本案的诉求，这种颠倒黑白的做法是完全缺乏事实和法律依据。原揭阳市中级人民法院的判决书已经是非常清楚，对哈美幼儿园和王汉慈使用恒兴宾馆空置土地使用权已是作了明确的限制，也即通行、通风以及采光，哈美幼儿园和王汉慈不能以任何其他理由超越该使用功能使用恒兴宾馆之空置土地。4.对于哈美幼儿园和王汉慈在A幢与B幢楼房之间加盖四层房产的违法行为，在建设时，恒兴宾馆已是多次向当地部门反映，有关部门也是到现场对哈美幼儿园和王汉慈的违法行为进行制止，并要求其停止施工。但哈美幼儿园和王汉慈不听劝阻违令继续施工，其目的便是达到既成事实以掩盖其违法侵权的目的。而普宁市城市管理局也是就此出具了证明，证实了该四层加盖的建筑并没有经过规划许可。对此，也请二审法院依法向当地里湖政府进行核实，以查明有关的事实真相。5.关于哈美幼儿园和王汉慈在B幢楼房之外加装的消防楼梯，哈美幼儿园和王汉慈以其经营违反消防法的管理规定以及有资质的消防公司进行建设为由便主张其建设的合法性，此举是完全缺乏事实和法律依据的。首先，哈美幼儿园和王汉慈经营违反消防法的规定是其个人经营问题，不能以此而侵占属于恒兴宾馆的土地使用权，更不能违反涉案土地的使用功能。其次，案件至今，哈美幼儿园和王汉慈没有任何的证据证明或政府部门要求，消防楼梯必须加装在建筑之外。而根据B幢楼房的平面图纸，原该楼房中本身有两条楼梯，只是哈美幼儿园和王汉慈私自拆除才导致其存在违反消防法的有关规定，对于此种法律后果，也应当由哈美幼儿园和王汉慈自行承担。再次，哈美幼儿园和王汉慈需加装消防楼梯事前没有经过恒兴宾馆的同意，而经过现场的勘查，加装的消防楼梯的宽度等完全超出了实际需要。6.对于哈美幼儿园和王汉慈在涉案空置土地上加盖的其他构筑物，作停车场以及幼儿园活动场所之用途，此举均是违反了土地的使用功能，不管出于何种目的均不能超越该功能，更需要经过恒兴宾馆的同意。上述，请二审法院全面的查明本案的客观事实，对本案作出公正、公平的判决，以维护恒兴宾馆的合法权益。哈美幼儿园、王汉慈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。恒兴宾馆的上诉无事实和法律依据，应予驳回。一、一审法院认定“普集建1994字第xxxx号”土地使用证已被注销，恒兴宾馆根据已注销的土地使用权证主张排除对哈美幼儿园、王汉慈土地使用权的侵害，依法无据，并驳回恒兴宾馆主张恢复原状的诉讼请求合理合法，应予维持。从1998年12月25日普宁市国土局文件（普国土字【1998】65号）4项“一九九四年发给里湖镇企办里湖恒兴宾馆土地使用证（号码列：普集建【1994】字第xxxx号）收回注销，变更登记”及2016年11月23日普宁市国土资源局复函可知，对原发放的土地使用证收回注销，进行分割后变更登记。上述批复系合法作出，但恒兴宾馆在明知该事实的情况下，至今未到国土部门办理注销，变更登记手续，因此而造成的法律后果应由恒兴宾馆承担。也就是说，恒兴宾馆在得知该批复后没有及时向国土部门办理注销、变更登记手续并不影响批复的效力。二、关于恒兴宾馆在上诉状中第三点事实和理由提到哈美幼儿园、王汉慈在涉案土地上非法建设、搭建构筑物超越涉案土地的使用功能，其答辩内容已在重审一审中详述，不再重复。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决合理合法，依法应予维持。恒兴宾馆的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。请二审法院依法维持一审判决，驳回恒兴宾馆的上诉，维护哈美幼儿园、王汉慈的合法权益。恒兴宾馆向一审法院起诉请求：1.哈美幼儿园、王汉慈停止对恒兴宾馆位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段（原恒兴宾馆）在C幢（房地产权证号列：粤房地证字第C6869472号，下统称C幢）即大门内筑栏杆、搭铁蓬走廊至A幢（房地产权证号列：粤房地证字第xxxx号，下统称A幢）相连、A幢南面、门楼东侧，将楼房内地平面延伸至楼外墙滴水线以外扩建20㎡，及将其D楼地（面积1.24亩，普国土拨〔1998〕215号，下统称D楼地）827.16㎡连同恒兴宾馆同等面积空地圈成幼儿园活动场地，摆设儿童活动设施，且将C幢北侧空地占用停车，在A幢、B幢（房地产权证号列：粤房地证字第xxxx号，下统称B幢）之间破坏原来绿化树木，B幢前面向东建楼占地面积160㎡一共四层，对恒兴宾馆土地使用权的侵害，拆除在以上土地上的建筑物、构建物。2.哈美幼儿园、王汉慈拆除位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段（原恒兴宾馆）A幢东侧铁蓬、台阶的构建物，并地面恢复原状。3.哈美幼儿园、王汉慈拆除位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段（原恒兴宾馆）B幢东侧铁楼梯，并地面恢复原状。4.本案的诉讼费用由哈美幼儿园、王汉慈承担。一审法院认定事实：一、1994年11月23日，恒兴宾馆（其前身为恒兴旅店）取得位于广东省普宁市里湖镇红山脚路段面积为6276㎡的集体建设用地使用权，土地四至：东至巷、西至巷仔、南至公路、北至引榕溪，集体土地建设用地使用证号：普集建（1994）字第xxxx号。1998年10月23日，恒兴宾馆将上述集体建设用地中的安池公路中心线向北的827.16㎡（东线从南至北25.12m，西线从南至北25.12m，南线从东至西33.09m，北线从东至西33.03m）和东面70.85㎡（合计898.01㎡，以下统称D楼地）的使用权转让给里湖镇人民政府统建工程管理办公室。1998年12月25日，普宁市国土局根据普宁××湖镇人民政府的申请将D楼地中的827.16㎡集体建设用地补征为国有土地。后来，里湖镇人民政府统建工程管理办公室将D楼地转让给王汉慈。二、恒兴宾馆在普宁××××山脚路段集体建设用地上先后建设以下楼房：1.位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段北侧三幢楼房：（1）一至三层（即A幢），建筑面积2106.27㎡，基底面积702.9㎡，房产证号列：粤房字第××号；（2）一至四层（即B幢），建筑面积2669.83㎡，基底面积720.9㎡，房产证号列：粤房字第××号；（3）一层（即C幢），建筑面积54.72㎡，基底面积77.4㎡，房产证号列：粤房字第××号；A、B、C三幢楼房使用权人均为普宁县里湖镇恒兴旅店。2.位于普宁××湖镇安池公路红山脚路段北侧商住楼一幢，已出售给案外人。3.普宁××湖镇安池公路红山脚路段北侧别墅（即D幢）一幢，由恒兴宾馆使用。恒兴宾馆所建设的上述楼房的相互位置：西侧由南至北为A幢、B幢、别墅，东侧由南至北为C幢、商住楼。三、2005年4月1日，恒兴宾馆与普宁市农村信用合作联社里湖信用社签订《以资抵债协议书》，协议约定恒兴宾馆将A、B、C三幢楼房（基底总面积为1501.2㎡，建设总面积为4830.82㎡）抵偿给普宁市农村信用合作联社里湖信用社。2005年6月10日，普宁市公证处对恒兴宾馆与普宁市农村信用合作联社里湖信用社的上述协议予以公证。普宁市农村信用合作联社里湖信用社将A、B、C三幢楼房的产权证分别变更登记为：粤房地证字第xxxx号（面积2030.54㎡）、粤房地证字第xxxx号（面积2376.49㎡）、粤房地证字第xxxx号（面积54.72㎡）。2008年3月28日，第三人王汉慈通过拍卖取得A、B、C三幢楼房，并将其房产证分别变更登记为：粤房地证字第xxxx号（面积2030.54㎡）、粤房地证字第xxxx号（面积2376.49㎡）、粤房地证字第xxxx号（面积54.72㎡）。四、王汉慈取得位于普宁××××山脚路段中的D楼地和A、B、C三幢楼房后，将其取得的上述楼地与楼房作为哈美幼儿园的经营场所。在经营过程中，哈美幼儿园使用B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地。双方因此而致纠纷。经协商未果，恒兴宾馆于2013年1月9日起诉至一审法院诉请哈美幼儿园立即停止对恒兴宾馆位于普宁××湖镇安池公路红山脚的集体建设用地使用权（土地证号列：普集建1994字第xxxx号，已建成楼房部分除外）的侵害行为，排除妨碍，并依法腾退、清除被侵占土地上的所有附着物和物品，将土地完整返还恒兴宾馆使用。一审法院于2013年12月13日作出（2013）揭普法民一初字第67号民事判决书，判决：一、普宁市里湖哈美中英文幼儿园应于本判决发生法律效力之日起30日内停止使用并返还普宁市里湖恒兴宾馆位于普宁××××山脚路段B幢楼房北侧、恒兴宾馆自住别墅西侧的空地。二、驳回普宁市里湖恒兴宾馆的其他诉讼请求。双方均不服判决，上诉于揭阳市中级人民法院。揭阳市中级人民法院于2014年7月30日作出（2014）揭中法民一终字第64号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。五、上次诉讼后，哈美幼儿园、王汉慈在B幢向东扩建四层楼房，并建栏杆、搭铁蓬等构建物，在A幢向东也搭建铁蓬并筑了台阶，在B幢向东土地上建了铁楼梯。恒兴宾馆认为哈美幼儿园、王汉慈的行为构成对恒兴宾馆土地使用权的侵害。2015年9月，恒兴宾馆对哈美幼儿园、王汉慈提出前述诉讼。本案在审理过程中，一审法院组织双方到现场进行勘查、拍照，双方确认：1.A幢东面通路加建铁雨蓬，净高4.4米；2.A幢东面原有花坛改建为6级台阶；3.B幢东墙面加建消防梯长8.8米，宽3.7米；4.B幢加建消防梯与东面建筑物（高2层）距离10.8米，与北面D幢距离15.9米，B幢北墙体与D幢距离10.7米；5.原恒兴宾馆范围内共有C幢大门、引榕后门（后门不能通行）两个门。现有四个门，即原有两个门，另两个门一个为王汉慈取得D楼地时一并取得的恒兴宾馆东面商住楼两间楼地，王汉慈将两间楼地作为东面通道，该门由王汉慈掌管，另一个门由恒兴宾馆法定代表人林炳鸿在恒兴宾馆东面商住楼加建的后门（普通房门大小，仅可行人通过）。一审法院认为，公民合法的土地使用权和房屋所有权受法律保护。一、王汉慈通过拍卖的途径合法获得原恒兴宾馆（抵偿给普宁市农村信用合作联社里湖信用社）A、B、C三幢楼房所有权，该三幢楼房项下的土地使用权，依照“地随房走”政策，使用权归王汉慈。恒兴宾馆依据“普集建1994字第xxxx号”土地使用权证主张排除对恒兴宾馆土地使用权的侵害，经查证，“普集建1994字第xxxx号”土地使用权证已被注销，恒兴宾馆根据已被注销的土地使用权证主张排除对恒兴宾馆土地使用权的侵害，依法无据，一审法院不予支持。因此，恒兴宾馆基于侵害土地使用权而主张恢复原状的诉讼请求，应予以驳回。二、本案中，涉案A、B、C、D四幢楼房共处于一个封闭的建筑楼群（原恒兴宾馆东面商住楼直接走外围道路），可以通行的道路，从尊重历史和现实现状看，恒兴宾馆所有的D幢楼房，其通行的道路应走C幢大门，尽管C幢大门的所有权为王汉慈所有，但原恒兴宾馆土地使用权作为一个整体，由于房屋所有权的变更原因而衍生的多个权利主体，应当共同继承、拥有原来道路通行权利，故恒兴宾馆对C幢大门、原来道路有通行权利。具体到本案，从C幢到D幢之间的道路，哈美幼儿园、王汉慈在C幢大门内筑栏杆、A幢东面通路加建铁雨蓬、A幢东面原有花坛改建为6级台阶、B幢东墙面加建消防梯是否对恒兴宾馆的通行、通风、采光等构成妨碍，应根据实际情况确定。根据现场勘查的情况，目前使用通道的为哈美幼儿园、王汉慈及恒兴宾馆法定代表人林炳鸿及其家人（恒兴宾馆作为诉讼主体仅限于清理本企业债权债务使用，不得从事经营活动），其中哈美幼儿园为利于幼儿活动，提供安全、便利的条件，在C幢至A幢搭建栏杆、铁蓬走廊是出于园区交通安全的考虑，在校车与人员平行时能做到各走其道，以保证其人身安全和免受雨淋，对恒兴宾馆的通行并未构成妨碍；A幢东面通路加盖铁雨蓬、A幢东面原有花坛改建为6级台阶，利于接送幼儿的校车上落时免遭阳光爆晒及雨天淋湿，无论是道路宽度、铁雨蓬的高度均不会对恒兴宾馆的通行构成妨碍；B幢与恒兴宾馆法定代表人林炳鸿居住的D幢相邻，B幢东墙面加建的消防梯与D幢的距离，比B幢与D幢的距离多出5.2米，高度也未超出B幢楼高，B幢东面通道为10.8米，上述的距离和空间，对恒兴宾馆的通行、通风、采光均不构成影响。恒兴宾馆认为哈美幼儿园、王汉慈搭建栏杆、加盖铁雨蓬、加建消防梯属于违章建筑的问题，不属于人民法院管辖之范围。综上所述，哈美幼儿园、王汉慈未侵害恒兴宾馆的土地使用权，未禁止、阻碍恒兴宾馆原有的通行权利，哈美幼儿园、王汉慈搭建的栏杆、铁雨蓬、消防梯未对恒兴宾馆构成妨害，恒兴宾馆的诉讼请求应予以驳回。双方作为不动产的相邻各方，希双方按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回普宁市里湖恒兴宾馆的诉讼请求。案件受理费3000元，由普宁市里湖恒兴宾馆负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是恢复原状纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。关于恒兴宾馆依据土地使用权证主张恢复原状应否予以支持的问题。根据本案查明的事实，王汉慈通过拍卖的途径合法获得原恒兴宾馆A、B、C三幢楼房所有权，该三幢楼房项下的土地使用权应归王汉慈。从1998年12月25日普宁市国土局文件（普国土字【1998】65号）4项“一九九四年发给里湖镇企办里湖恒兴宾馆土地使用证（号码列：普集建【1994】字第xxxx号）收回注销，变更登记”及2016年11月23日普宁市国土资源局复函可知，对原发放的土地使用证收回注销，进行分割后变更登记。恒兴宾馆根据注销的土地使用权证主张排除对其土地使用权的侵害，依法无据，本院不予支持。一审对恒兴宾馆基于侵害土地使用权而主张恢复原状的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。关于哈美幼儿园、王汉慈的行为是否超越涉案土地的使用功能、侵犯恒兴宾馆的合法使用权的问题。从一审现场勘查的情况看，哈美幼儿园、王汉慈搭建栏杆、加盖铁雨蓬、加建消防梯对恒兴宾馆的通行、通风、采光均不构成影响，并未禁止、阻碍恒兴宾馆原有的通行权利，对恒兴宾馆构成妨害。故恒兴宾馆主张哈美幼儿园、王汉慈的行为超越涉案土地的使用功能、侵犯恒兴宾馆的合法使用权，依据不足，本院不予支持。至于恒兴宾馆主张哈美幼儿园、王汉慈的行为是否是违法行为，因不属于人民法院的管辖范围，本院不予审查。综上所述，恒兴宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由普宁市里湖恒兴宾馆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　卢树君审　判　员　　黄小贺代理审判员　　吴海燕二〇一七年五月二十四日书　记　员　　方敏君附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”