（2016）沪0112民初22605号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
江苏南通三建集团股份有限公司与上海上赐经贸有限公司、汪世生土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏南通三建集团股份有限公司,上海上赐经贸有限公司,张锡强,汪世生,上海市闵行区吴泾镇和平村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22605号原告：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人：黄裕辉，董事长。委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海上赐经贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张锡强，经理。被告：张锡强。男，1968年6月22日出生，汉族，户籍地江苏省洪泽县朱坝镇富民村*组**号，现住上海市闵行区。被告：汪世生，女，1972年10月16日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。上述三被告之共同委托诉讼代理人：王强文，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：上海市闵行区吴泾镇和平村村民委员会，住所地上海市闵行区。负责人：杨德林，主任。委托诉讼代理人：周俊杰，上海市天华律师事务所律师。原告江苏南通三建集团股份有限公司(以下简称三建公司)与被告上海上赐经贸有限公司(以下简称上赐公司)、张锡强、汪世生土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，期间追加上海市闵行区吴泾镇和平村村民委员会(以下简称和平村委会)作为第三人参加诉讼。原告之委托诉讼代理人于汨、周羡、三被告之共同委托诉讼代理人王强文、第三人之委托诉讼代理人周俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三建公司向本院提出诉讼请求：1.三被告共同支付一次性拆违处置费用423,804元、速迁奖励费59,627元，合计483,431元；2.三被告共同支付以483,431元为基数从2016年3月27日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。主张的事实和理由：被告上赐公司向第三人和平村委会承租部分土地计面积7.69亩。2015年原告需要堆放材料的场地，后通过中间人与上海标阳建材有限公司(以下简称标阳公司)发生联系，标阳公司就将从被告处租得的5.3亩土地与原告签订租地协议，又通过补充协议确定场地的平整压实、通水电(原空地上无需进户水电，为满足原告所搭建房屋产生的需求)等事务由标阳公司负责，建房、围墙等事务由原告负责。被告张锡强亦在补充协议上签字确认。原告接手时为空地，之后于2006年1月、2月在场地上利用自有材料自行建造了房屋、大棚、场地等建筑物、构建物。2009年1月被告收回上述土地之后，由被告上赐公司与原告签订租赁协议，其中特别约定如与标阳公司有纠纷，由上赐公司独自解决。之后原告又陆续签订数份合同，租赁期至2016年12月31日止。2015年12月原告收到第三人和平村委会的通知，第三人以吴泾镇政府进行拆违和环境综合整治为由要求原告尽快拆除建筑物、构建物并予以搬离，同时表示会支付相应的拆违处置奖励费用。原告为配合政府工作，当月就自行拆除并搬离，留在场地上的是没有价值的材料，由第三人负责处理。第三人表示知道原告是上述建筑物的建造、使用人，但第三人是与上赐公司签订租赁合同，不方便支付给原告，让原告与被告协商。之后原、被告协商未果，在此过程中原告从第三人处得知2015年12月7日第三人与被告上赐公司签订《吴泾镇拆除违法建筑、清理违法用地、实施环境综合整治终止租赁协议书》(以下简称《终止租赁协议书》)，约定和平村7组部分土地约5.3亩上搭建建筑物441.68平方米、简易大棚1,117.77平方米、浇筑水泥场地60平方米；终止双方签订的《租赁合同》，被告上赐公司将建筑主动拆除后，将租用土地返还给第三人，搬离期限为2016年1月10日前；鉴于主动拆除违法建筑物并将租赁土地交还给第三人，第三人同意支付一次性拆违处置费用423,804元；鉴于主动在协议限定的搬离期限内提前搬离，第三人支付速迁奖励费59,627元。被告上赐公司的法定代表人张锡强作出《承诺书》，承诺张锡强返租的南通三建、郑国忠由张锡强全权负责结算、清退。上述拆违处置费用应归违法建筑物的搭建人所有，原告作为实际搭建人理应享有权利。速迁奖励费应归实际使用人所有，原告作为实际使用人配合政府工作及时搬离，亦享有权利。但被告张锡强收到上述款项后拒绝向原告支付，损害了原告合法权益。原告基于被告上赐公司为其租赁合同的相对方，被告张锡强为上赐公司法定代表人及实际收款人、结算清退的责任人，被告汪世生应承担与被告张锡强的夫妻共同债务为请求权基础，要求三被告共同承担责任。故诉至法院主张上述权利。被告上赐公司、张锡强、汪世生辩称，不同意诉讼请求。被告上赐公司与第三人和平村委会签订土地承包合同，约定从2004年4月承租土地用于花木和仓储，期限为三十年。被告张锡强让出部分场地之后，尚余约七亩土地，之后由他人借标阳公司的名义对外出租，因被告张锡强可以协调各方关系，且承租人要求被告张锡强同意利用张锡强堆放在场地上的材料(被告上赐公司、张锡强在从事拆迁项目中卖剩的旧建材)进行搭建，故承租人要求被告张锡强在原告与标阳公司的补充协议上签字。之后被告张锡强在2006年1月平整了围墙大门外的路面，又从次月起开始搭建砖混建筑物，并利用旧钢材、石棉瓦搭建了简易大棚(被告上赐公司实由被告张锡强控制，无法区分是为张赐强还是上赐公司建造)。原、被告于2009年1月签订土地租赁协议，明确约定不再续租的话，原告就要将土地上的建筑物无偿归还，也就是物归原主的意思，之后的数份合同亦有此意思，可以证明违法建筑物系由被告张锡强搭建。2008年5月土管局基于被告张锡强违法搭建1,641.45平方米建筑物之事实作出行政处罚，被告张赐强因此缴纳罚款32,800元。原告与被告上赐公司订立过数份租赁合同，其中最后二份由被告汪世生受上赐公司之委托出面签订。原告于2015年底搬离上述场地。同年12月7日第三人与被告上赐公司签订《终止租赁协议书》，后于2016年3月底之前分几笔向被告张锡强支付讼争费用合计483,431元。被告张锡强确于2016年3月出具承诺书，但当时原告已经自行搬离，租金交到清退之时，依与原告之间的合同约定，合同自然终止，已不存在清退与结算问题。本案讼争钱款系基于违法建筑物的面积发放，理应全部归实际搭建人即被告张赐强所有。第三人和平村委会述称，被告张锡强与第三人协商租赁土地事宜，双方于2004年7月建立租赁合同关系，被告张锡强借被告上赐公司的名义与第三人签订合同，第三人认为被告张锡强为实际承租人。双方在合同中约定土地使用用途为种植苗木和简易仓储，不得在其上违法搭建，故第三人交付的是空地。2015年遇拆违整治，经对讼争土地上的建筑物进行测量之后，第三人与被告上赐公司、被告张锡强进行结算并签订《终止租赁协议书》(由于在拆迁时需要核实实际使用人，故将原告列在承租方之后的括号内)，根据相关文件中每平方米建筑物的补偿标准计算出砖混结构、简易框架、简易大棚、水泥场地的补偿款为423,804元，及时拆除砖混结构、简易框架441.68平方米并搬离的奖励费为59,327元(由于第三人与被告的合同期限尚未届期，被告可同时享受90天、60天的奖励)，合计483,431元。因之前的费用均是与被告张锡强结算，故在承租人和实际使用人全部搬离，第三人拆除违法建筑，并由被告出具承诺书之后，第三人于2016年3月底之前上述款项全部支付给被告张锡强。第三人按政府文件统一处理讼争钱款，是向与其发生租赁关系的主体进行补偿，至于被告与他人所发生的租赁关系及相应经济纠纷，应由被告自行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告提供的证据均与原件一致，除书面证言因相关证人未出庭作证，不具有证明力之外，其余证据与本案存在关联，应认定具有证据效力，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。本院经审理认定事实如下：被告张锡强为被告上赐公司的法定代表人，与被告汪世生系夫妻关系。被告张锡强经与第三人和平村委会协商后，以被告上赐公司(乙方)的名义与第三人和平村委会(甲方)签订《土地承包协议》，主要载明乙方承包甲方位于放鹤路北侧、莲花路东侧、蒋家塘和平村七组北侧，约14亩土地，建立苗木、花卉种植及简易仓储及相关延伸项目的基地；承包期限自2004年7月1日起至2034年6月30日止，承包期限为三十年等内容。2005年12月案外人标阳公司(甲方)与原告三建公司(乙方)签订《租地协议》，主要载明乙方需租甲方吴泾镇和平村场地堆放货物，甲方提供5.3亩供乙方堆放货物；租地时间自2005年12月31日至2008年12月31日止；甲方提供220V用电，但进户线路装置费由乙方自付，一户一表等内容。同时标阳公司(甲方)又与原告三建公司(乙方)签订《补充协议》，主要载明甲方负责场地平整压实，并达到乙方验收认可；围墙由乙方自行建造，所有手续由甲方负责，并做好建造围墙的配合工作；乙方征得甲方同意，可在承租场地内自行搭建简易仓库用房300平方米左右，建造办公和生活用房150平方米左右；一切搭建手续和证件由甲方负责等内容。该协议尾部甲方处亦有被告张锡强的签名。2006年3月案外人上海沪平实业有限公司(甲方，被告称系第三人的经济实体)与被告张锡强(乙方)签订《土地租赁协议》，主要载明甲方将和平七队蒋家塘北侧约6亩土地租赁给乙方；租赁期限四年，2006年4月1日至2010年3月31日止；协议到期时，乙方若不再续租，土地上的建筑物以当时状态无偿归甲方所有，乙方不再负责清理场地等内容。2008年5月上海市房屋土地资源管理局出具《行政处罚决定书》，以2006年2月起张锡强未经依法批准，擅自占用闵行区吴泾镇和平村7队集体土地1,641.45平方米建造房屋，违反相关法律规定为由，向张锡强作出退还非法占用的土地、拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施，恢复土地原状、处罚款32,800元等决定。次月被告张锡强缴纳罚款32,800元。2009年1月被告上赐公司(甲方)与原告三建公司(六分公司)(乙方)签订《土地租赁协议》，主要载明甲方承租的和平七村蒋家塘北侧约5.5亩土地转租赁给乙方；租赁期限为2009年1月1日至2010年12月31日止，共两年；协议到期时，乙方若不再续租，土地上的建筑物以当时状态无偿归还甲方所有，乙方不再负责清理场地；当地政府部门和村委及沪平公司对出租场地及设施发生争议等场内甲方负责解决；甲方与标阳公司因原来租赁场地如有纠纷由甲方承担解决，与乙方无关等内容。之后被告上赐公司与原告三建公司陆续签订数份《场地租赁合同》。期间的2015年1月被告上赐公司(承租人)与第三人和平村委会(出租人)签订《场地租赁合同》，载明面积数量为7.69亩；租赁价格每亩22,500元；租赁期间自2015年1月1日至2016年12月31日等内容。2015年6月16日被告汪世生(出租方甲方)与原告三建公司(承租方乙方)签订《场地租赁合同》，主要载明甲方将坐落于和平村七组，蒋家塘北侧的5.3亩场地租赁给乙方使用；协议到期时，乙方在同等条件下有优先租用权；协议到期时，乙方若不再续租，场地上的建筑物以原状态无偿归还甲方所有，乙方不再负责清理场地；租赁期为二年，从2015年1月1日至2016年12月31日止；租赁的费用为每年43,700元一亩；在租赁期间，因不可抗拒的原因或者城市规划建设，致使本合同无法履行，由此造成的经济损失双方互不承担责任，本合同自然终止等内容。诉讼中原、被告确认该合同系被告汪世生代被告上赐公司签订，上赐公司实为合同出租方。2015年11月吴泾镇出台拆违和环境综合整治以奖代补处置奖励办法，对配合、支持并拆除违法建筑物，取缔无证、无照经营户的村、相关公司单位给予相应的拆违处置奖励，其中规定对集体范围内涉及并拆除的违法建筑物按下列标准处置，砖混结构450元/平方米、简易大棚200元/平方米、场地60元/每平方米等；对村、相关公司单位拆除违法建筑物在规定时间做到位的，给予实际拆违面积×0.9元×90天/平方米的奖励；在规定期限前搬离、拆除违法建筑物的，给予实际拆违面积×0.9元×60天/平方米速迁速拆奖励(其余内容略)。2015年12月第三人和平村委会(甲方)与被告上赐公司(乙方)签订《终止租赁协议书》(在抬头承租方上赐公司的名称之后标注“(南通三建)”，主要载明乙方在租赁期间，未经政府规划、土地和房屋管理部门批准自行在租赁土地上搭建建筑物441.68平方米、简易大棚1,117.77平方米、浇筑水泥场地60平方米，上述建筑物、构建物依法认定为违法建筑，应予以拆除；自本协议签订之日起，终止履行双方于2015年1月1日签订的《租赁合同》，将违法建筑主动予以拆除后，将租用土地交还给甲方；乙方承诺于2016年1月10日前主动搬离出违法建筑物，并自行拆除上述违法建筑物；拆除的建筑材料归乙方所有；若乙方在上述租赁土地上有转租行为的，由乙方负责自行清退，清退费用由乙方自行承担，与甲方无涉；甲、乙双方一致确认，鉴于乙方主动拆除违法建筑物并将租赁土地交还给甲方，甲方同意对乙方自行拆除的违法建筑物支付一次性拆违处置费用423,804元；鉴于乙方主动在本协议限定的搬离期限内提前搬离的，甲方给予乙方速迁奖励费59,627元；清退处置费用的支付方式，本协议签订生效后，由甲方待乙方将违法建筑腾空、清退、搬离完毕，自行拆除后或未自行拆除直接移交给甲方处置的并在收到乙方出具的收款凭证后7日内一次性向乙方全额支付完毕；乙方收到上述处置费用后，不得再向甲方主张因搬离或拆除违法建筑而造成的其他任何损失(其余内容略)。2016年3月27日被告张锡强出具《承诺书》，载明“本人张赐强承诺由我返租的南通三建、郑国忠由我全权负责结算、清退”。第三人和平村委会于2016年3月底前将上述拆违处置费用、速迁奖励费支付给被告张赐强。本院认为，《终止租赁协议书》系合同当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。本案讼争钱款源于上述协议，而该协议中确定的具体数额又基于相关奖励文件，本案中应依协议约定及相关奖励文件的规定作为认定讼争钱款归属的依据。一次性拆迁处置费用系按被拆违法建筑物的面积计算，属于对被拆建筑物价值的补偿性质，且原、被告对此意见一致，应归实际搭建人所有。从双方举证情况分析，原告最初取得讼争土地承租权的依据是与标阳公司之间签订的《租地协议》及《补充协议》，被告张锡强兼具被告上赐公司法定代表人的身份，其于上述《补充协议》中签字确认的行为，产生了该两被告认可原告取得讼争土地承租权的后果。由于《补充协议》的订约时间稍早于违法搭建时间，且在《补充协议》中原告有自行搭建的意愿，故不能排除原告在讼争土地上进行搭建的可能性。但原告此后签订的一系列合同中，不能看出被告有认同系原告进行搭建的意思，而原告亦未提供关于出资或搭建的直接证据。至于原、被告之间所订立合同中关于到期后地上建筑物无偿归甲方所有的条款，是否可以成为认定由何方搭建的依据之争议，因在社会实践中，既有在出租人搭建的情况下约定合同期限届满后归还出租人的情形，也有在承租人搭建的情况下约定合同期限届满后搭建物归出租人所有的情形，因此单依该合同条款的文义并不能径行认定合同中的哪一方是实际搭建人。被告提供的行政处罚决定书中载明系基于被告张锡强违法搭建的事实对该被告作出相应行政处罚，虽然原告以被告承租多处地块为抗辩理由否认与本案的关联性，但其未能提供被告在同一集体经济组织内有多处租赁土地情况的证据，仍应认定行政处罚决定书所针对违法建筑的所在地即本案讼争土地。该行政处罚决定书系行政机关制作的公文书证，依证据规则规定有强于其他书证形式的效力，故该文书对被告张锡强主张由其进行搭建的事实具有证明力。通过原、被告对谁是实际搭建人的关键事实所提供证据的证明力比较，原告所举证据并不具有证据优势，其作为主张权利的一方，理应承担不利后果，故本院对原告主张其系实际搭建人之事实难以采信。此外，虽然原告是因实际使用人的身份而被注明在《终止租赁协议书》的抬头处，但在该合同中其并非第三人支付拆迁处置费用的发放对象，加之原告与被告或第三人之间并未另行约定该笔款项的归属，故原告主张拆违处置费用的权利亦缺乏合同依据。综上分析，原告诉请主张该项费用之理由依据不足，本院实难支持。结合第三人陈述及其发放速迁奖励费所依照的相关文件，该项费用由在规定时间内拆除的奖励，以及在规定期限前搬离、拆除的奖励二个部分组成，其中速迁因素通常对应的是实际使用情况。原告作为违法建筑物的实际使用人，其在租赁合同未到期的情况下，为配合拆违主动提前搬离，从公平合理的原则考虑，被告上赐公司应在该部分奖励的利益范围内给予原告相应补偿，根据本案实际情况酌定金额为1.2万元。被告张锡强为领得讼争钱款作出承担清退责任的承诺，且为讼争钱款的实际占有人，其理应信守承诺，故原告要求被告张锡强与被告上赐公司承担共同责任之诉请于法有据，本院予以支持。上述债务发生于被告汪世生与被告张锡强婚姻关系存续期间，且被告汪世生亦代表上赐公司参与上述租赁经营，存在夫妻共同利益，依相关法律规定应按夫妻共同债务处理。被告张锡强系基于与第三人的合同约定受领讼争钱款，并无侵权事实，且原、被告未约定具体清偿时间，故原告主张利息损失之诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、被告上海上赐经贸有限公司、被告张锡强于本判决生效之日起十日内共同支付原告江苏南通三建集团股份有限公司1.2万元；二、被告汪世生就上述第一项判决主文中被告张锡强履行的给付义务承担连带责任；三、驳回原告江苏南通三建集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,642.36元，由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担8,430.49元，被告上海上赐经贸有限公司、张锡强、汪世生共同负担211.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 王静波人民陪审员 尹 萍人民陪审员 晏晓玫二〇一七年五月二十四日书 记 员 赵易思附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 关注微信公众号“”