（2016）粤0306民初18459、19972号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-12-12

案件名称

袁欢与深圳市聚艺企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初18459、19972号（2016）粤0306民初18459号原告袁欢，男，汉族，身份证住址湖北省武汉市。委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。委托代理人张军，广东深兴律师事务所实习律师。（2016）粤0306民初18459号被告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道新安四路宝立方博览中心二楼聚艺国际教育城L2-12号，组织机构代码35935593-2。法定代表人黄钦，经理。委托代理人刘志，广东深义律师事务所律师。委托代理人肖鹰，广东深义律师事务所律师。（2016）粤0306民初19972号原告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道新安四路宝立方博览中心二楼聚艺国际教育城L2-12号，组织机构代码35935593-2。法定代表人黄钦，经理。委托代理人刘志，广东深义律师事务所律师。委托代理人肖鹰，广东深义律师事务所律师。（2016）粤0306民初19972号被告袁欢，男，汉族，身份证住址湖北省武汉市。委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。委托代理人张军，广东深兴律师事务所实习律师。（2016）粤0306民初18459号原告袁欢诉被告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司、（2016）粤0306民初19972号原告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司诉被告袁欢房屋租赁合同纠纷两案，由于两案案情相近且互为原、被告，本院依法将两案合并审理，均适用简易程序，依法公开开庭进行审理。原告袁欢及其委托代理人王腊清，被告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的委托代理人刘志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。（2016）粤0306民初18459号原告袁欢诉称，2016年1月18日，双方经协商签订了《商铺租赁合同》，约定由袁欢承租深圳市聚艺企业管理咨询有限公司位于深圳市宝安区新安四路第198号宝立方珠宝玉石文化创意园内商铺（即宝立方中心二楼L2-8商铺）。合同签订后，袁欢按约定向被告支付了入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元、管理费保证金人民币5,250元（另交的光纤费人民币1,200元冲抵了2016年6月份的租金）。但深圳市聚艺企业管理咨询有限公司从未提供过入场与光纤的相应用途或服务。深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于2016年1月21日将涉案空场地交于袁欢，袁欢经装修成商铺后于2016年3月15日开始经营。袁欢在经营期间，因客流萧条导致经营景况极差，袁欢从2016年3月经营开始至同年7月初，从没有超过人民币3,000元/月营业额的情形，每月租金从另行打工赚的钱来支付。鉴于此，袁欢在2016年7月初就找深圳市聚艺企业管理咨询有限公司欲申请歇业，或者将店另行转让（见双方协商短信）。2016年7月15日前都在好好协商，然深圳市聚艺企业管理咨询有限公司却于第二天（即2016年7月16日）在原告商铺上张贴“违约通知函”、不仅当天停水停电，而且要从次日（2016年7月17日）起与袁欢解除合同。2016年7月17日，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司以袁欢违反了《商铺租赁合同》第4.2.1条和第14.2条为由，继续张贴了《解除合同通知书》要解除双方的商铺租赁合同，并且在停水停电的基础上于2016年7月20日查封了袁欢商铺。事实上，依《商铺租赁合同》第4.2.1条的约定，即使袁欢未按时支付租金，也仅是每逾期一日，按逾期金额的千分之五向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付违约金。依《商铺租赁合同》第14.2条的约定，即使袁欢应交的租金与管理费到期后10天仍未向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付的，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司也应当按约定向袁欢发出书面通知，要求袁欢在指定日期内纠正该行为，袁欢拒绝纠正的，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司才可以收回商铺。同时，依《商铺租赁合同》第15.2条“如逾期超过15天，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司有权解除合同”之约定，必须是袁欢拖欠租金或管理费超过15天，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司才有权解除合同。深圳市聚艺企业管理咨询有限公司未按合同约定向袁欢发出“要求袁欢指定日期内纠正拖欠租金与管理费的行为”的书面通知，在袁欢拖欠租金或管理费并没有超过15天，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司就停水停电并查封袁欢商铺，还要单方解除《商铺租赁合同》，该行为不是一般的违约，而是蛮横无理的强行违约。袁欢为避免诉讼，在深圳市聚艺企业管理咨询有限公司强行停水停电并查封原告商铺和要单方解除《商铺租赁合同》的情形下，于2016年7月25日报警，希望警方能协调处理，深圳市公安局宝安公安分局流塘派出所虽然作了二次协调处理，但深圳市聚艺企业管理咨询有限公司仍然我行我素。袁欢为了解决矛盾，不得已还寻求媒体以助解决，但虽经深圳市宝安区电视台现场采访并于2016年8月3日播放，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司也无动于衷。另外，袁欢从深圳市市场监督管理网站上查询，得知深圳市聚艺企业管理咨询有限公司与房屋租赁有关的许可经营信息为：自有房脊租赁和物业管理。这表明深圳市市场监督管理局给深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的许可经营信息并不包括租房再转租的情形。依此，显见深圳市聚艺企业管理咨询有限公司将承租的深圳市宝安区新安四路第198号宝立方珠宝玉石文化创意园宝立方中心二楼L2-8商铺再转租于袁欢，其行为属于超范围经营，是不受法律保护的行为，依法应无效。故此，双方签订的《商铺租赁合同》当然无效，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司蛮横无理采取强行手段停水停电、查封原告商铺，还要单方解除《商铺租赁合同》，其行为实属违法悖理。为此，袁欢为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的“商铺租赁合同”无效，并责令深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向袁欢返还商铺财产（如电冰箱、货架和桌椅板凳等）约人民币2,000元；2、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向袁欢返还入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元、管理费保证金人民币5,250元；3、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向袁欢赔偿装修费损失人民币51,300元，并由深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担本案诉讼费用。庭审中，袁欢对第1项诉讼请求中责令深圳市聚艺企业管理咨询有限公司返还商铺财产（如电冰箱、货架和桌椅板凳等）约人民币2,000元的诉求予以撤回，本院予以准许。（2016）粤0306民初18459号被告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司答辩称，袁欢主张与深圳市聚艺企业管理咨询有限公司签订的合同无效没有法律依据。双方于2016年1月18日签订租赁合同，该合同约定了双方的权利义务，袁欢依据深圳市聚艺企业管理咨询有限公司超越经营范围签订合同为由当然无效是没有法律依据的。依据《合同法》第52条、《合同法司法解释（一）》第三条、第四条、第十条之规定，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的行为并没有违反法律规定，因此，双方签订的合同应当受到法律保护。袁欢依据合同无效为由要求判令深圳市聚艺企业管理咨询有限公司返还赔偿相关费用均无法律依据，请求依法驳回袁欢的全部诉讼请求，并支持深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的诉讼请求。（2016）粤0306民初19972号原告深圳市聚艺企业管理咨询有限公司诉称，袁欢于2016年1月18日与深圳市聚艺企业管理咨询有限公司就租赁深圳市宝安区新安四路198号宝立方珠宝玉石文化创意园内商铺签订了《商铺租赁合同》，该商铺用于进行进口食品经营。双方约定每月5号前交纳商铺租金等一切费用，自2016年3月16日起开始交纳租金，然而，袁欢自2016年7月份起至今未交纳任何费用。深圳市聚艺企业管理咨询有限公司多次通过书面、短信、电话催促袁欢交纳，并于2016年8月1日委托广东深义律师事务所函告袁欢交纳所欠费用，但袁欢仍然拒绝交纳，至起诉日，袁欢共欠商铺租金人民币7,480元（人民币3,740元/月×2个月=人民币7,480元），物业管理费人民币3,500元（人民币1,750元/月×2个月=人民币3,500元），水电费人民币589元（六、七月份），合计人民币11,569元。据此，依照《商铺租赁合同》第十五条2、5、7项及《中华人民共和国合同法》第六十条、七十四条（三）、（四）项、一百零四条、一百零七条、一百零八条、二百二十七条之规定，袁欢的行为已经构成根本违约，特诉至法院，请依法判决：1、解除双方租赁合同关系；2、袁欢支付深圳市聚艺企业管理咨询有限公司商铺租金人民币7,480元、物业管理费人民币3,500元、水电费人民币589元、律师费人民币5,000元，合计人民币16,569元；3、本案诉讼费由袁欢承担。（2016）粤0306民初19972号被告袁欢答辩称，1、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司起诉解除双方的租赁合同关系没有事实根据和法律依据；2、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司诉称要袁欢支付其商铺租金人民币7,480元、物业管理费人民币3,500元、水电费人民币589元、律师费人民币5,000元没有事实根据和法律依据；3、袁欢向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司反映人流萧条、店铺空荡之事客观存在，要求歇业或转租也合情合理，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司没有理由停电、解除合同并封店。经本院审理查明，2016年1月18日，出租方（甲方）深圳市聚艺企业管理咨询有限公司与承租方（乙方）袁欢签订了《商铺租赁合同》，约定主要内容如下：深圳市聚艺企业管理咨询有限公司将深圳市宝安区新安四路198号宝立方珠宝玉石文化创意园内L2-8商铺出租给袁欢用于经营儿童进口食品使用；租赁期限自2016年1月18日至2019年1月17日止，装修期自2016年1月18日至2016年3月15日止，租金从2016年3月16日起开始计算；2016年3月16日至2016年8月31日期间月租金为人民币3,740元；入场费人民币10,000元；物业管理费每月人民币1,750元，袁欢未按时支付物业管理费的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付违约金；商铺的水、电、气费应按袁欢实际消耗量计收，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司每月提供袁欢使用水、电、气费账单，袁欢应当于该账单送达袁欢之日起五日内支付，逾期支付的按日计收逾期金额的千分之五作为违约金；为确保袁欢履行本合同项下约定的租金的支付义务，双方签订本合同时，袁欢应按首月租金标准的三倍即人民币16,500元向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付租金履约保证金；为确保袁欢履行本合同项下约定的管理费支付义务，双方签订本合同时，袁欢应向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付人民币5,250元的管理费履约保证金；履约保证金不能作为袁欢违约履行支付义务的免责或冲抵条款，袁欢未按时履行时，经深圳市聚艺企业管理咨询有限公司书面通知指定的期限内袁欢仍未履行的，袁欢除应继续履行合同义务外，还应将对应的履约保证金全额作为违约金支付给深圳市聚艺企业管理咨询有限公司，同时补足该履约保证金总额，袁欢未按时补足该履约保证金的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付违约金……。另查，2016年1月18日袁欢向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付2016年3月份租金人民币3,740元、2016年3月份租赁管理费人民币1,750元、入场费人民币10,000元、光纤费人民币1,200元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元。袁欢主张装修损失人民币51,300元，为此提交了《装修袁欢宝立方二楼店铺施工结算表》、《销售单》、《送货单》、《装修材料收款收据》等证据予以证明。再查，袁欢主张深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于2016年7月20日对涉案租赁商铺进行封店，并提交深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向其发送的《违约通知函》、《关于趣品汇违约封店通知函》、报警回执和录像视频予以证明。其中，《违约通知函》是2016年7月16日深圳市聚艺企业管理咨询有限公司发送给袁欢，要求袁欢于当日18:00之前缴纳2016年7月1日至2016年7月31日租金共计人民币5,747元，合计人民币6,224元，如袁欢不按期缴费，当日起将L2-8店铺停电，2016年7月17日起深圳市聚艺企业管理咨询有限公司即与袁欢解除合同、没收保证金。《关于趣品汇违约封店通知函》是2016年7月20日深圳市聚艺企业管理咨询有限公司发送给袁欢，称深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向袁欢发送违约通知函后，袁欢未给出任何回应，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司将于当日起将商铺L2-8封店、清退、没收保证金处理并追加法律责任。深圳市聚艺企业管理咨询有限公司主张涉案商铺未缴水电费共计人民币589元，为此提交了《深圳西部国际珠宝城收费通知单》予以证明。2016年11月17日本院向深圳市不动产登记中心发送《协助查询通知书》，要求协助查询深圳市宝安区西乡街道新安四路198号宝立方珠宝玉石文化创意园宝立方博览中心的产权情况。2017年1月19日深圳市不动产登记中心复函称查无上述房产的产权登记记录。上述事实，有《商铺租赁合同》、《收款收据》、《协助查询通知书》、《复函》、《装修袁欢宝立方二楼店铺施工结算表》、《销售单》、《送货单》、《装修材料收款收据》等书面证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，涉案房屋没有产权证明，亦无相应的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本院认定本案双方签订的《商铺租赁合同》自始无效。关于（2016）粤0306民初18459号案中入场费、租赁租金保证金和管理费保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。袁欢向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付了入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元。因此，上述款项深圳市聚艺企业管理咨询有限公司应当返还袁欢。关于（2016）粤0306民初18459号案中装修损失的问题。因涉案商铺已形成附和的装饰装修物深圳市聚艺企业管理咨询有限公司不同意利用，且已经拆除，现装修残值无法评估。本院结合商铺面积、租赁期限以及参考原告提交的《装修材料收款收据》中装修材料价格，并考虑到装修现值应以合同期限折旧折算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据。综上，本院对涉案商铺已形成附和的装修现值酌定为人民币25,650元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附和的装饰装修物出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，涉案租赁物业没有房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司在签订租赁合同时对此是应当知悉的，因此，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司对涉案租赁合同的无效应负主要责任，本院酌定为70%，袁欢在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任，本院酌定为30%。因此，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司应承担装饰装修物现值损失人民币17,955元（人民币25,650元×70%）。关于（2016）粤0306民初19972号案中商铺租金、物业管理费、电费的问题。从2016年7月16日深圳市聚艺企业管理咨询有限公司向袁欢发送的《违约通知函》和2016年7月20日发送的《关于趣品汇违约封店通知函》可知，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司对涉案租赁商铺有采取停电封店的行为，结合袁欢提交的录像视频和被告在涉案商铺门口张贴“此门严禁开启，违者盗窃报警处理”告示的事实，本院对袁欢主张深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于2016年7月20日对涉案商铺进行封店予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，袁欢应当向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付自2016年7月1日至2016年7月20日期间占有使用费人民币2,493.33元（人民币3,740元÷30天×20天）、物业管理费人民币1,166.67元（人民币1,750元÷30天×20天），深圳市聚艺企业管理咨询有限公司主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据《深圳西部国际珠宝城收费通知单》的电费收费情况，可确认涉案商铺2016年6月份使用电费人民币257元和2016年7月份使用电费人民币322元，合计为人民币579元，袁欢未能就有支付上述电费费用提交证据予以证明，故袁欢应向深圳市聚艺企业管理咨询有限公司支付2016年6月份和2016年7月份电费人民币579元。关于（2016）粤0306民初19972号案中律师费的问题。因双方签订的《商铺租赁合同》无效，故深圳市聚艺企业管理咨询有限公司依据《商铺租赁合同》中关于律师费的条款向袁欢主张律师费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认袁欢与深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于2016年1月18日签订的《商铺租赁合同》无效；二、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起五日内返还袁欢入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元；三、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起五日内支付袁欢装饰装修物现值损失人民币17,955元；四、袁欢于本判决生效之日起五日内支付深圳市聚艺企业管理咨询有限公司自2016年7月1日至2016年7月20日期间占有使用费人民币2,493.33元；五、袁欢于本判决生效之日起五日内支付深圳市聚艺企业管理咨询有限公司物业管理费人民币1,166.67元；六、袁欢于本判决生效之日起五日内支付深圳市聚艺企业管理咨询有限公司2016年6月份和2016年7月份电费人民币579元；七、驳回袁欢的其他诉讼请求；八、驳回深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2016）粤0306民初18459号案案件受理费人民币938元，由袁欢承担人民币561元，由深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担人民币377元，袁欢预缴多出部分人民币25元本院予以退回；（2016）粤0306民初19972号案案件受理费人民币107元，由袁欢承担人民币27元，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担人民币80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员　刘　　　　哲二〇一七年五月二十四日书记员　刘惠娟（兼）书记员　王　　　　琼附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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