（2017）皖1881民初972号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-26
案件名称
郑军与陈燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁国市人民法院
所属地区
宁国市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑军,陈燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1881民初972号原告：郑军，女，1969年3月14日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：程南，安徽皖宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鑫，安徽皖宁律师事务所实习律师。被告：陈燕，女，1980年11月24日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：赵俊波，宁国市南山街道法律服务所法律工作者。原告郑军与被告陈燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告郑军及其委托诉讼代理人程南、蔡鑫，被告陈燕及其委托诉讼代理人赵俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑军向本院提出诉讼请求：1、立即返还租赁原告房屋宁国市津河东路39号门面房一间，并从2016年11月3日起按年租金14500元支付占有使用费至交付之日止；2、租赁期间的水费电费由被告承担；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月6日，原被告签订门面房租赁合同一份，约定由被告租用原告位于宁国市津河东路39号的门面房一间，租赁期限为二年，即从2014年11月3日至2016年11月2日止，二年租金为29000元，租赁期内的水费电费由被告承担。合同签订后，原告依约将宁国市津河东路39号门面房交付被告使用，被告按照约定支付租金29000元。然2016年11月2日到期后，被告拒不将房屋返还，原告多次去租赁房屋处寻找被告，被告均不见面。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告陈燕辩称：一、租赁合同无效，原告的诉请没有法律依据。原告对外租赁的建筑系违章建筑，根据相关法律规定，原告提供的房屋明显不符合房屋租赁合同的标的要求，因此双方所签订的租赁合同无效，应当向被告返还已支付的房租及押金。对此，被告将保留反诉或另行起诉的权利。二、原告在被告搬离其承租的房屋之后未办理提存手续，自行扩大了损失。被告于2016年5月自行搬离了该承租房。在此之前，被告曾多次与原告协商，要求将该房屋转租，以减少被告之前投入的装潢及转让费损失，合计8万元左右，多次遭到原告的无理拒绝，且拒接被告电话，并将被告的微信拉黑，导致被告无法与原告沟通。三、原告的起诉系以合法形式掩盖非法目的，于法无据，应予以驳回。原告明知其租赁给被告的房屋系违法建筑，且完全可以通过其他方式收回房屋，但仍对被告提起诉讼，真实目的是侵吞被告前期投入的8万元房屋装潢费及转让费，违背了民法规定的诚实信用、等价有偿原则。原、被告围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被告提供的装修合同及装修收款收据与本案没有关联性，不予确认。对原、被告提供的其他证据的真实性双方均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年10月5日，原告郑军（甲方）与余芳（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，双方约定，甲方将其位于宁国市津河东路39号门面房一间租赁给乙方，租期自2012年11月3日至2014年11月2日，租金为每年11000元。2013年11月3日，余芳经原告郑军同意将该门面房转租给被告陈燕。因余芳此前已向原告支付了2013年11月3日至2014年11月3日期间的租金，故被告在转让之时便将该期间的租金支付给了余芳，共计11000元。2013年12月6日，原、被告另行签订租赁合同，约定租期自2014年11月3日至2016年11月2日。同日，被告陈燕向原告支付租金29000元，原告出具收条注明“2014年11月3日至2016年11月2日两年房租”。合同期满后，双方未再另行签订《门面房租赁合同》，被告与原告协商欲将门面房转让，原告不同意并要求被告腾空并交付房屋，双方因此产生纠纷，现被告陈燕亦未向原告交付房屋。另查明：案涉门面房系一杂物间，未取得建设工程规划许可证。诉讼中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求变更为：立即返还租赁原告房屋宁国市津河东路39号门面房一间，并从2016年11月3日起至交付之日止按年租金14500元支付房屋占用使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告将未取得建设工程规划许可证的建筑出租，租赁合同无效，但该租赁合同无效不影响原告对该建筑享有所有权，且合同租期已经届满，被告应当向原告返还租赁物。关于合同期满后的租金，原告请求按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于租赁期间的水电费，原告未提供证据证实具体数额，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈燕于本判决生效之日起三日内立即返还租赁原告郑军宁国市津河东路39号门面房一间；二、被告陈燕于本判决生效之日起三日内按年租金14500元向原告郑军支付房屋占用使用费（支付期限：自2016年11月3日起至实际交付之日止）；三、驳回原告郑军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163元，已减半收取81.5元，由被告陈燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 胡李霞二〇一七年五月二十四日书记员 刘聪佳附1：本案证据目录一、原告郑军提交的证据和证明目的如下：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告双方信息查询单一份，拟证明被告的诉讼主体资格；3、门面房租赁合同一份，拟证明原被告双方于2013年12月6日就涉案房屋租赁做出了约定，包括租赁期限、租金、以及第三条合同终止的约定；4、结婚证一份、房产证一份，拟证明租赁标的的情况。涉案房屋是杂物间，没有房产证；5、照片一份，拟证明房屋的现状。二、被告陈燕提交的证据和证明目的如下：一、房屋租赁合同、收条各一份，拟证明原告与案外人余芳于2012年10月5日签订了房屋租赁合同并收取了房屋；二、原被告签订的房屋租赁合同、收条、被告与余芳签订的转让协议各一份，拟证明原被告签订了租赁合同，被告向原告支付了房租及押金，同时向余芳支付了转让费5万元；三、装潢合同一份、收据五份，拟证明被告在承租该房屋后投入了装潢款4万元；四、平面示意图二份，拟证明原告租赁给被告的房屋系违法建筑，系私自搭建不在平面图内；五、房屋的现场照片七张，拟证明被告于2016年5月份已搬离该房屋，且该房屋系私自搭建的事实。附2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。