（2017）沪01民终3544号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-09-06

案件名称

陈平妹诉邱卓平房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈平妹,邱卓平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3544号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈平妹，女，1982年7月14日生，汉族，户籍地陕西省礼泉县，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱卓平，男，1979年5月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。上诉人陈平妹因与被上诉人邱卓平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人陈平妹、被上诉人邱卓平及其委托诉讼代理人汤春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈平妹上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，并驳回邱卓平的原审反诉请求。事实与理由：陈平妹（甲方）与邱卓平（乙方）之间签署的房屋买卖合同明确约定2016年7月15日除尾款1万元外未付清其他房款时，参考合同第九条（三）执行逾期付款违约责任条款，自乙方应付款期限之次日起认定为乙方违约，起算违约金。违约金为逾期未付款每日千分之一计算，直至实际付款日。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。邱卓平最晚付款日期是7月15日，陈平妹从没有同意将最晚付款日期改为8月1日。一审法院既然认定邱卓平逾期付款，则应判令邱卓平承担相应的违约责任，陈平妹有权依约和依法解除双方之间的合同及要求邱卓平承担违约金的责任。被上诉人邱卓平辩称，不同意陈平妹的上诉请求。双方变更了过户时间，相应付款时间也应顺延。邱卓平没有逾期付款的行为。陈平妹向一审法院起诉请求：1.判令解除其与邱卓平就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）；2.判令邱卓平支付逾期付款违约金人民币（以下币种相同）5,925元，计算方式为以未付款395,000元为基数，按日千分之一的标准计算15日；3.判令邱卓平支付解约违约金442,500元，计算方式为以1,475,000元为基数，按30%的标准计算。一审中邱卓平不同意陈平妹的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令陈平妹协助其办理系争房屋的产权过户手续；2.判令陈平妹在履行完毕过户手续后3日内交付房屋。一审法院认定的事实：2016年3月5日，陈平妹作为卖售人（甲方）与邱卓平作为买受人（乙方）在居间方上海XX有限公司签订了《合同》，约定乙方以145万元的价格购买甲方的系争房屋，双方应于2016年5月31日前共同申请办理转让过户手续。如乙方逾期付款，按逾期未付款每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过15日，除支付15日违约金外，甲方有权单方解除合同，并由乙方支付总房价20%的违约金。如甲方逾期交房，按乙方已付房款每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过15日，除支付15日违约金外，亦还应支付20%的解约违约金。《合同》附件三约定，乙方应于2016年3月9日前直接支付甲方首期房款50万元，乙方通过银行贷款的方式支付第二期房款37万元，乙方于双方办理过户当日支付甲方57万元，如2016年7月15日除尾款1万元未付清，则按《合同》关于逾期付款的约定承担违约责任。对于交房，附件三第六条约定甲方收到除尾款之外的所有价款后3日内最晚不超过2016年7月15日，双方办理房地产交接手续。当日，陈平妹、邱卓平签订《合同之补充协议》，约定系争房屋交易的税费由乙方承担。2016年4月7日，陈平妹（甲方）与邱卓平（乙方）另行签订《购房补充协议》，确认甲方于2016年3月9日前已收到乙方支付的首期房款50万元，并约定：乙方向甲方借款12万元，双方同意将首付款50万元变更为38万元，总房价由145万元调整为1,475,000元，《合同》中约定的解约违约金由20%调整为30%，该协议自甲方实际向乙方借款12万元时生效。《购房补充协议》签订当日，邱卓平出具收据，确认收到陈平妹借款12万元。2016年7月16日，陈平妹协助邱卓平办理住房公积金个人住房抵押借款手续。2016年7月27日，上海市公积金管理中心批准邱卓平住房公积金贷款37万元。房款支付方面，邱卓平按约于2016年3月9日前支付陈平妹50万元，后双方将首付款数额由50万元变更为38万元，故陈平妹于2016年4月7日以借款的方式返还邱卓平12万元。2016年6月24日，邱卓平支付陈平妹70万元。一审法院另查明，2016年7月6日，陈平妹发短信给邱卓平，催促邱卓平尽快安排时间审税过户。2016年7月23日，陈平妹、邱卓平及居间方约定次日共同至浦东新区房产交易中心办理过户手续，因交易中心告知2016年7月24日暂停受理业务，故双方未能在次日办理过户。2016年8月1日，陈平妹发短信给邱卓平：“小邱，按照房屋买卖合同约定你已过最晚付款期限，……按合同约定我方有权单方主张解除合同，且按合同约定我方将扣除违约金其余房款退还给你……”。对此，陈平妹在一审庭审中表示邱卓平按约应于2016年7月15日前付清除尾款之外的房款，之后陈平妹同意邱卓平于2016年8月1日前付清，即双方对付款期限予以变更。一审庭审中，法院询问邱卓平是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，邱卓平明确表示无限购情况，并愿意承担相应法律责任。邱卓平自愿要求对剩余房款395,000元在本案中一并处理，表示在过户同时支付给陈平妹。一审法院认为，陈平妹与邱卓平之间的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，对于邱卓平是否构成逾期付款及陈平妹是否可以此为由解除合同，法院认为，第一，邱卓平按约应于2016年7月15日之前付清除尾款之外的房款，后陈平妹同意付款期限为2016年8月1日，虽然邱卓平申请的购房贷款于2016年7月27日获批，但事实上，贷款资金未能在付款期限之前付至陈平妹的账户，故邱卓平构成逾期付款。第二，虽然合同约定双方应于2016年5月31日前共同办理产权过户手续，但在合同履行过程中，双方曾约定于2016年7月24日办理过户，后由于不可归责于双方的事由导致未能办成，即陈平妹确系同意延期过户。在邱卓平的购房贷款于2016年7月27日已获批的情况下，《合同》具备继续履行的条件。鉴于上述理由，陈平妹请求解除双方之间的《合同》及要求邱卓平支付解约违约金，于法无据，法院不予支持。但因邱卓平逾期付款，陈平妹请求邱卓平支付违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。但按日千分之一的标准计算违约金，显然过高，法院综合邱卓平过错程度、陈平妹的实际损失等综合考虑，调整为按日万分之五的标准计算。双方《合同》应继续履行，现邱卓平反诉请求陈平妹协助办理系争房屋的过户手续，并办理相关的交房手续，法院予以支持。邱卓平自愿对剩余房款予以一并处理，表示在过户同时支付给陈平妹，与法不悖，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、陈平妹于判决生效之日起十日内协助邱卓平办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至邱卓平名下的手续，同时邱卓平支付陈平妹房款395,000元；二、陈平妹于办理完毕上述过户手续后三日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给邱卓平；三、邱卓平于判决生效之日起十日内支付陈平妹违约金2,962.50元；四、驳回陈平妹的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,024元，减半收取计4,012元，由陈平妹负担2,012元，由邱卓平负担2,000元；反诉案件受理费8,925元，由陈平妹负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，在一审法院2016年8月26日的诉前调解中，邱卓平表示：“后来我以转账的方式支付了原告70万元。5月27日我办理公积金贷款，后来原告提出她的房屋9月19日就满五年。”陈平妹对此表示：“是的，6月份给我们70万元。5月27日我们去审税的路上，我提出房屋9月19日就符合‘满五唯一’，中介和被告都同意，这样可以帮被告省税，我的条件是要求被告再支付给我们一笔房款，双方就此事有异议，故没能成功。所以我觉得被告应该按照合同约定继续支付房款，6月份支付的70万和我提出的条件无关。”在2016年11月30日的原审庭审中，针对法院有关“原告你认为最晚的付款时间是哪天”的询问，陈平妹表示：“根据合同9.3条以及合同附件三付款协议第6项，应该是7月15日。”被告则表示：“原本约定的最晚的付款时间是建立在双方约定的过户时间5月31日上的，因为贷款支付必须以办理过户为前提，过户之后20天左右才能出产证，银行才能放款。因为之后双方对过户时间同意变更，我们最晚付款时间也应该相应顺延，最后双方一直没有去办过户，所以最晚付款时间应该是过户之后2个月。”在该次庭审中，邱卓平申请的中介方经办人张某出庭作证。张作证称：“到了5月27日，双方约定5月27日去交易中心审税，我和原、被告一起去，原告提出房子到9月19日满五年，省了购置税14,500元，我们当时就口头达成协议，到满五年再审税。……贷款在6月份就去申请过，因为说到9月再审税过户，我们就取消了预约，到7月又去的。……（房屋交易没有成功的原因）我认为是原告原因，是原告提出要等满五年，所以把审税时间推后了”。本院认为，根据现已查明的事实，陈平妹与邱卓平签署的关于系争房屋的《合同》及补充协议中，对于房屋的过户及房款的支付均有明确约定：房屋过户的时间为2016年5月31日前，邱卓平如2016年7月15日除尾款1万元未付清，则按《合同》关于逾期付款的约定承担违约责任。在合同的实际履行过程中，双方对于房屋过户的时间曾有过合意变更，即等到2016年9月19日系争房屋满足“满五”条件时过户。由于银行贷款的发放需要先办理过户手续，故双方在合同中约定的贷款发放时间须在2016年7月15日前因过户时间变更而实际难以履行，邱卓平主张银行贷款的发放应予顺延的意见具有合理性，本院予以采纳。现陈平妹主张邱卓平违反合同约定逾期付款的款项就是银行贷款部分，其以双方原先合同约定的付款期限作为追究邱卓平逾期付款的违约责任，缺乏充分的依据。在其2016年7月16日协助邱卓平办理住房公积金贷款手续后，贷款部门于2016年7月27日批准了邱卓平的贷款申请，邱卓平办理贷款手续也不存在明显的拖延情形。在邱卓平的贷款已获批的情况下，双方之间的《合同》具备继续履行的条件，陈平妹以邱卓平逾期付款为由主张解除上述合同，并无充分事实根据。一审法院确定双方之间的房屋买卖合同应当继续履行，并判令陈平妹协助邱卓平办理系争房屋的过户手续，陈平妹交付房屋及邱卓平支付相应的剩余房款，均无不当。一审法院认为因邱卓平逾期付款，陈平妹请求邱卓平支付违约金，具有事实和法律依据，并综合邱卓平过错程度、陈平妹的实际损失等综合考虑，调整为按日万分之五的标准计算2,962.5元违约金，对陈平妹有关违约金的诉请予以支持。邱卓平对此并未提出上诉，故该项判决内容可予维持。综上，原审判决并无不妥，应予维持。上诉人陈平妹的上诉请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,906元，由上诉人陈平妹负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金绍奇代理审判员　　潘俊秀审　判　员　　翟从海二〇一七年五月二十四日书　记　员　　周　益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……