（2017）新01民终1509号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-06
案件名称
闫璐与乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫璐,乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终1509号上诉人（原审被告）：闫璐，。委托诉讼代理人：闫尊尊。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司。法定代表人：黄健。委托诉讼代理人：赵胜强。上诉人闫璐因与被上诉人乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司(以下简称兴国缘公司)物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初9122号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫璐委托诉讼代理人闫尊尊，被上诉人兴国缘公司委托诉讼代理人赵胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闫璐向本院提出上诉请求称：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：我方购买的屋顶露台属于建筑物专有部分，我方有权将进行合理处置，并且我方的处置行为也未侵害他人的权利，是为了满足生活需要。我方搭建行为也经过了被上诉人的同意和认可。我们双方的物业服务协议是被上诉人提供的格式条款，对其中限制我方权利的条款被上诉人未提请我方注意，应属无效。被上诉人兴国缘公司答辩称，上诉人私搭乱建的行为已改变了房屋规划设计，违反了合同约定和法律规定。故上诉人的上诉不成立。被上诉人兴国缘公司向一审法院提出诉讼请求:判令闫璐停止违约行为依法恢复上海紫园小区8栋1单元602室的设计原状（见规划设计图）。一审法院查明，闫璐对于未办理规划许可证在屋顶露台搭建建筑物的事实予以认可。一审法院认为，闫璐承认兴国缘公司在本案中所主张的未办理规划许可证在屋顶露台搭建建筑物的事实，故对兴国缘公司主张的闫璐未办理规划许可证在屋顶露台搭建建筑物的事实予以确认。关于法律适用和责任承担问题：１.关于兴国缘公司的主体资格。双方签订了《物业管理服务合同》，双方之间即形成民事权利义务关系，双方即成为民事法律关系的主体，因履行《物业管理服务合同》而发生纠纷，任何一方均可作为原告起诉，物权法赋予业主大会或者业主委员会的权利，并不排斥物业服务企业的诉权。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。因此，本案原告主体资格适格。２.关于专有部分能否私搭乱建。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案被告未办理建设工程规划许可证即在屋顶露台搭建建筑物，显属违法行为。3.关于闫璐有无违约行为。双方签订的《物业管理服务合同》约定，业主应遵守《业主临时管理规约》。该规约规定，禁止破坏房屋外貌（含阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、功能和布局，禁止违章搭建。闫璐未办理建设工程规划许可证在屋顶露台搭建建筑物，属违章搭建行为,专有部分也不例外，显然违反了双方的约定，闫璐应当承担违约责任。闫璐辩称其行为是征得兴国缘公司的同意后才实施的，故自己没有违约。由于该主张违反了当事人的约定不得违反法律规定的基本原理，因此该辩称不能成立。综上所述，闫璐应当承担恢复原状的义务。兴国缘公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：闫璐于本判决生效之日起三十日内，将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和静街680号上海紫园小区8栋1单元602室室外屋顶露台恢复原状（以规划设计图为准）。二审中，当事人围绕争议焦点提供了证据。上诉人提供照片一组，证明为了房屋安全和生活便利，必须要进行改造。对该组照片，被上诉人不予认可，认为不能反映拍摄地点，并且，即使有改造需求，也必须经过规划。上诉人提供收据一张，证明被上诉人同意其改造并收取了费用。被上诉人对该收据的真实性予以认可，但认为只是保证金，与上诉人的搭建行为是否违法无关。上诉人提供民事裁定书一份，证明房产公司曾经起诉，法院认为该案应由行政部门处理，不属民事案件受案范围。被上诉人对该民事裁定书无异议，但认为与本案无关。对上述证据，本院认为，照片、收据均不能证明上诉人搭建行为的合法性。上诉人所依据的民事裁定书的判由已被二审法院纠正，故该民事裁定书的判由不能作为本案的参照依据予以采纳。本院认为：闫璐作为上海紫园小区业主，与兴国缘公司签订《物业管理服务合同》，双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。依照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，应当遵守法律、法规以及管理规约的相关规定。在本案中，闫璐对其屋顶露台进行搭建改造的事实清楚，虽然屋顶露台属业主的专有部分，但作为业主，闫璐在享有使用权利的同时，还应当遵守双方物业服务合同的约定以及法律、法规、管理规约的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。另，闫璐与兴国缘公司所签订的《物业管理服务合同》中约定，业主应遵守《业主临时管理规约》。该规约规定，禁止破坏房屋外貌（含阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、功能和布局，禁止违章搭建。该规定是要求业主在法律范围内合法行使权利，并非对业主物权的限制，因其不违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，故对闫璐产生法律约束力。闫璐认为该规定无效的主张显然没有事实及法律依据，本院不予支持。闫璐上诉认为其搭建行为是为满足自身生活需要，未侵害他人的权利，该上诉理由与双方约定以及法律规定相悖。同时，闫璐认为其搭建行为得到了兴国缘公司的认可，故不应拆除。本院认为，即使双方当事人达成合意，也不能违反法律的规定。而上诉人对其露台进行搭建的行为已违反了城乡规划法，应恢复至原规划状态。综上所述，上诉人的上诉请求无法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人闫璐已预交），由上诉人闫璐负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 马述冰二〇一七年五月二十四日书记员 马恒雯 百度搜索“”