（2017）粤2071民初3044号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
莫又可、蒋金云等与中山市宏泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫又可,蒋金云,中山市宏泽房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3044号原告：莫又可，男，1963年4月19日出生，汉族，住湖南省邵阳县,原告：蒋金云，女，1964年10月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县,委托诉讼代理人：莫又可，系原告蒋金云丈夫。被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，组织机构代码69975117-3。法定代表人：吕江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，该公司法务代表。原告莫又可、蒋金云与被告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告莫又可（亦作为原告蒋金云的委托诉讼代理人），被告宏泽公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫又可、蒋金云向本院提出诉讼请求：⒈判令被告赔偿原告因房屋层高减少造成的损失16042元{计算方法：3%×438311+[（3－2.9/3×100%－3%]×438311×2=16042元}。庭审中，原告明确违约金的计算方式：误差比3%以内的按总价款的3%计算，误差比3%以上的部分双倍计算。事实和理由：2014年6月26日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同及其附件，约定由原告购买被告开发的位于中山市坦洲××心岸春天花园××房屋，房屋层高3米，建筑面积81.96㎡，总价438311元。合同生效后，原告依约付清了房款，但被告交房后，经原告验收发现房屋实际层高只有2.9米，无故缩水了0.1米（误差比例为3.33%），不符合合同对房屋层高的约定，且从中山市城市建设档案馆查询的图纸中可知，被告就该房屋的规划设计和报建的层高也是2.9米，即被告违约。原告认为，被告的行为已经明显构成违约，严重侵害了自己的合法权益，故向法院提起诉讼。被告宏泽公司辩称，一、被告所建的项目是依法报建并且取得了竣工验收的全部手续，房屋完全符合国家规定的使用标准。二、原告认为涉案房屋面积存在差异，要求支付违约金、赔偿损失，缺乏事实和法律依据。三、原告主张违约金的计算方式错误，双方没有就此进行约定。综上，原告的诉讼请求事实和法律依据不充分，应当予以驳回。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：⒈工商信息公示报告；2.中山市商品房买卖合同及附件；3.中山市商品房销售备案表及发票；4.中山市城市建设档案馆出具的关于盖屋规划、报建图纸；5.房屋层高测量视频和照片。被告就其辩解未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，但不认可证据的2的关联性；被告对原告提供的证据5的真实性不予确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告与被告于2014年6月26日签订一份中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的预售商品房，该房坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房，属心岸春天花园第四期；该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上27层、地下1层，建筑面积81.96平方米，其中套内建筑面积65.85平方米，房价款按套内建筑面积计价，单价为6656.2元/平方米，总价438311元；交房条件为该商品房在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续、取得建设工程竣工验收备案登记证，交房时供水、供电、电信、有线电视、管道燃气等基础设施和公共配套应达到使用条件；合同附件六补充协议第二条约定：“商品房层高在符合国家和地方有关规范的前提下，局部可能略有误差，不视为违反合同约定……商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准”；第十六条5.⑷约定：“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”合同还约定了付款、交房、办证期限及其违约责任等其他内容。2.2014年7月7日，莫又可、蒋金云与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2014年10月10日，宏泽公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明：莫又可、蒋金云已支付全部购房款438311元。原告已按约支付了购房款。因在验收过程中发现房屋实际层高与合同约定不符，经与被告协商未果，原告遂于2017年2月24日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系原、被告在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，被告确认涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而双方所订商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定被告交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因涉案中山市商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，原告亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证。但层高不足造成原告居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故被告仍应在合理范围内向原告赔偿损失。根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，本院认为原告主张被告按照购房款的3%向原告赔偿层高不足的违约损失计13149.33元（438311元×3%）的诉求在合理范围内，故予以支持。规划报建及验收的层高2.9米与合同约定层高3米相差10厘米，已超出了普通消费者所能够认同和接受的误差范围，且被告在本院限定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律法规所允许的误差范围内，所以涉案房屋的层高不足也不属于补充协议第二条所约定的“略有误差，不视为违反合同约定”的情形。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，被告未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请原告注意，故该条款不应对原告产生法律拘束力。对于原告主张按面积误差比例计算损失的问题，房屋的层高并不影响房屋的面积，本案系因层高引起的纠纷，而不是面积引起，故原告认为层高不足可以面积按误差比例计算损失，与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫又可、蒋金云支付因交付房屋层高与合同约定不符的违约金13149.33元；二、驳回原告莫又可、蒋金云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取101元（原告莫又可、蒋金云已预交），由原告莫又可、蒋金云负担36元，被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担65元（被告中山市宏泽房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告莫又可、蒋金云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一七年五月二十四日书记员 滕云龙吴晓芳 来源：