（2017）鲁06民终1432号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-07-18
案件名称
烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会、林成欣土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会,林成欣
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1432号上诉人（原审原告）：烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会，住所地：山东省烟台市芝罘区黄务街道张家村。法定代表人：侯衍龙，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：范滨、王佳，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林成欣，男，1959年12月12日出生，汉族，烟台大山果业开发有限公司董事长，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕冠众，男，1970年10月4日出生，住山东省烟台市牟平区。推荐单位烟台大山果业开发有限公司。上诉人烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会因与被上诉人林成欣土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2007）芝民综初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会向原审法院提出诉讼请求：1、请求确认原村委与被告签订的租赁合同无效；2、要求双方终止履行合同；3、被告退还24.06亩的土地。原告诉称，2001年1月1日，我委与被告签订终止部分承包合同、新立租赁合同为内容的协议。该协议变更了1993年2月3日土地承包合同的部分内容，重新签订租赁合同。我委将16.23亩耕地租赁给被告使用，租期为98年，不收取租金。2003年8月28日,双方又签订了一份补充协议。将原租赁给张世松的7.83亩耕地租赁给被告使用，租金210000元，租期98年。2004年被告荒芜土地，改变耕地用途，造成土地资源破坏。上述涉案土地的所有权是农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，土地权属是张家居民委员会全体居民的。与被告签订合同的原村委会没有履行法律法规规定的双方签订合同须经村民会议讨论决定，并且要经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的程序，侵犯了村民对集体土地的使用权，无偿使用土地70年损害了全体居民的合法权益，租赁期限亦超过法律的规定，该合同没有规定租赁土地用途，被告改变了土地用途，法律规定农村土地不得用于工业建设。林成欣辩称，我与原告签订的土地租赁合同合法有效，双方签订的合同符合当时的法律法规，并没有集体土地承包要经三分之二村民或者三分之二村民代表同意的条款，原告主张合同无效的法律法规都是合同签订后实施的。并且我们现在使用的土地，是村里的预留地、机动地，并没有占据村民的土地，我们没有增加土地而是在减少土地。双方约定的租赁期限98年，是原告要约的，我已按约定提前支付了全部费用，并且投入了巨额资金。合同的标的物的大部分，被原告不断与我协商收回或者调整，或者被政府占用，原告以实际行动认定所诉合同有效。即使原告认为我们双方的合同违反了村民组织法的规定，也应该由村民作为原告，以发包方作为被告，同时通知承包方作为第三人参加诉讼。原告的诉讼主体也是不适格的。并且对于村民的土地使用权、承包权提出异议，应先申请政府裁决，不服再提起行政诉讼。我要求继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。原审法院审理查明，1993年2月3日，原、被告在签订的土地承包合同中载明：原告经村委会研究同意将集体所有山楂园120亩，因品种混杂、多年亏损，需向外承包。被告为优质高产高效农业开发建大樱桃保护地园及其设施需地120亩。经双方协商签定本合同。第一条：承包土地的地点和数量。张家村公路南：河东原山楂地42亩，河西原山楂地84亩，共计126亩。由乙方承包。（共计壹佰贰拾陆亩）；第二条：承包期1993年2月-2022年2月共30年整；第三条：承包费分别为：1993-1997年每年每亩向甲方缴50元。1998-2002年每年每亩向甲方缴65元。2003-2007年每年每亩向甲方缴130元。2008-2012年每年每亩向甲方缴260元。2013-2022年每年每亩向甲方缴600元。乙方每年在2月15日前一次缴清当年承包费。如乙方不按时交纳承包费每逾期一天乙方交给甲方滞纳金10％。逾期半个月不交，则甲方有权终止合同；第四条：在合同期内，任何一方违约终止合同，违约方赔偿另一方经济损失一千万元；第五条：在实施合同过程中，与其有关的引进项目，乙方优先与甲方合作完成；如甲方不合作，乙方与他方合作。乙方在承包期内土地不准转让他人；第六条：合同期满后，乙方大樱桃园无偿贡献于甲方。其承包土地内的建筑物及其占地（不超过10亩）使用权归乙方。甲方原有建筑物归乙方使用；第七条：在合同期内,甲、乙双方都有义务相互协助作好安全保卫工作,以免双方财物被哄抢和破坏；第八条：在合同期内,甲方法人代表如有变动,不影响合同履行。甲方准许乙方在承包土地区内打井灌溉、建办公楼、工人宿舍、仓库等设施。自来水、用电等配套设施由甲方负责接通，其安装费用由乙方承担。因电业部门维修线路停电,乙方造成经济损失甲方不负担,甲方不准私自无故停电停水；第九条：合同自公证之日起生效。在合同期内如国家政策有变动,出现问题由双方协商解决。并随国家政策和法律变动而变动。乙方在承包期内国家需占承包地,征地款由甲方收入,树苗建筑物由乙方收入；第十条：合同一式三份,由甲,乙方双方各执一份；第十一条：如果有不可抗拒的自然灾害,使合同不能正常进行,甲,乙双方应尽力恢复生产.有未尽事宜,双方协商解决。1993年2月4日，烟台市芝罘区公证处对以上合同予以公证。2001年1月1日，原、被告在签订的“提前终止部分承包合同，新立租赁合同”中载明：被告在1993年2月3日与原告签订的土地承包合同有两块，其中一块位于公路南侧面积为84亩，原告为了开发此地块，发展集体经济，特要求被告提前解除此地块84亩的土地承包合同。位于河东42亩仍由被告承包，承包期与承包费仍按1993年2月3日的合同执行。被告要求：因提前22年终止合同给被告造成损失太大，又恐后遭非议，特作详细说明：被告现有日光温室九个。1.5亩的一个，１亩的八个，建筑总造价37万元。每个温室预计一年损失10000元（22年*10000元*９个温室），现栽有５年生的大樱桃36亩，每亩预计一年损失3000元（22年*36亩*3000元），22年的约计损失4356000元。终止及新立合同事项：Ａ：按被告上述两项的经济损失，再按1993年2月3日第六条双方的合同规定，合同期满时原告供被告10亩土地永久的使用权，变更为2001年1月1日起，开始供被告有期使用。Ｂ：1998年12月28日原告租赁给被告的地块，位于公路北侧，因修五区连接路被占用了6.17亩，原告同意在公路南侧补给并连接在原告供给被告的10亩地块上。共计租赁给乙方土地面积为16.23亩。各种税费自负。（农业税、特产税除外）。租赁时间：租期98年，若租赁期限与国家的政策规定相抵触，本合同到国家规定期限，再延续到期满。租赁范围：公路南侧，离公路45米向南算起，南北长90米，东至套口入村路沟底，西至张家村地。东西长120.25米（北138.5米，南102米）详见附图。本合同签字生效时，被告立即让地，被告的日光温室北起向南第四个到第九个室，因有苗木，限期到2001年10月31日让地。任何一方违约，需要向守约方交违约金800万元整。2003年8月28日，原、被告签订合同补充协议，协议约定：按双方在2001年1月1日土地租赁合同的第四条第十六款规定，补充如下条款：原告同意将被告租赁地南，原张世松的租赁地块，转租赁给被告名下。面积是7.83亩，总租金是210000元人民币。双方签订补充条款之时，被告将总租金一次性付给原告。本块土地，按2001年土地租赁合同的条款执行。通过以上合同，被告租赁使用了原告24.06亩土地。2007年6月5日，原告诉至原审法院，请求确认原、被告2001年1月1日签订的土地租赁合同及2003年8月28日的补充协议无效，终止履行，被告退还占用的土地24.06亩并恢复原状。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：原告提交了328户签名状一份，该签名状要求“依法延长土地承包合同30年，强烈要求把口粮地还给广大居民”。并附有打印件一份，载明：张家居委会共428户，实签名328户，强烈要求（空白）能为大多数居民做主，尽快依法延包土地30年，把连城路两边的荒地和林成欣承包的土地还给张家失地的居民，希望（空白）领导能让三个代表在张家居民区得到真正的落实。被告有异议，称村民未到庭，上面也没有登记身份证号。原审法院审查认为，该证据被告不认可，签字人亦未到庭作证，法院不能认定。且即使该证据是真实的，也只能表明居民要求依法延长土地承包合同期限至30年，把口粮地还给居民，但该口粮地的指向并不明确，无法证明与林成欣租赁的土地有关。1、被告提交了公证书一份，该公证书对双方于1993年2月4日签订的土地承包合同予以公证。原告称，上述证据证明本案所涉合同系对该承包合同的延续。因为本案所涉土地就是上述1993年承包合同84亩土地的一部分，因为当时地上的一切附着物包括樱桃树、葡萄树和九个大棚，给原告造成4356000无的损失，所以新合同将租赁期延续到98年。原告质证称，对承包合同的真实性无异议，但与本案无关。但认可所诉土地面积包含在该承包合同内，只是面积数目不对。原审法院审查认为，原告本案起诉所涉土地包含在1993年承包合同中的84亩内，就本案所涉土地，双方重新签订了土地租赁合同。2、被告提交了照片一组，证明其没有改变土地性质，全部种的黄豆。原告质证称，对照片中显示土地种的黄豆无异议。但这块地是被告刚平整出来的，已经改变了原来土地性质。原审法院审理认为，照片的真实性可以认定，土地上种植了黄豆，但不能从照片上看出改变了土地性质。3、原告提交了土地证一份，证明现在的涉案土地已改变为工业用地，土地证是2006年村里给办的，这24.06亩就在这里面，该土地证还包括了其他户的土地，总面积是23133平方米。原告质证称，对土地证及原告的陈述有异议，但土地所有权属于原告，发证也应该发给原告，该土地证的发放违反法律规定。4、被告提交了被告向规划部分提交的申请书一份，上面加盖了烟台市芝罘区黄务街道办事处和原告的印章，还提供了原、被告《修路占地补偿协议》一份，被告称原告以实际行动证明双方的租赁合同有效，且直到2010年，办事处和原告还给被告在相关材料上盖章。原告质证称，对证据的真实性无异议，但对该事实不清楚。诉讼中，被告辩称，部分土地经原、被告协商调整收回或者以新协议取代或者被政府占用，被告未予认可，双方亦未提供充分证据证实上述事实。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使自己的权利，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”、第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。《中华人民共和国物权法》第六十条规定“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”，原告有权代表集体对集体所有的土地行使所有权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。而《中华人民共和国农村土地承包法》由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会2002年8月29日通过，自2003年3月1日起施行。在《中华人民共和国农村土地承包法》实施之前，所能依据的土地管理法，只是禁止出租农村土地用于非农业建设，并不禁止其用于农业生产。原、被告双方于2001年1月1日签订的土地租赁合同及2003年8月28日签订的补充协议，不违反法律和行政法规的强制性规定，不属于应当依照法定程序经本集体成员决定的事项，亦不存在法律规定的合同无效的情形，该合同应属合法有效。原告引用与土地承包有关的法律法规要求认定原、被告签订的上述土地租赁合同无效的观点，法院不予支持。本案诉争土地经土地管理部门的批准，已转为工业用地，并发放了土地性质及权属证书，登记在原告的名下，并未损害国家、集体及第三人的利益，此为双方的合意，且双方签订的土地租赁合同至今仍然不超过《中华人民共和国合同法》法定的最长租赁期限，亦无其他法定终止合同履行的事由，原告要求确认合同无效，终止履行双方的土地租赁合同并返还土地，法院均不能予以支持。现上述土地租赁合同仍在合法有效的租赁期内，原告未请求确认超过法定租赁期限内的部分无效，故对上述土地租赁合同中超过法定租赁期限约定的部分不在本案中处理。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，原审法院于2016年11月15日判决:驳回原告烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会的诉讼请求。案件受理费4959元，由原告烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会负担。宣判后，上诉人烟台市芝罘区黄务街道办事处张家居民委员会不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的土地承包合同及补充协议，均违背民主议定原则，未经过本居委会三分之二的居民通过，本居委会三分之二以上的代表多次对该土地租赁合同提出异议，要求终止合同，将土地发包给没有土地的居民；且被上诉人存在荒芜耕地，改变耕地用途，破坏土地资源的行为，上诉人有权终止合同，收回土地。请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人林成欣则以上诉人不具备原告主体资格，且上诉人提起诉讼已过法定诉讼时效期间；上诉人提起诉讼未经行政裁决程序是错误的等为由进行了答辩。要求二审法院撤销原判，依法裁定驳回上诉人的起诉。本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据上诉人上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人请求依法确认其与被上诉人之间签订的土地租赁合同及补充协议无效，并要求被上诉人返还涉案土地，理由是否成立，法院应否予以支持。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，同时享受权利，未经合同相对方同意，合同一方当事人不得擅自变更或者解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”、第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。《中华人民共和国物权法》第六十条规定“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”，上诉人有权代表集体对集体所有的土地行使所有权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。而《中华人民共和国农村土地承包法》由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会2002年8月29日通过，自2003年3月1日起施行。在《中华人民共和国农村土地承包法》实施之前，所能依据的土地管理法，只是禁止出租农村土地用于非农业建设，并不禁止其用于农业生产。上诉人与被上诉人于2001年1月1日签订的土地租赁合同及2003年8月28日签订的补充协议，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不属于应当依照法定程序经本集体成员决定的事项，亦不存在法律规定的合同无效的情形，该合同应认定合法有效。故上诉人要求确认该合同及补充协议无效，终止履行双方的土地租赁合同并返还涉案土地，理由不当，于法无据，本院依法不予支持。综上，原审判决正确，本院依法予以维持。上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4959元，由上诉人烟台市芝罘区黄务街道张家居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 栾建伟审判员 张燕华审判员 王莉莉二〇一七年五月二十四日书记员 王 玥 来自