（2017）豫01民终6186号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司与被上诉人路玉燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑州市铁路局房地产综合开发总公司,路玉燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6186号上诉人（原审被告）：郑州市铁路局房地产综合开发总公司，住所地郑州市二七区淮河东路5号。法定代表人：李建，总经理，委托诉讼代理人：李一，公司员工。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路玉燕，女，汉族，1972年2月11日出生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所实习律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路开发公司）与被上诉人路玉燕房屋买卖合同纠纷一案，路玉燕于2016年9月20日向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除与郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年4月6日签订的商铺买卖合同；2、返还房款762311元，并支付定金152462元，共计914773元；3、承担诉讼费。河南省郑州市二七区人民法院于2017年2月27日作出（2016）豫0103民初8685号民事判决。铁路开发公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人铁路开发公司的委托诉讼代理人贺露露，被上诉人路玉燕的委托诉讼代理人李凯、周华意于2017年5月18日到庭接受了询问。本案现已审理终结。原审查明：2008年10月12日，路玉燕向郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛公司）付款461430元。2009年4月6日，路玉燕(作为乙方)与凯盛公司(作为甲方)签订一份《商铺买卖合同》，主要载明，乙方购买的商铺位于郑州市××通讯××楼××、××（陇海××、布厂街西），总价款762311元，在本协议签订时乙方向甲方支付461430元，前期所交纳定金充抵购房款，在甲方向乙方交付商铺时，乙方向甲方交清剩余款300881元，甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金，合同还载明的其它相关事项。同日，路玉燕向凯盛公司支付了300881元。其后，路玉燕接受了上述涉案商铺。之后，路玉燕、铁路开发公司就涉案商铺事宜引发纠纷且协商无果，现路玉燕以铁路开发公司违约为由诉至该院。另查明：1、2008年9月12日，铁路开发公司给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市××号综合办公楼项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议；2、2010年10月18日，凯盛公司注销。原审认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。一、关于涉案民事责任的承担问题，本案中，铁路开发公司授权凯盛公司与路玉燕签订了《商铺买卖合同》，根据民法通则第六十三条之规定，铁路开发公司作为被代理人应对凯盛公司的涉案代理行为承担民事责任。二、关于涉案商铺买卖合同解除、房款退还及定金支付问题，在涉案合同履行过程中，路玉燕履行了支付合同对价762311元的义务，但是，铁路开发公司未按约为路玉燕办理产权手续，故路玉燕要求解除商铺买卖合同、返还房款762311元的诉求成立，该院予以支持。同时，根据合同法有关规定，结合涉案《商铺买卖合同》“前期所交纳定金充抵购房款”的约定，及当下房屋市场行情，该院认为，路玉燕诉求的152462元定金，合理有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、解除路玉燕与郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年4月6日签订的商铺买卖合同；二、郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效之日起十日内向路玉燕返还762311元、支付定金152462元，共计914773元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12948元，由郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。宣判后，铁路开发公司不服原审判决，向本院提起上诉：上诉请求：请求撤销原判，改判驳回一审诉请。事实与理由：事实和理由：一、一审认定事实错误。铁路开发公司并非买卖合同的当事人，不是本案的适格被告。1、正如路玉燕在起诉状中所述，与路玉燕签订商铺买卖合同的主体是凯盛公司，根据合同的相对性，铁路开发公司不是买卖合同的主体，其不是本案的适格被告，其与凯盛公司之间的买卖纠纷与铁路开发公司不具有任何法律关系。一审法院判决合同外的当事人承担合同项下义务，显然缺乏事实依据。2、自主进行该地块项目的商业开发并收取相应收益实际接收单位是凯盛公司。依据《郑州铁路局房地产综合开发总公司、郑州凯驰置业有限公司、天津铁佑科技开发有限公司三方合同书》及《陇海幼儿园改造建设项目补充协议》，合同中约定由铁路开发公司在获得陇海东路189号地块土地使用证（土地使用证载明的土地用途为商住）后六个月内，负责将该块土地使用权证过户至凯盛公司名下，同时授权在土地使用权证过户之前，关于该土地的整体开发建设全部由凯盛公司行使，并其有权自主进行该地块项目的商业开发并收取相应收益。而事实上，本案路玉燕的所有房款均由郑州中原凯盛商贸有限公司收取，而非铁路开发公司收取。3、凯盛公司虽然注销，但其股东铁路开发公司、郑州凯驰企业管理有限公司、天津铁佑科技开发有限公司负有清算责任。二、一审认定铁路开发公司给凯盛公司授权书，就直接判决铁路开发公司承担合同义务，显然与事实不符。1、铁路开发公司对凯盛公司出具授权委托书的目的，只是为了向规划和建设部门办理房屋相关手续时使用。事实上，因为土地在铁路开发公司名下，若要办理房屋建设的相关手续，就必须以铁路开发公司的名义进行报建，正是基于这样一个事实，铁路开发公司才向凯盛公司出具了授权委托书，用于办理相关报建手续。实际的权益人仍旧是中原铁道凯盛商贸有限公司，铁路开发公司仅仅是作为凯盛公司的一个股东而已。2、铁路开发公司只是凯盛公司的一个股东，即使是基于中原铁道凯盛商贸有限公司已经注销，判决股东承担责任，也应当由三个股东共同承担，而非由铁路开发公司一人承担。一审判决认定由铁路开发公司承担凯盛商贸公司的返还房款的责任缺乏事实和法律依据。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”定金是一种担保方式，一般包括立约定金、成约定金和违约定金。铁路开发公司与路玉燕签订的合同中，虽然使用了“定金”字眼，但合同条款并无任何担保的意思表示，当事人并未约定定金的性质。根据担保法司法解释第一百一十八条的规定，路玉燕主张适用定金罚则的诉求，不应得到支持。综上，一审认定事实不清，使用法律错误，综上，请求支持上诉请求。被上诉人路玉燕答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、路玉燕向铁路开发公司主张违约责任，完全符合法律规定，不存在主体不适格的问题。1、宋凤婵诉凯盛商贸公司案件的案卷中，工程规划许可证、工程施工许可证均登记至郑州铁路局开发公司名下，足以证明商铺所在的楼房，是由铁路开发公司开发建设的，如取得产权，应归铁路开发公司所有；该案卷材料中的授权委托书、调查取证申请书内容显示，铁路开发公司委托凯盛商贸公司对外销售房屋；因此铁路开发公司与凯盛商贸公司之间确实存在委托代理关系。2、关于铁路开发公司提及合同相对性问题，合同法四百零三条对此有明确的规定，该法条第二款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。”本案中凯盛商贸公司的代理行为属于隐名代理，委托人铁路开发公司不履行义务，受托人凯盛公司应披露委托人铁路开发公司，但是直到其注销登记时也未尽披露义务，路玉燕在起诉时才发现他们之间的委托代理关系，选择委托人郑州铁路局开发公司作为相对人主张其权利，完全符合法律规定。3、凯盛商贸公司在铁路开发公司的授权范围内代为签订商铺买卖合同，代为收取定金、房款，合同的权利和义务应由铁路开发公司承受，路玉燕向铁路开发公司主张违约责任，完全符合法律规定。三、路玉燕与凯盛公司2009.4.6签订商铺买卖合同，双方约定总房款为762311元，签订合同时，前期支付的461430元，属于定金冲抵房款，交付商铺时，付清剩余房款，路玉燕实际是分两次向铁路开发公司支付房款，第一次在2008.10.12支付房款461430元，第二次2009.4.6支付房款300881元，第一次支付的房款，根据合同约定属于定金冲抵房款，该次支付实际是在签订之前，且路玉燕在一审中提交了相同案情的判决书，都得到了法院的支持，且铁路开发公司已经履行完毕。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：涉案的房屋是由铁路开发公司开发建设，产权应归铁路开发公司。铁路开发公司与凯盛公司存在委托关系，铁路开发公司是委托人，凯盛公司是受托人，铁路开发公司依法应当对凯盛公司在其被授权的范围内所从事的法律行为及合同行为承担相应的法律责任。据此，铁路开发公司称与路玉燕进行买卖商铺的是凯盛公司，铁路开发公司不是商铺买卖合同的主体，铁路开发公司不应当承担买卖合同责任的主张，不能成立，本院不予采纳。涉案《商铺买卖合同》有“前期所交纳定金充抵购房款”的约定，结合合同履约中铁路开发公司违约情形及当下房屋市场行情，原判判令铁路开发公司返还定金并无不妥。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12948元，由上诉人由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年五月二十四日书记员 苑陈阳