（2017）粤53民终165号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
云浮市创宇贸易有限公司与赖宇健商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云浮市创宇贸易有限公司,赖宇健
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终165号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖宇健，男，1970年1月23日出生，汉族，户籍地址罗定市，现住罗定市。委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人赖宇健商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约责任行为是法律适用错误。《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同是明显不公平，请二审法院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。二、一审法院要求上诉人承担违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，一审法院简单认定：“被告于2011年11月5日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用15570元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托……由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续……”而事实上，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在XX新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署、也未提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况下才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属登记的材料的原因在于被上诉人。三、一审法院存在事实认定的错误。《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。四、上诉人只有向产权登记机关办理权属登记备案手续的协助义务，但不具有批准发放权属证书的权利，即使计算逾期办证违约金也只能计算至上诉人为被上诉人的房屋报产权登记机关备案之日，而不应该计算至办妥房产证之日。办理房产证的法定义务人是被上诉人，上诉人只有协助的义务，是协助提交资料报产权登记机关备案。上诉人并不是办证、发证机关，并不能掌握、左右办证期限，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，不属于人民法院处理的范围。因此，上诉人在向产权登记机关提交备案资料之日已完成委托代理义务，在此之后，正如补充协议第四条的约定，因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的，这属于产权登记机关具体行政行为，并不能归于上诉人的民事责任。一审判决将逾期违约金计算至办妥房产证之日，实际是将产权登记机关的具体行政行为的作为时间计算在上诉人的民事责任之内，这显然是超越民事诉讼的处理范围，原审判决违反了程序性规定，应当予以撤销。综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，被上诉人要求上诉人承担迟延办证的违约责任于法无据，也与约定不符。请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赖宇健辩称：一、上诉人主张以《不动产登记暂行条例》的出台属于“情势变更”为由主张其无需承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。（一）《不动产登记暂行条例》系在上诉人迟延履行办证义务后才颁布，责任由上诉人自行承担。被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第八条中约定上诉人应当在2012年11月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人，并在第十五条中约定上诉人应当在商品房交付后180日内为被上诉人办理房产证。而《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日才公布，自2015年3月1日才开始施行。如果上诉人在合同约定的期间内为被上诉人办理了房产证，根本不可能受《不动产登记暂行条例》的影响和制约。而上诉人以在逾期办证之后才开始实施的法律法规来抗辩免除其办证责任及违约金显然是荒谬的。我国《合同法》第一百一十七条明确规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的以外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该规定表明，一方当事人迟延履行而遭遇不可抗力都不能免除责任，更何况是“情势变更”？而本案上诉人所辩称的“情势变更”正是在上诉人迟延履行办证义务后所产生。（二）《不动产登记暂行条例》的颁布不属于情势变更。根据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，无论是在《不动产登记暂行条例》出来之前还是之后，上诉人都有义务为被上诉人办理房屋权属证书。只是在《不动产登记暂行条例》实施之前系办理房产证，而在《不动产登记暂行条例》实施之后系办理不动产证，该两本证书在本质上并无任何冲突之处，只是将之前的房产证和国有土地使用权证合一而已，办理的项目并无重大改变，所需主要材料也无根本性变化。故即使《不动产登记暂行条例》实施在上诉人为被上诉人办理房屋权属登记期间，上诉人也不能以“情势变更”为由进行抗辩。因为根本不属于情势变更。二、上诉人认为被上诉人故意不配合、没有提供书面授权委托导致其不能按期办证没有事实和法律依据。（一）被上诉人已按照上诉人的要求在签订购房合同的时候办妥了相关委托手续并缴纳相关办证费用。被上诉人与上诉人签订的购房合同及补充协议证明被上诉人已经委托上诉人办理房产证。被上诉人与上诉人签订的《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人在签订购房合同的时候已经缴清了相关办证费用和办理了手续。如果被上诉人在签订购房合同的时候没有缴清相关费用和办理办证手续，上诉人是不会与被上诉人签订相关购房合同的手续的。况且，签署委托书仅仅是签字而已，并非其他多么繁重的工作，被上诉人在已缴清大笔办证费用的情况下不可能不肯签订办证委托书，这与事实和常理不符。如果被上诉人在签订购房合同和补充协议的时候未签或者漏签委托书，上诉人也应当当场提出，或者在短期内提出。但是在本案中，上诉人在2011年11月7日与被上诉人签订购房合同和补充协议、缴纳相关办证费用后将近4年之内从未向被上诉人催告过，这也严重不符合常理。证明上诉人在该4年内从未为被上诉人办理过任何房产证手续。（二）上诉人从未向房产登记部门递交办证材料，办证部门未答复欠缺手续。1、被上诉人已办理包括委托书签署在内的委托手续。2、上诉人没有证据证明不能办理房产证登记的原因系因为被上诉人没有签署委托书。（1）《房屋登记办法》十二条并没有关于委托办理房产证需要签署书面委托书的规定。（2）《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容”。申办房屋登记材料不齐全的会告知需要补正的内容。而在本案中，上诉人并未能提交任何房屋产权登记部门关于被上诉人办理房产证需要补正材料的证据，证实上诉人从未开始为被上诉人办理房产登记手续。不能办理房屋权属登记的原因在上诉人，而不在被上诉人。3、实际上，上诉人尚未开始为被上诉人缴纳契税导致未能开始办理房产登记。（1）上诉人发送给被上诉人的材料证实上诉人尚未为被上诉人缴纳契税。上诉人的《通知》及附件，可以说明上诉人在2016年11月8日至2016年11月20日才开始为小区一期业主办理契税手续，邀请税局的工作人员到XX新城售楼部办理契税。而被上诉人在2011年11月7日与上诉人签署购房合同的时候已经缴纳了契税费用。故未能办理房产证的原因并不在于是否签订办证委托书。（2）上诉人未依法为被上诉人缴纳契税导致不能办理房产证。上诉人提交的《罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件》中的《房屋所有权转移登记》第7项要求是“完税单据”，而在本案中上诉人在收到被上诉人的契税费用后并无未依法按时为被上诉人缴纳房屋购置契税，导致不能办理房产证。上诉人尚未依法为被上诉人缴纳契税，显然是不能办理房产证的，上诉人辩称已办理房产手续的说法显然是子虚乌有的。（3）被上诉人从未签署上诉人所称的《关于办理房屋权属证书的通知》，也没有证据证实其曾向被上诉人公告过有关事项。三、不能办理房产证的真正原因是上诉人迟迟未能办理房屋产权初始登记。上诉人提交的《罗定房管局收件收据》证明其直到2016年1月20日才开始办理房屋产权初始登记，才开始递交房屋产权初始登记的材料。房屋产权初始登记是上诉人通过建造的方式原始取得房屋的凭据，上诉人通过建造的方式原始取得房屋权属后才能转让给被上诉人，被上诉人才能缴纳契税。而上诉人一直到2016年1月20日才开始递交办理房屋产权初始登记的材料。这才是上诉人一直未能办理房产证的原因。未办理委托只是上诉人试图推卸责任的借口，不是不能办理房产权属证明的真正原因。四、上诉人从2013年5月30日开始计算逾期办证违约金符合合同的约定。1、办证时间并非属于不确定的期间，合同明确约定办证时间。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定办证时间是“自商品房交付后的180日”，指向的是“商品房交付后”的180日，而关于商品房交付的时间约定则是《商品房买卖合同》第八条“在2012年11月30日”前。由此可以看出，双方在合同中对商品房的办证时间是有明确约定的。是可以确切的推算出来的，而不是一审法院认定的“实际交房时间”，或者是上诉人辩称的“符合交房条件”的时间。因为如果上诉人一直不交房，或者其虽然交房了，但是其交付的房屋一直不符合交付条件，未能通过相关竣工验收，则其就不需要为被上诉人的房屋办证，不需要履行办证义务了吗？这样不正是在鼓励上诉人违法吗？鼓励其逾期交房，逾期办证吗？既然双方已经在《商品房买卖合同》中明确约定了办证时间，《商品房买卖合同》第十五条、第八条能够明确的推算办证时间，则应当以双方合同的明确约定为准，而不应当以所谓的“实际签收时间”，甚至“符合交房条件的时间”起算。因为只有双方在《商品房买卖合同》对办证时间没有约定，或者约定不明的情况下，才能如此计算。但本案双方的约定是明确的，并不适用一审判决认定的或者上诉人所述的起算点。2、逾期办证违约金应当从2013年5月30日开始计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在2012年11月30日将涉案房屋交付给被上诉人，并在交房后180日，即2013年5月30日将房产证办妥，否则即需承担逾期办证的违约责任。而在本案中，上诉人在2014年4月28日才将房屋交付给被上诉人，其逾期交房行为已构成违约。同时，根据双方签订购房协议的约定，其亦应当在2013年5月30日前将房产证交给被上诉人。上诉人逾期交房已构成违约，但不能就其逾期交房行为获利，将房产证的办理时间往后延长到期逾期交房的时间，因为其逾期交房本身就是一种违法行为，岂能因为违法行为而获利？故一审判决从上诉人取得房屋备案证明的180日后开始计算逾期办证违约金的起算时间本身就是错误的，少计算了上诉人逾期办证的违约时间，只是被上诉人出于诉讼时长的考虑没有提起上诉。综上所述，上诉人上诉认为不能办理房产证的原因在于被上诉人没有签署委托书，系被上诉人单方主观阻止上诉人办理房产证，认为《不动产登记暂行条例》的出台属于可免责的事由与事实和法律规定不符，上诉人的上诉没有事实和法律依据。恳请中级人民法院在查清事实真相的基础上，正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉。赖宇健向一审法院起诉请求：1、创宇公司向赖宇健支付逾期交房违约金25595.50元（按购房款497076元的0.1‰标准计付，即每日49.70元，共515日从2012年11月30日至2014年4月28日止）；2、创宇公司立即为赖宇健办理房地产权证；3、创宇公司向赖宇健支付逾期办理房地产权证违约金32951.10元（从2014年10月26日起暂计至2016年8月18日止，按购房款497076元的0.1‰标准计付，即每日49.70元，共663天，逾期仍应计付）；4、本案诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道X路XX号的XX新城住宅小区的房地产开发商。2011年11月7日，赖宇健作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX新城住宅小区第X座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为497076元。第六条约定买受人必须在2011年11月5日前付清首期房款157076元给出卖人，剩余房款34万元须于2011年11月15日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。合同签订后，赖宇健已于2011年11月5日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房产权证契税及其他费用共15570元，并按约定支付完全部购房款。2013年9月28日，赖宇健办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明，涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司在XX新城楼盘物业管理公司的公告栏处张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书，并于2016年9月20日通过邮政专递方式通知赖宇健。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。赖宇健与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此订立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、创宇公司在履行合同过程中是否存在逾期交楼、逾期办证，是否构成违约？2、赖宇健提出请求创宇公司支付逾期交楼的违约金的主张是否超过法律规定的两年诉讼时效？对于第1个争议焦点，一审法院认为，对于是否逾期交房部分，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。虽然赖宇健已于2013年9月28日办理了收楼手续，但在收楼时创宇公司并未满足合同约定的交楼条件。故赖宇健主张逾期交楼违约金计至取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日（即2014年4月28日）的请求，合法有据，予以支持。对于是否逾期办证部分，创宇公司于2011年11月5日已收取赖宇健交付的代办土地使用权证、房地产权证契税及其他费用共15570元，表示其接受赖宇健要求其代为申办房地产权证的委托，形成了事实上的委托办证的合同关系，对此一审法院予以认定。赖宇健已按约办理签约手续并同时缴清办证费用，支付了所有的购房款，同时亦于2013年9月28日办理了收楼手续，履行了个人的义务，创宇公司亦应按约定履行为赖宇健办理房产证的义务。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”，即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为赖宇健办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为赖宇健办妥产权证件，其行为已构成违约。对于创宇公司认为本案中逾期办证的违约行为属于情势变更以及赖宇健的过错所导致的答辩意见，虽然《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理相关权属登记要求提供授权委托书等材料，但是在施行前后创宇公司亦有充足的时间通知赖宇健补充相关材料，但创宇公司仅在涉案楼盘的物业管理公司公告栏处张贴公示要求赖宇健补充办证材料，该行为不能视为已经履行通知赖宇健的义务。而创宇公司提供的EMS特快专递邮寄单没有寄出时间，亦没有显示赖宇健已经签收，不足以证实创宇公司已经于2015年11月16日通知过赖宇健补充办证材料。现有证据只能证明创宇公司于2016年9月20日通过邮政专递方式通知过赖宇健签署办证委托手续，该期限亦超过了约定的办证期限。故此，创宇公司的上述答辩意见，理据不足，不予采纳。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月24日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月25日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向赖宇健支付违约金，至房地产权证出证之日止。但创宇公司逾期未办理房地产权证，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于赖宇健方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故赖宇健请求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，合法有据部分，予以支持。根据合同约定，本案赖宇健所交房价款为497076元，按赖宇健请求计算至2016年8月18日止共计违约天数664天（从逾期之日的次日即2014年10月25日起至2016年8月18日止），故创宇公司应向赖宇健支付逾期未办理房地产权证的违约金33005.85元（497076元×0.1‰×664天）。赖宇健主张创宇公司支付逾期办证违约金32951.10元的请求，未超出上述金额，予以支持。对于第2个争议焦点，一审法院认为，赖宇健对逾期交楼请求支付违约金的起诉已经超过诉讼时效。双方在合同第九条约定了逾期交楼的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，诉讼时效期间为二年，原告于2016年8月25日诉至一审法院，主张逾期交楼违约金，已经超过法律规定的诉讼时效期间。因此，创宇公司的该项答辩意见，合法合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助赖宇健办理罗定市XX街道XX居委XX路XX号XX新城住宅小区第X座XX层XX号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起计至2016年8月18日止的逾期办证违约金32951.10元给赖宇健。三、驳回赖宇健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元（赖宇健已预交），由赖宇健负担276元，云浮市创宇贸易有限公司负担355元。二审中，上诉人创宇公司为支持其上诉请求提交了以下证据：证据一、税收缴款书，证明上诉人为被上诉人交纳契税；证据二、不动产权登记证，证明上诉人已经代被上诉人办理相关不动产权属登记。证据三、初始登记回执，证明上诉人向罗定房管局递交办理初始登记资料的时间。赖宇健对上述证据质证认为：对证据一、二的三性无异议，证明不能办证的原因在于上诉人，我方起诉后没有再与上诉人进行任何接触的情况下，上诉人都能够办理房产证给被上诉人，说明上诉人的上诉理由认为我方没有委托和配合，是不成立的。我方在签订合同时已经办理了全部的委托手续。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。上诉人未在合同约定期限内为被上诉人办理房屋权属证明即构成违约，应当承担违约责任。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明：创宇公司于2016年1月5日为办理罗定市XX路XX新城住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。创宇公司于2017年1月16日为赖宇健办理取得不动产权证书【证号：粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号】。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案涉案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付使用条件后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年1月5日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人还认为被上诉人未能出具委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年1月5日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年1月5日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人认为，即使需承担逾期办证的违约责任，违约金也应计至其提交资料报产权登记机关备案之日止，而不应计至办妥房产证之日止。双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条约定：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。根据上述合同的约定，上诉人须在2014年10月25日前办妥房产证，但上诉人直至2017年1月16日才为被上诉人办理取得房产权属证书，因此，上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，又未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故一审判决上诉人支付从2014年10月26日起至被上诉人起诉请求的2016年8月18日止的逾期办证违约金，符合合同的约定，本院予以维持。上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于，上诉人已在上诉期间为被上诉人办理取得了房地产权证书，被上诉人赖宇健要求创宇公司办理房地产权证书的请求，已得到了实现，因此，对被上诉人的该项诉讼请求本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2016）粤5381民初1906号民事判决第二项、第三项及受理费部分；二、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1906号民事判决第一项。本案二审案件受理费1262元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年五月二十四日书 记 员 冯家玲 更多数据：