（2017）闽03民终787号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-26
案件名称
谢仙喜、莆田市祥和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终787号上诉人（原审被告）：谢仙喜，男，1959年3月5日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：谢汉汉，男，1990年1月2日，汉族，莆田市秀屿区,系谢仙喜儿子。被上诉人（原审原告）:莆田市祥和物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区嘉新商业城1幢139号。统一社会信用代码：91350300777532460L。法定代表人：潘晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁金花，女，1978年8月8日，汉族，该公司员工，住所地莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：姚猛，福建典冠律师事务所执业律师。上诉人谢仙喜因与被上诉人莆田市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谢仙喜的委托诉讼代理人谢汉汉、被上诉人的委托诉讼代理人梁金花、姚猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢仙喜上诉请求：依法撤销一审判决，并驳回莆田市祥和物业公司的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。是祥和物业公司违约导致双方所签订合同履行不能。1、一审认为自2015年1月31日祥和物业公司没有与业主续签物业管理服务合同，但其与谢仙喜仍然保有物业管理服务合同关系。一审认定没有法律依据，没有续签合同，是因为小区也不满物业服务，不想与其保持服务关系，没有实际签订的合同，就不存在所谓合同关系；2、城厢区人民法院已于2015年4月28日作出（2015）城民初字第864号民事裁定驳回祥和物业公司的起诉。物业对判决不服应该上诉到中级人民法院，但是又起诉到城厢区人民法院，存在程序违法行为；3、一审认为从2013年12月9日至2015年12月10日未超过2年诉讼时效与事实不符。物业称每年都有进行催讨，但是谢仙喜并没有收到催款通知书，业主委员会称每年有开会要求业主缴费，祥和物业公司也并没有提供开会记录，谢仙喜也未收到业委会的催讨通知。祥和物业公司公司提供的所谓业主委员会出具的证明无效。业主委员会已经解散，没有选举新的业主委员。祥和物业公司称的业主委员会负责人陈航，其不是小区业主，没有发言权；4、谢仙喜有充分理由和事实依据拒交祥和物业公司物业费。物业公司在合同期间没有按合同约定执行应尽义务，并且已于2015年1月31日结束与小区业主的服务合同关系；5、祥和物业公司已经没有债权主张权利，于2010年8月31日擅自将物业管理服务合同进行非法倒卖，彻底转让给第三方。综上所述，请求撤销一审判决。祥和物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当驳回谢仙喜的上诉请求，维持原判。本案双方是存在事实上的物业管理合同，2008年至今，祥和物业公司一直为金威豪园服务，并签订合同。2015年，双方未续签物业合同，但事实上，至目前为止，金威豪园仍由祥和物业公司负责物业。谢仙喜作为小区业主，享受物业服务的同时，应缴纳物业费。谢仙喜违反合同规定，拖欠物业费已长达多年，按照合同规定，谢仙喜应承担违约责任。在一审时，祥和物业公司对违约金进行相应的调整，也符合法律标准。一审法院作出的裁定驳回起诉，并非裁定驳回祥和物业公司的诉讼请求，不符合一事不再理的原则。一审程序并无不当。祥和物业公司已提供充分证据证明祥和物业公司每年都有有向欠缴物业费的业主催缴的证据，物业合同具有持续性，故谢仙喜认为祥和物业公司提起诉讼部分超过诉讼时效没有依据。祥和物业公司在一审期间提供的证据证明祥和物业公司在管理小区的管理中，配合小区业主委员会的工作，不管从小区的安保及卫生，都全方面提供物业责任，尽到物业管理义务。物业管理合同中有关滞纳金的规定，属于违约金的性质，虽然在2015年3月21日之后双方没有签订合同，但是双方存在事实上继续履行物业管理合同的事实，应当按照之前的物业管理合同进行约束双方的行为，故祥和物业公司请求违约金是有事实依据。祥和物业一审法院起诉请求：1、判决谢仙喜支付截止2016年9月30日拖欠的物业管理费12532元和小额维修基金2936元；2、谢仙喜支付逾期交纳上述费用的滞纳金人民币34836元。一审法院认定事实：谢仙喜系莆田市城厢金威豪园小区5幢3梯202室的业主，物业面积168.75平方米。2008年8月31日，祥和物业公司与莆田市城厢金威豪园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：祥和物业公司对金威豪园小区进行物业管理服务，期限一年，自2008年8月31日起至2009年8月31日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括物业管理费（多层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算且含维修基金每月每平方米0.2元、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算）、公共水电费、电梯维保费等，公共水电费按实由业主按户分摊，电梯超过免费保修期后所产生的维保费用由业主分摊；小高层及高层住户的水费由物业公司每3个月收取一次；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金等内容。2009年11月18日，祥和物业公司与莆田市城厢金威豪园小区业主委员会续签《物业管理服务合同》。该合同变更约定：祥和物业公司对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2009年11月19日起至2011年11月19日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括物业管理费（多层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元计算且含维修基金每月每平方米0.2元、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.8元计算且含维修基金每月每平方米0.2元）、公共水电费、电梯维保费等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的5%收取滞纳金等，其他合同内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。2012年1月25日，祥和物业公司与莆田市城厢金威豪园小区业主委员会再次签订《物业管理服务合同》。该合同变更约定：祥和物业公司对金威豪园小区提供物业管理服务期限自2012年2月1日起至2015年1月31日；业主应当在每季度第一个月的20日之前向祥和物业公司交纳该季度的物业服务费；物业服务费包括多层住宅物业管理费按每月每平方米0.75元计算、高层住宅物业管理费按每月每平方米0.95元计算、电梯维保费按实各梯位平均摊（一层不计算在内）、水电公摊费按实各梯位按层高递增（每月与水费一起交纳）、小额维修基金按每月每平方米0.2元计算（由业主委员会委托物业管理公司代收代支，定期公示）等；若不按照约定缴纳物业管理服务费及其他运行能耗费，祥和物业公司有权按照合同约定按每日应缴费用的2%收取滞纳金等内容，其他内容与2008年8月31日签订的合同大体一致。上述合同到期后，祥和物业公司继续对该小区进行物业管理至今。2015年2月10日，祥和物业公司曾以谢仙喜拖欠自2009年7月1日起至2014年12月31日止的物业管理费、小额维修金额、电梯维保费等合计12803.05元为由向本院提起诉讼。后经开庭审理，本院于2015年4月28日作出（2015）城民初字第864号民事裁定书裁定驳回祥和物业公司的起诉。2015年3月8日，莆田市城厢金威豪园小区业主委员会出具证明一份，内容为：莆田市祥和物业自2008年8月起受聘管理金威豪园小区物业至今，每年最后一个月都有向逾期未交或欠缴物业管理费、水电费、小额维修基金等费用的业主上门进行催讨，业主委员会在其中数年也有几次派人配合原告向欠费业主进行催讨。莆田市祥和物业每个季度都有在未交或欠缴费用的业主门口张贴《催款通知单》，业主委员会在每年召开业主代表大会时也有要求拖欠物业费等费用的业主交费。因谢仙喜仍未支付2009年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费、小额维修基金等费用，2016年10月18日祥和物业公司的工作人员上门对谢仙喜进行书面催讨，要求谢仙喜在5日内履行支付义务。催讨无果后，祥和物业公司于2016年11月8日向本院提起诉讼。起诉时祥和物业公司还要求谢仙喜支付电梯维保费1740元、水费109元和水电公摊101元，后又撤回该几项诉讼请求。一审法院认为，祥和物业公司与莆田市城厢金威豪园小区业主委员会先后签订的三份《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，未违反法律效力性、强制性规定，合法有效。莆田市城厢金威豪园小区业主委员会作为金威豪园小区业主的代表，其与祥和物业公司签订的合同内容对包括谢仙喜在内的全体业主均有约束力。自2008年8月起至今，祥和物业公司一直为莆田市城厢金威豪园小区提供物业管理服务，虽在2015年1月31日之后双方没有继续签订物业管理服务合同，但其与谢仙喜在内的小区业主已形成事实上的物业管理服务合同关系，谢仙喜在享受该物业服务的同时也应缴纳相应的物业管理服务费。祥和物业公司要求谢仙喜支付截止2016年9月30日拖欠的物业管理费人民币12532元，谢仙喜虽对该数额没有异议但辩称部分款项已超过诉讼时效，可根据莆田市城厢金威豪园小区业主委员会出具的证明，祥和物业公司每年都有向欠缴或未交物业费用的业主进行上门催讨，结合物业服务具有公共服务性、持续性履行的特点，本院认为祥和物业公司现提起诉讼并未超过诉讼时效，故该款谢仙喜应当支付。《物业管理服务合同》约定业主应向祥和物业公司支付每平方米每月0.2元的小额维修基金且该费用由业主委员会委托祥和物业公司代收代支，故谢仙喜应依约向祥和物业公司支付合同期限内的小额维修基金；祥和物业公司虽未能提供自2015年2月1日起小额维修基金的支出情况，但按照常理，物业公司在进行物业管理时确需对物业服务范围内公用设备等进行日常维护，故本院对祥和物业公司要求谢仙喜支付其拖欠的小额维修基金人民币2936元予以支持。祥和物业公司同时要求谢仙喜支付按逾期未交金额两倍计算的滞纳金人民币34836元，因《物业管理服务合同》关于“未按时缴纳物业服务费用的，应自逾期之日起每日按未付款项的2%支付滞纳金”的约定实际双方系对违约金的约定，但该约定明显过高，本院酌情调整为以不超过本金的一倍处理，经计算在谢仙喜应支付给祥和物业公司在该合同期内其逾期缴纳物业服务费用的违约金人民币11171.25元；因祥和物业公司和谢仙喜自2015年2月1日起形成事实上的物业管理服务合同关系，考虑到谢仙喜自2015年2月1日起至2016年9月30日未能按时缴纳物业服务费的违约行为对祥和物业公司造成的损失主要是利息的损失，就该部分违约行为产生的违约金本院酌情认定为以4296.75元（12532+2936-11171.25）为基数自2016年10月24日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。谢仙喜的其他辩解亦缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、谢仙喜应在判决生效之日起十日内支付莆田市祥和物业截止2016年9月30日的物业管理费人民币12532元、小额维修基金人民币2936元；二、谢仙喜应在判决生效之日起十日内支付莆田市祥和物业逾期缴纳物业服务费用的违约金人民币11171.25元及以人民币4296.75元为基数自2016年10月24日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的违约金。案件受理费人民币1057.6元，由莆田市祥和物业负担407.2元、谢仙喜负担650.4元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢仙喜对欠物业费的金额有异议，主张因为自2015年双方没有续签合同，不可能产生物业费。2008年8月起至今，祥和物业公司一直为莆田市城厢金威豪园小区提供物业管理服务。2015年1月31日之后，双方虽没有继续签订物业管理服务合同，但事实上，祥和物业公司继续为莆田市城厢金威豪园小区提供物业管理服务，谢仙喜作为该小区的业主，享受了祥和物业提供的物业服务，应依法按时缴纳物业费。因此，谢仙喜的该主张不能成立。本院认为，物业费是维护物业正常运转的费用，是保证物业区获得正常管理和维护的条件。交纳物业费是小区业主应当承担的义务。一审根据祥和物业公司与莆田市城厢金威豪园小区业主委员会先后签订的三份《物业管理服务合同》和之后事实上形成的物业管理服务，及莆田市城厢金威豪园小区业主委员会出具的证明，祥和物业公司每年都有向欠缴或未交物业费用的业主进行上门催讨，再结合物业服务具有公共服务性、持续性履行的特点，认为祥和物业公司提起诉讼并未超过诉讼时效，谢仙喜应支付截止2016年9月30日拖欠的物业管理费并无不当。因谢仙喜未按约定支付物业管理费，一审依据《物业管理服务合同》约定，酌情认定谢仙喜应支付的违约金亦无不当。民事诉讼的一案不二理是指同一事由或者标的在进行过民事诉讼处理过后，不能就该事由或者标的以同样理由再次进行诉讼。莆田市城厢区人民法院于2015年4月28日作出（2015）城民初字第864号民事裁定，驳回祥和物业公司的起诉，未对实体标的进行处理，祥和物业公司另行起诉，一审法院予以受理，程序合法。故谢仙喜的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，谢仙喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币652元，由谢仙喜负担。本判决为终审判决。审判长 郑玉步审判员 柯萍萍审判员 郑飞鹏二〇一七年五月二十四日书记员 韩美燕附：本案相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；PAGE 来自：