（2015）京民初字第2725号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-06-29

案件名称

刘镇华与镇江中环嘉业房地产开发有限公司、北京中环嘉业投资有限公司等买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

镇江市京口区人民法院

所属地区

镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘镇华,镇江中环嘉业房地产开发有限公司,北京中环嘉业投资有限公司,珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金,杨惠英,镇江市民防局

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省镇江市京口区人民法院民事判决书（2015）京民初字第2725号原告刘镇华。委托代理人盛利,江苏志仁律师事务所律师。被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区解放路221号。法定代表人刘鸿峰，该公司董事长。委托代理人李平，江苏朱方律师事务所律师。委托代理人张玺鹃,江苏朱方律师事务所律师。被告北京中环嘉业投资有限公司，住所地北京市朝阳区高牌店乡半壁店村惠河南街1131号5层5010室。法定代表人刘鸿波，该公司董事长。委托代理人李平，江苏朱方律师事务所律师。委托代理人张玺鹃,江苏朱方律师事务所律师。被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙），住所地广东省珠海市横琴新区宝兴路***号*栋******室。负责人刘鸿波，该企业执行事务合伙人委派代表。委托代理人徐扬，北京市昊凯（珠海）律师事务所律师。委托代理人郎天舒，北京市昊凯（珠海）律师事务所律师。被告杨惠英。委托代理人胡啸，北京市长安律师事务所律师。委托代理人王大勇,北京市长安律师事务所律师。被告镇江市民防局，住所地镇江市竹林路99号。法定代表人赵志强，该局局长。委托代理人孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托代理人刘玉伟,江苏江成律师事务所律师。原告刘镇华与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司、被告北京中环嘉业投资有限公司、被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）、被告杨惠英、被告镇江市民防局买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林朝东、盛利，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的委托代理人张玺鹃，被告北京中环嘉业投资有限公司的委托代理人张玺鹃，被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）的委托代理人徐扬、郎天舒，被告杨惠英的委托代理人胡啸，被告镇江市民防局的委托代理人孙亮、刘玉伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年原告基于被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司与被告镇江市民防局签订的《中山东路、解放南路地下人防通道工程投资建设及使用协议》的信赖，与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司签订了《某广场预定协议》，原告按约支付了商铺款20万元，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司承诺2015年3月交付商铺。2015年8月被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司以其与被告镇江市民防局终止合作建设为由携预付款逃避责任。据原告事后调查，该工程无《房屋销售许可证》、不能出售。另被告北京中环嘉业投资有限公司、被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）、被告杨惠英系被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的股东，其出资未全部到位且存在抽逃注册资金的嫌疑。根据法律规定，原告现诉讼要求：1、判令原告与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司签订的《某广场预定协议》无效。2、判令被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司返还原告认购款20万元并赔偿损失2万元。3、判令被告北京中环嘉业投资有限公司、被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）、被告杨惠英在出资不到位范围内对上述认购款及损失承担连带责任。4、判令被告镇江市民防局对上述认购款及损失承担连带责任。5、案件诉讼费由被告承担。被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司辩称，对收取原告预付款的事实无异议，对于原告要求赔偿损失不予认可。现涉案工程已无法开通，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司也准备诉讼被告镇江市民防局以便划清责任。被告北京中环嘉业投资有限公司辩称，被告北京中环嘉业投资有限公司对被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的出资已全部到位。被告北京中环嘉业投资有限公司与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司之间的资金往来是根据集团公司资金管理制度统一调配，目的是提高资金使用效率，并不是原告认为的抽逃注册资金。原告从银行账户中调查反应被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司转款给被告北京中环嘉业投资有限公司3756万余元，而被告北京中环嘉业投资有限公司累计转款给被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司7948万余元，故被告北京中环嘉业投资有限公司要求驳回原告对其的诉讼请求。被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）辩称，被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）不是买卖合同的当事人，故其不是本案适格被告。被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）已履行了全部出资义务，也不存在抽逃注册资金的行为，故要求驳回原告对其的诉讼请求。被告杨惠英辩称，被告杨惠英已履行了出资义务。被告杨惠英作为小股东未参加公司的经营管理，被告杨惠英也无抽逃注册资金的行为，故要求驳回原告对其的诉讼请求。被告镇江市民防局辩称，被告镇江市民防局与本案的买卖合同无关联。被告镇江市民防局未与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司合作开发房地产。原告对被告镇江市民防局的诉讼请求无事实与法律依据，被告镇江市民防局要求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明：原告与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司签订了1份《某广场预定协议》，协议文本使用的是被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司提供的格式性合同文本，协议未注明签订时间。协议的内容如下：原告向被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司预定某广场商铺，商铺面积28.1平方米，总价1664385元。原告在签订本协议时一次性向被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司支付预付款20万元，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司在商铺开盘时给予原告九五折优惠。如因被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的原因导致正式商铺协议不能签订的，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司应将原告所交预付款无息退还给原告，且不适用定金罚则，协议经双方签字、盖章后生效。协议签订后原告于2014年6月24日交付被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司20万元。被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司开具两张收据给原告，收据中收款事由为“意向金”。另查明：1、2013年2月3日被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司与被告镇江市民防局签订《中山东路、解放南路地下人防通道工程投资建设及使用协议》，协议约定，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司投资建设中山东路地下人防通道工程，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司投资该工程建成后对本工程所有建筑拥有40年使用权，并依法享有占有、使用和收费权。协议签订后，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司通过竞买取得工程建设用地使用权。2013年10月29日被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司领取了《建设用地规划许可证》，2013年11月14日被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司与被告镇江市民防局签订《补充协议》1份，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司承诺工程施工时间分4个时间节点，如被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司在第3个时间节点（2014年6月20日）延期超过20天以上，被告镇江市民防局有权要求被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司撤场由其他施工队进场施工。截止本案辩论终结前，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司施工的地下人防通道工程已全部停工，工程地下空间已被回填。2、被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司注册资金为5000万元，分别由被告北京中环嘉业投资有限公司投资9万元、被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）投资4990万元、被告杨惠英投资1万元。2013年8月5日江苏公证天业会计师事务所有限公司镇江分所出具了《验资报告》确认被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司实收资本5000万元。本案审理过程中，原告以被告有抽逃注册资金嫌疑为由申请了调查令调取了被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司银行账户明细。原告认为被告镇江中环嘉业房地产开发公司向被告北京中环嘉业投资有限公司转出的3756万余元系抽逃注册资金。被告北京中环嘉业投资有限公司陈述被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司转款行为系集团内部按照资金使用规章办理的、并不是抽逃注册资金，目的是提高资金使用效率。被告北京中环嘉业投资有限公司还陈述在中山东路地下人防通道工程项目中其累计转款给被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司7948万余元。被告北京中环嘉业投资有限公司补充提供财务凭证证明下列事实：（1）2013年2月26日，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司转账给被告北京中环嘉业投资有限公司的300万元系归还2013年2月5日被告北京中环嘉业投资有限公司替被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司支付的项目保证金。（2）2013年8月至2014年12月期间，被告北京中环嘉业投资有限公司通过银行转账支付给被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司合计4922万余元。原告对被告北京中环嘉业投资有限公司补充提供证据的证明目的不予认可。上述事实有预定协议、收据、银行账户明细、工商档案材料、财务凭证、当事人陈述等证据证实。本院认为：1、原告与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司签订的《某广场预定协议》属于预约合同、具有独立合同地位，预约合同与商品房预售合同具有不同的法律性质。故原告以被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明为由要求认定预订协议无效，不符合法律规定，本院不予支持。因被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司已不具备履行预订协议的条件，故被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司应将收取的“意向金”退还原告。虽然原告与被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司在预订协议中约定了无息退还，但预定协议使用的是被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司提供的格式条款，该格式条款是免除被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司责任，故免除被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司责任的格式条款无效，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司应赔偿原告利息损失，利息损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。2、被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）、被告杨惠英已履行了出资义务且没有抽逃注册资金的行为，故原告要求被告珠海东兴中嘉城市发展股权投资基金（有限合伙）、被告杨惠英承担出资不足及抽逃注册资金法律责任的诉讼请求本院不予支持。被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司与被告北京中环嘉业投资有限公司之间的资金往来已远超被告北京中环嘉业投资有限公司已缴的注册资金9万元，且被告北京中环嘉业投资有限公司转账给被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的资金也超过被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司转账给被告北京中环嘉业投资有限公司的资金，故原告要求认定被告北京中环嘉业投资有限公司抽逃注册资金3756万余元不符合法律规定，本院不予支持。至于被告北京中环嘉业投资有限公司是否存在侵害被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司资产的行为，原告可另行诉讼。3、被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司建设中山东路地下人防通道工程系其独自投资，未与被告镇江市民防局合伙建设，故原告要求被告镇江市民防局对被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘镇华预付款20万元，并赔偿原告刘镇华利息损失（利息损失以20万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年6月25日计算至付清之日止）。二、驳回原告刘镇华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，原告承担240元，被告镇江中环嘉业房地产开发有限公司承担4360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审　判　长　　吴　军人民陪审员　　钱宏远人民陪审员　　孙玉华二〇一七年五月二十四日书　记　员　　王智怡（附：上诉须知、法律条款）附：法律条款：《中华人民共和国合同法》：第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”