（2017）辽01民终4859号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司与被上诉人辽宁北方传媒广告有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁弘福中瑞药业有限公司（原辽宁朗克药业有限公司）,辽宁北方传媒广告有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4859号上诉人（原审被告）：辽宁弘福中瑞药业有限公司（原辽宁朗克药业有限公司），住所地铁岭市高新技术开发区-106。法定代表人：赵桂弘，该公司总经理。委托代理人：邢阔，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁北方传媒广告有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街167号。法定代表人：霍起，该公司董事长。委托代理人：刘蕊，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司因与被上诉人辽宁北方传媒广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7906号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁弘福中瑞药业有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担给付租金及违约金义务，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同系双方原投资协议的附属部分，并非双方真实意思上的房屋租赁行为，上诉人不应承担给付租金及违约金义务。被上诉人以房产三年使用权及品牌资源等作为投资与上诉人进行合作，租赁合同系为办理工商变更登记签署，投资重组行为未能实现，协议已经协商解除，该租赁合同也无实际意义，上诉人不应给付房租及违约金。二、上诉人对房屋未实际使用、装修，投资协议解除后房屋已交回被上诉人，上诉人不存在违约行为，不应承担支付租金及违约金责任。辽宁北方传媒广告有限公司辩称，请求维持原判。双方没有投资行为。上诉人实际使用了房屋，被上诉人提供水电费发票能证明上诉人使用房屋事实。被上诉人交付房屋后上诉人是否真正使用房屋进行经营与我方无关，上诉人提前退租，构成违约，按合同约定应承担违约责任。辽宁北方传媒广告有限公司向一审法院起诉请求：1、判令双方解除于2015年12月4日签订的编号为2015-045号《房屋租赁合同》；2、判令辽宁弘福中瑞药业有限公司支付辽宁北方传媒广告有限公司2015年12月7日至2016年2月25日的房屋租金60,361.66元、赔偿辽宁北方传媒广告有限公司违约金91,991.68元、房屋恢复费用35,625元；3、本案诉讼费用由辽宁弘福中瑞药业有限公司承担。一审法院认定事实:2015年12月4日，辽宁北方传媒广告有限公司（甲方）与辽宁弘福中瑞药业有限公司（原辽宁朗克药业有限公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋为沈阳市沈河区青年大街167甲、167号北方国际传媒中心的7层709、710房间。该房屋出租建筑总面积为236.28平方米，房屋用途为办公，房屋类型为商品房。甲乙双方约定，甲方于2015年12月7日向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2015年12月7日至2018年12月6日。该房屋单价为1168元每年每平方米，该房屋出租总面积为236.28平方米，租金为275975.04元。乙方应于2015年12月7日前交付第一期费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金并赔偿对方损失：……（六）乙方逾期不支付租金超过一个月的。合同签订后，辽宁北方传媒广告有限公司将房屋交付辽宁弘福中瑞药业有限公司使用，2015年12月3日，辽宁弘福中瑞药业有限公司的员工张倩在《客户入住单元验收单》上签字确认收楼。辽宁弘福中瑞药业有限公司分别于2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月5日向诉争房屋所在的物业缴纳物业费，辽宁弘福中瑞药业有限公司于2016年1月25日、2016年2月5日缴纳了诉争房屋的电费。2016年2月25日，辽宁弘福中瑞药业有限公司的员工王海军在《客户退房单元验收单》上签字确认。在庭审过程中，辽宁北方传媒广告有限公司提供了《房屋恢复工程合同》及工程报价书，但表示无法提供恢复工程施工前的现场照片，现诉争房屋已经由辽宁北方传媒广告有限公司租赁给其他单位装修并使用。辽宁弘福中瑞药业有限公司提供了《辽宁朗克药业有限公司投资协议》复印件，辽宁北方传媒广告有限公司对该证据的真实性不予认可，辽宁弘福中瑞药业有限公司表示无法提供原件。针对辽宁北方传媒广告有限公司主张违约金的诉求，辽宁弘福中瑞药业有限公司认为违约金约定过高，申请法院予以调整。一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。辽宁北方传媒广告有限公司交付房屋给辽宁弘福中瑞药业有限公司经营，已经履行了自身的合同义务。辽宁弘福中瑞药业有限公司也应该按照合同的约定，给付辽宁北方传媒广告有限公司租金。按合同约定，辽宁弘福中瑞药业有限公司逾期一个月未支付房屋租金，辽宁北方传媒广告有限公司有权解除合同，现辽宁弘福中瑞药业有限公司未给付辽宁北方传媒广告有限公司租金，已经达到合同解除的条件，辽宁北方传媒广告有限公司依约定主张解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，该院予以支持。关于辽宁北方传媒广告有限公司主张2015年12月7日至2016年2月25日的租金的问题，依据双方签订的合同，年租金应为275,975.04元。故2015年12月7日至2016年2月25日的租金经计算为59,731.5元（275975.04元÷365天×79天）。关于辽宁北方传媒广告有限公司主张违约金91,991.68元的问题，该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现辽宁北方传媒广告有限公司主张的违约金数额明显超过其损失，且辽宁弘福中瑞药业有限公司在庭审中申请对违约金进行调整，故该院认为，违约金计算标准应参照银行同期贷款利率为宜。关于辽宁北方传媒广告有限公司主张房屋恢复费用的问题，该院认为辽宁弘福中瑞药业有限公司在庭审中表示其对房屋未进行装修，辽宁北方传媒广告有限公司在庭审中仅提供了房屋恢复工程合同及工程造价明细，无法证明诉争房屋在辽宁弘福中瑞药业有限公司退房时的装修状态及辽宁弘福中瑞药业有限公司是否实际装修。且该房屋现已由辽宁北方传媒广告有限公司交付其他公司装修使用，现场已经被破坏，不具备现场勘查的条件，故对辽宁北方传媒广告有限公司的此项主张，该院不予支持。关于辽宁弘福中瑞药业有限公司主张该租赁合同系双方签订的投资协议的附属部分，辽宁弘福中瑞药业有限公司实际未使用诉争房屋的问题，该院认为辽宁弘福中瑞药业有限公司在庭审中提供《辽宁朗克药业有限公司投资协议》的复印件，辽宁北方传媒广告有限公司对该份证据的真实性不予认可，辽宁弘福中瑞药业有限公司表示无法提供原件。且本案中，结合辽宁弘福中瑞药业有限公司员工签字确认的客户入住单元验收单、客户退房单元验收单及辽宁弘福中瑞药业有限公司缴纳电费的收据，可以认定辽宁弘福中瑞药业有限公司实际使用诉争房屋的事实，故对辽宁弘福中瑞药业有限公司的此项抗辩，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除辽宁北方传媒广告有限公司与辽宁弘福中瑞药业有限公司于2015年12月4日签订的《房屋租赁合同》；二、辽宁弘福中瑞药业有限公司于判决发生法律效力后10日内给付辽宁北方传媒广告有限公司自2015年12月7日至2016年2月25日的房屋租金人民币59,731.5元；三、辽宁弘福中瑞药业有限公司于判决发生法律效力后10日内给付辽宁北方传媒广告有限公司违约金（以租金59,731.5元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年12月7日至2016年2月25日止）；四、驳回辽宁北方传媒广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,060元，由辽宁北方传媒广告有限公司负担人民币2,766元，由辽宁弘福中瑞药业有限公司负担人民币1,294元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人已依约交付房屋，上诉人未按约定给付租金的行为构成违约，原审判决依据上诉人占有使用时间判令上诉人给付租金，并将违约金酌减至参照银行同期贷款利率并无不当。关于上诉人主张租赁合同系双方签订的投资协议的附属部分，上诉人未实际使用诉争房屋的问题，因上诉人无法提供《辽宁朗克药业有限公司投资协议》原件，被上诉人对投资事项不予认可，且上诉人已实际接收房屋，其未实际使用房屋不能作为拒付租金的抗辩理由，故对上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,060元，由上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年五月二十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”