（2017）内0102民初192号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-11-10
案件名称
娜日莎、吕光辉与刘相海、玉光等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市新城区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
娜日莎,吕光辉,刘相海,玉光,郝俊杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0102民初192号原告：娜日莎，住呼和浩特市。原告：吕光辉，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：宁淑琴，内蒙古中山东路法律服务所法律工作者。被告：刘相海，住呼和浩特市。被告：玉光，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘相海。被告:郝俊杰，住呼和浩特市。原告娜日莎、原告吕光辉诉被告刘相海、被告玉光、被告郝俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告娜日莎、原告吕光辉及其委托诉讼代理人宁淑琴，被告刘相海、被告郝俊杰，被告玉光的委托代理人刘相海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娜日莎、原告吕光辉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告履行买卖合同给付二原告卖房价款425820元，并赔偿违约给付的利息，按照银行同期贷款利息计算；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，按照2000年全国公房出售的房改政策规定，二原告符合条件购买了坐落于呼市××区公房出售楼房，2000年6月2日经呼巿房改办产权界定审核，核定为产权比例个人100%,并发给原告吕光辉房权证呼新S字第0096**号产别为私产的商品房产权证书。2004年原告从内蒙古自治区××区）购买了新建的商品房楼房，按照边防总队的要求，退出上述房改房给第一被告和第二被告。但是，要求原告个人与被告个人按照房屋买卖合同规定自行履行交易。原告在外地工作，全权委托第三被告郝俊杰代理二原告出卖房权证呼新S字第0096**号的商品房，出卖给第一、第二被告（系夫妻关系），并办理了过户至其夫妻名下的房产权证。但是第三被告代理二原告出卖楼房给第一、第二被告的房屋买卖合同卖房价款425820元，三被告至今没有给付一分钱给二原告。二原告为此拒绝交房，第一、第二被告以持有房屋产权证为由，2014年将二原告诉至新城区法院要求排除妨碍，新城区法院以（2014)新民一初字第31号民事判决书：“与本判决生效十五日内撤离公安厅院内6-2-8号楼房，退还给刘相海、玉光”；上诉后呼市中级人民法院以（2014)呼民五终字第00132号判决维持原判。2015年10月经新城区法院执行法官苏和执行腾房交房完毕，并告知原告卖房款未付另行起诉解决。被告刘相海、被告玉光辩称：我与二原告没有房屋买卖关系，该房屋是边防总队分配的房子，二原告想要新房要把旧房退回来，二原告没有将旧房退回来，边防总队分配给了我。被告郝俊杰辩称：本案应适用一事不再理原则，对于此案已经做出明确判决。为解决本单位所属干部住房困难问题，边防总队曾向原告吕光辉提供了公有性住房以供居住。2000年6月，根据国家房改政策，边防总队将该公有住房的产权办理到原告吕光辉名下，《房屋所有权证》内页盖有“房改出售”的印章。当时，原告吕光辉仅象征性地交付了少量手续费。2004年，考虑到部分干部住房仍然存在困难，边防总队按照相关法律和国家政策筹划建设经济适用住房“边防家园小区”，按照当时部队政策规定，有经济条件的干部人员可以出资购买该新建的经济适用房，但必须将已经占有并取得房产证的房改房腾退给边防总队，以保障部队其他人员有房居住。根据国家、部队有关法律和相关政策的规定，边防总队与原告吕光辉经平等协商签订了《购房合同》及《购房合同补充协议》，合同和补充协议约定，原告吕光辉在取得边防家园住房以后，应当将其此前分配到的房改房(原住房）退还给边防总队，即购买边防家园小区经济适用住房存在一个前提条件：将房改房退还（即自愿的产权转移)给边防总队，总队对于购房人原占有的房改房进行处置。《购房合同》第十二条第四项约定：“乙方入住新房后，需退回原单位现占用的住房。”《购房合同补充协议》第五条约定：“乙方拒退原住房的，甲方有权收回乙方所购甲方开发的位于呼和浩特巿金桥开发区经济适用房，并将乙方所交购房款原数退还乙方，不作其他任何补偿。”上述两份协议明确了原告吕光辉应当履行退回呼和浩特巿新城区公安厅院边防6号楼4层2单元8号房屋产权的义务，退回在本质上属于购房人向边防总队无偿转移房产，是购房人对房产的自愿处分的意思表示。2006年12月，边防家园小区达到入住条件，原告吕光辉领取房屋钥匙入住后，根据《购房合同》约定，将其分配到的房改房（房权证呼新S字第0096**号）退还给边防总队。边防总队根据部队住房政策，将原告吕光辉退还的房屋重新分配给总队现役部刘相海使用，并委派被告郝俊杰负责办理房屋变更登记等相关工作。期间，被告郝俊杰根据原告吕光辉的授权委托，按照呼和浩特巿房管部门办理房屋变更登记手续所规定的程序，将该套住房依规过户至刘相海，过户过程中代为签订《房屋买卖合同》、开具发票均是应房管部门要求办理，属于房屋变更登记手续的必要程序之一，且未超越被告吕光辉授权委托范围，其事实并非原告所称的房屋买卖行为。2014年，原告吕光辉、娜曰莎将被告郝俊杰与其余2名被告刘相海、玉光一并起诉至贵院，请求判令办理房屋变更期间签订的《房屋买卖合同》无效，经法院查明，驳回该诉讼请求。原告吕光辉、娜日莎不服一审判决，向呼和浩特巿中级人民法院提起上诉，呼巿中院二审判决驳回上诉，维持原判。现新诉的房屋买卖合同纠纷一案，与上述一审、二审已判决案件的事实、理由、依据均一致，此前，贵院与中院已调查清楚以下情况：一是被告郝俊杰以原告吕光辉、娜日莎名义签订《房屋买卖合同》是根据委托书合法进行的，并无超越委托书委托事项，故不能认定为无效；二是被告郝俊杰在办理房屋过户过程中代为签订合同并开具发票，均为房管部门要求履行过户手续的必要程序之一，是按照被告与原告双方约定进行，并无违约行为和过错，该合法行为也未侵犯原告的利益；三是涉诉房屋早已按照购房合同及补充协议履行了退回手续，对房屋产权的处置权实际归边防总队所有，其事实并非原告所称的房屋买卖行为。被告郝俊杰基于边防总队工作委派，代表边防总队负责办理房屋退还相关工作期间，原告吕光辉自愿委托被告办理下列事项：1.办理房屋变更登记手续（包括签订《房屋买卖合同》）等一切手续。2.委托期限：到办理完上述事项为止。3.委托人有转委托权。以上内容有呼和浩特巿新城区公证处签发的授权委托公证书、公证处谈话笔录等为证，不存在原告所称“全不知情，未取得其认可”的情况。涉诉房屋过户完成以后，被告与原告双方的委托法律关系即已解除，不再存在其他任何联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1、2009年6月，边防总队将新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号原户主为吕光辉的房屋，分配给边防总队现役干部刘相海居住。2010年12月29日吕光辉与娜日莎共同委托郝俊杰办理房屋变更登记后续（包括房屋转让合同契约）等一切手续，委托期限：到办理完上述事项为止，受托人有转委托权。2010年12月31日，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处为吕光辉、娜日莎与郝俊杰作出公证书，对吕光辉与娜日莎委托被告郝俊杰办理公安厅院边防6-2-8号房屋变更登记手续的委托书进行了公证。2011年3月23日，刘相海与玉光共同取得了位于新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号的房屋所有权证，面积118.88平方米。2007年4月25日，原告吕光辉取得对位于赛罕区金桥开发区世纪大道边防家园小区16号楼1层101.3-4层301房屋的所有权证。2、吕光辉、娜日莎起诉刘相海、玉光、郝俊杰确认合同无效，诉称吕光辉、娜日莎委托郝俊杰将位于呼和浩特市新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号的房屋出卖给刘相海、玉光，吕光辉、娜日莎在不知情的情况下，刘相海、玉光、郝俊杰办理了房屋所有权转移手续，请求确认房地产买卖契约无效。经审理查明，郝俊杰受边防总队指派和吕光辉、娜日莎委托办理房屋过户手续没有侵犯其权益，并未超过委托书委托事项，故不能认定该契约无效。2014年9月2日，本院作出（2014）呼民一初字第159号民事判决书，判决驳回吕光辉、娜日莎的诉讼请求。吕光辉、娜日莎不服一审判决，上诉至呼和浩特市中级人民法院，2015年2月4日，呼和浩特市中级人民法院作出（2014）呼民一终字第00647号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年2月28日，刘相海、玉光起诉吕光辉排除妨害，请求吕光辉对位于呼和浩特市新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号的房屋停止侵害、退还房屋、支付水电物业费。刘相海、玉光诉称其拥有位于呼和浩特市新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号的房屋的所有权，吕光辉一直占有该房屋，侵犯其合法权益。2015年5月8日，本院作出（2014）呼民一初字第31号民事判决书，判决认定边防总队将原户主为吕光辉的房屋分配给刘相海、玉光，刘相海、玉光取得了位于新城区海东路公安厅边防6号楼4层2单元8号的房屋所有权，判决吕光辉停止侵害，向刘相海、玉光退还房屋。刘相海、玉光不服一审判决，请求吕光辉赔偿占用房屋经济损失、支付水电物业费。吕光辉不服一审判决，上诉至呼和浩特市中级人民法院，诉称刘相海、玉光编造了房屋买卖合同，该合同是无效的，发票也是虚假的，刘相海、玉光以虚假材料取得房屋所有权证书，请求驳回刘相海、玉光的起诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2014）呼民五终字第00132号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于二原告与被告刘相海、被告玉光是否签订过房地产买卖契约：2011年3月21日，二原告与被告刘相海、被告玉光签订《房地产买卖契约》，二原告将位于新城区公安厅院边防6-2-8的房地产出售给被告刘相海、被告玉光，出售价格为20万元，定金为20万元，共计40万元。被告刘相海、被告玉光称未与二原告签订过该契约，与二原告不存在房屋买卖合同关系。二原告于2014年起诉至本院，请求确认与被告刘相海、被告玉光房地产买卖契约无效案件中诉称，二原告在不知情的情况下，刘相海、玉光、郝俊杰办理了房屋所有权转移手续，请求确认房地产买卖契约无效。据此可知，二原告与被告刘相海、被告玉光均否认达成签订房屋买卖合同的合意。2011年3月23日，销售不动产税票上载明被告刘相海、被告玉光向原告吕光辉支付购房款425820元，但二原告称从未收到该笔购房款，且该购房款的数额与《房地产买卖契约》不相同，被告郝俊杰侵害了原告的财产权。三被告辩称是按评估价格交的税，因为边防总队出售价格过低，房产局要求按照市场评估价格交纳税款。2、关于被告刘相海、被告玉光是否应向二原告支付购房款。中国人民武装警察边防部队建设管理规定第四章第二十九条规定，部队人员只能享受一次房改优惠政策，一个家庭只能购买部队或地方提供的一套标准住房,严禁重复享受房改政策、多处占房。第三十条规定，凡已经享受房改政策，购买了部队现有住房或配偶已参加地方房改的，不得购买部队经济适用住房；已购买过经济适用住房或参加了集资、合作建房的，不得再次购买经济适用住房。二原告对此不予认可，二原告主张并没有占有两套经济适用房，不应适用该规定。2006年12月14日，边防总队与吕光辉签订《购房合同补充协议》，约定吕光辉需退回（《房屋所有权证》号009689）给边防总队才能取得282.67平方米的经济适用住房，第五条约定：“乙方拒退原住房的，甲方有权收回乙方所购甲方开发的位于呼和浩特巿金桥开发区经济适用房，并将乙方所交购房款原数退还乙方，不作其他任何补偿。”房权证呼新S字第0096**号《房屋所有权证》载明，吕光辉对新城区公安厅院边防站6-2-8房屋拥有所有权。二原告对此不予认可，认为有两套经济适用房要退一套，二原告不属于要退房的对象。本案所涉房屋均为商品房，二原告与边防总队签订的《购房合同》第十二条第四项约定：“乙方入住新房后，需退回原单位现占用的住房。”据此可知二原告已与边防总队达成只能有一套单位分配住房的合意，故二原告该抗辩理由，本院不予采信。本院认为：二原告与被告刘相海、被告玉光均否认达成签订房屋买卖合同的合意，故本院认定各方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。本案诉争房屋系原告吕光辉在工作期间边防总队分配其居住的房屋，二原告虽取得了房屋所有权证，但边防总队在建设经济适用住房时，二原告购买了新的住房，同意将该房屋退回边防总队重新进行分配，与边防总队签订了《购房合同》、《购房合同补充协议》，交回了房屋的第009689号所有权证，并委托被告郝俊杰办理房屋过户手续。边防总队的分配房屋政策为，购买新房屋需要退回旧住房，部队人员只能拥有边防总队分配的一套住房，二原告已经拥有282.67平方米房屋的所有权，应退回位于新城区公安厅院边防站6-2-8房屋，按照双方签订的《购房合同补充协议》的约定，边防总队有权对原告吕光辉原有住房进行重新分配。边防总队分配给被告刘相海房屋的行为，符合双方约定，合法有效，被告刘相海、被告玉光拥有新城区公安厅院边防站6-2-8房屋的所有权。二原告授权被告郝俊杰办理房屋过户手续，将该房屋过户给被告刘相海、被告玉光，被告郝俊杰没有超越代理权限，二原告要求被告郝俊杰承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。二原告诉称与被告刘相海、被告玉光签订房屋买卖合同，被告刘相海、被告玉光应向原告交纳购房款，但经审理查明，二原告与被告刘相海、被告玉光的房屋买卖实际上是二原告委托被告郝俊杰办理房屋过户手续，将新城区公安厅院边防站6-2-8房屋退回给边防总队，边防总队再次分配给被告刘相海、被告玉光的程序性手续，被告刘相海、被告玉光无需向二原告交纳购房款，因此，二原告应按照与边防总队签订的协议履行义务，已经将房屋退回并过户给被告刘相海、被告玉光，原告已经履行完毕合同约定的义务，故对于二原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告娜日莎、原告吕光辉的诉讼请求。案件受理费收取7687元，由原告娜日莎、原告吕光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长李泽芳人民陪审员 孟丽旌人民陪审员 李春秀二〇一七年五月二十四日书记员刘芸 更多数据：