（2017）陕07民终188号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2018-07-12

案件名称

王洪、杨琦与张森、董艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省汉中市中级人民法院

所属地区

陕西省汉中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王洪,杨琦,张森,董艳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第一百七十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

汉中市中级人民法院民事判决书(2017)陕07民终188号上诉人（原审原告）：王洪，男，1972年10月5日出生，住西乡县。上诉人（原审原告）：杨琦，女，1971年3月2日出生，住西乡县。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯祖兴，西乡县“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张森，男，1963年5月13日出生，住西乡县。被上诉人（原审被告）：董艳，女，1965年7月13日出生，住西乡县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄志懋，西乡县“148”法律服务所法律工作者。上诉人王洪、杨琦因与被上诉人张森、董艳房屋租赁合同纠纷一案，不服西乡县人民法院(2016)陕0724民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王洪、杨琦及其共同委托诉讼代理人侯祖兴、被上诉人张森、董艳及其共同委托诉讼代理人黄志懋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪、杨琦上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人在2016年3月2日前向上诉人支付2016年度租金15万元，并按银行同期贷款利率支付从2016年3月2日起至给付之日止的迟延给付租金利息。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人2012年3月1日签订的房屋租赁合同约定：租金一年一付，第一年租金于合同签订之日提前一次性付清，以后每年租金到期之日前一个月支付。在实际履行中，合同的前四年度2012年3月1日至2016年3月1日期间的租金被上诉人均按当年度开始前支付给上诉人。而在2016年度租金支付时，被上诉人未按前四年度的支付期限履行付款义务。根据合同约定及连续四年的履约事实看，双方对支付租金的期限有约定且意思明确，即当年度开始前提前支付当年度租金。如果说双方有争议，那也是对约定条款文字理解发生争议，而不是不明确。一审判决确定租赁合同对支付租金期限的约定不明确，是违背客观事实的。2、一审判决适用法律错误。双方是对合同条款的理解发生争议，而不是无租金付款期限约定，更不是约定不明确，一审判决适用《合同法》226条确定于租期届满时支付租金错误。3、一审判决无视争议焦点，扩大裁决范围，侵害了上诉人的诉讼权利。一审判决既然没有受理反诉之争，却在本院认为部分确定由上诉人承担维修义务，确认上诉人出售房屋的广告侵犯了被上诉人的合法权益，超越了诉讼范围，明显违法。张森、董艳辩称：1、被上诉人与上诉人约定的租金支付期限不明确，且双方未就租金支付期达成补充协议，应按《合同法》226条规定，在2016年3月1日至2017年3月1日这一年度租期届满时支付租金。2、上诉人在上诉状中诉称双方对支付租金的期限有约定，且意思明确的理由毫无根据。真实情况是：租期前四年，被上诉人第一年按合同约定在签合同时即2012年3月1日付清了当年度租金，后三年，上诉人多次找被上诉人，称资金紧张，请求提前支付，被上诉人考虑到双方关系融洽，自愿提前支付了部分租金，支付的部分租金有每年1月、2月、3月、4月、5月、6月支付的，剩余租金到年度期满付清，并不是每年3月1日前付清当年全部租金。3、一审判决驳回了被上诉人的反诉请求，并没扩大裁决范围。请求驳回上诉，维持原判。王洪、杨琦向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决被告继续履行原、被告签订的房屋租赁合同，并由被告支付原告2016年度房屋租金150000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审开庭审理中，王洪、杨琦增加诉讼请求：请求被告支付2016年2月1日至2016年11月1日迟延给付租金的利息13379.10元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的身份证、结婚证、国有土地使用证、房屋所有权证；2.原、被告均提交的房屋租赁合同。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的利息计算清单以及陕西西乡农村商业银行股份有限公司城北支行出具的证明、贷款借据，不能证明被告迟延支付房屋租金给原告造成的损失，原、被告签订的租赁合同对支付租金期限约定不明确，且合同未约定迟延支付租金应承担的法律后果，因此，该组证据本院不予采信，原告主张迟延支付租金期间的利息无事实和法律依据；2.被告提交的车辆停放照片、地面现状照片，能够证明原告未按合同约定履行地面安装铺设及停车场的使用协调义务，该组证据本院予以采信，原告应当及时维修破损地面，并协调被告解决停车场停车问题；3.被告提交的出售房屋广告照片、告知书、高燕出具的证明，能够证明原告出售被告租赁房屋的事实，但不能证明被告因此遭受的具体损失以及损失的数额，本院不予采信，被告主张赔偿损失150000元没有事实依据。一审法院认为，一、被告未支付租金是否违背合同约定的支付期间。原、被告双方签订的房屋租赁合同第一条约定：出租时间2013年3月1日至2017年3月1日，年租金为150000元，租金一年一付，本合同签订之日之日起一次性付清当年租金，以后每年租金到期之日前一个月由乙方向甲方支付租金，该条约定的租金支付期限不明确。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限一年以上的，应当每届满一年时支付。依据该条规定，被告应当在租期每届满一年时支付租金。鉴于双方对租金支付的期限约定不明确，本院依据上述法律规定，将被告支付租金的期限确定为租期每届满一年时支付，即每年的3月1日。原、被告签订的租赁合同对支付租金期限约定不明确，且合同未约定迟延支付租金应承担的法律后果，因此原告主张迟延支付租金期间的利息无事实和法律依据。二、原告是否按合同约定履行地面安装铺设及停车场的使用协调义务。被告提供的证据能够证明租赁房屋的通道存在破损，依照法律规定，原告应当履行维修义务，被告也可以自行维修，维修费用由原告负担，因维修通道影响到被告使用的，应当相应减少租金或延长租期，因此，被告可以请求原告维修，或者自行维修。被告租赁停车场后享有使用、收益的权利，该权利不容侵犯，现该停车场难以保证被告使用，其原因是被告未结合自身经营情况对停车场做出规划、限制，放任他人随意停放车辆，因此，被告应当积极与原告协商采取相应措施维护自身合法权益。三、原告通过广告方式出售房屋是否侵犯被告的合法权益。原告未经被告同意在出售房屋的广告中引用“鼎盛商务宾馆”作为地标，该行为侵犯了被告的合法权益，但被告未能举证证明因此遭受的具体损失以及损失的数额，被告主张赔偿损失150000元没有事实依据。综上所述，原告请求被告支付房屋租金的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定,判决：一、张森、董艳于2017年3月1日前向王洪、杨琦支付房屋租金150000元；二、驳回王洪、杨琦的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由王洪、杨琦负担1650元，由张森、董艳负担1650元。本院二审期间，上诉人提交了五份证据，第一份证据：2014年2月26日董艳向杨琦转账14.3万元的西乡农村合作银行转账汇款凭条，证明董艳2014年2月26日支付2014年度租金14.3万元；第二份证据：2015年4月2日董艳向杨琦转账15.1万元的西乡农村合作银行转账汇款凭条，证明2015年4月2日董艳支付2015年度租金15万元及延付租金利息1000元；第三份证据：杨琦银行卡在西乡农村合作银行的转账流水清单，用于印证第一、第二份证据所涉两笔租金的入账情况；上述三份证据均系上诉人从西乡农村合作银行调取；第四份证据：杨琦自己记录的从2010年至2017年现金流水账本，证明2013年3月18日董艳给付房租现金5000元，2014年2月25日董艳给付房租现金7000元，2015年4月18日杨琦退还董艳延付租金利息1000元；第五份证据：2017年5月5日张森给王洪打电话时的通话录音，证明张森在电话中承认合同约定是先交钱，后用房，以及王洪每年收取房租给其打有收条的事实。经质证，被上诉人对上诉人提交的第一、第二、第三份证据的真实性无异议，但认为2015年4月2日转账15.1万元是王洪进货时向董艳借的款，2015年下半年王洪退还董艳1000元，其余15万元抵作了租金；对第四份证据认为是杨琦自己记录的，不予认可；第五份证据董艳承认通话录音是张森的声音，但认为张森的意思不代表其意思，王洪一直在套张森的话。被上诉人在二审中提交了三份证据，第一份证据：2013年1月30日董艳向杨琦转账7万元的农业银行西乡县汉白路分理处交易回单；第二份证据：2013年3月19日董艳向杨琦转账4万元的农业银行西乡县汉白路分理处交易回单；上述两份证据证明2013年度租金不是一次付清，而是应王洪的请求分几次自愿提前预支房屋租金；第三份证据：2015年4月2日董艳向杨琦转账15.1万元的西乡农村合作银行转账汇款凭条，证明2015年4月2日转账15.1万元是王洪进货时向董艳借的款，也是提前预支房屋租金。经质证，上诉人对被上诉人提供的三份证据的真实性无异议，认为被上诉人自愿提前预支租金和借款之说与事实不符，有时被上诉人资金困难就先付部分租金，剩余租金拖延一个月左右支付，每年被上诉人付清租金后，上诉人均打有收条。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：对于上诉人提交的第一、第二、第三份证据及被上诉人提交的三份证据，经质证，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。对上诉人提交的第四份证据，虽然系杨琦自己记录的现金流水账本，但该账本记录了2010年至2017年至今的现金流水情况，时间连续、内容连贯，其中记载的租金现金给付时间和金额与房屋租赁合同、银行转账凭条、被上诉人张森当庭陈述2013年度至2015年度的租金给付时间、被上诉人董艳承认退还1000元的陈述等证据相互印证，该证据与银行转账凭条、交易回单形成较为完整的给付租金的证据链条，且张森、董艳无正当理由拒不提交其持有的王洪、杨琦给其出具的租金收条，故本院对该证据予以采信。对上诉人提交的第五份证据，通话录音中通话人为上诉人王洪与被上诉人张森，身份明确，内容清晰，具有连惯性，不存在疑点，且有其他证据相互佐证，本院予以采信。二审查明：2012年3月1日王洪、杨琦与张森、董艳签订房屋租赁合同，约定：甲方（王洪、杨琦）向乙方（张森、董艳）出租汉白路中段南侧的原飘香火锅城整幢（二楼、三楼、院内西头的车库住房一套，后院六层的员工宿舍及院内停车场的使用）；出租时间2012年3月1日至2027年3月1日，年租金为15万元，租金一年一付，本合同签订之日起一次性付清当年租金（其中租期内的前五年的租金，每年15万元的租金不变，后十年的租金，根据市场行情，房屋年租金随行就市，以公家单位房租行情另行涨浮）。以后每年租金到期之日前一个月由乙方向甲方支付租金，逾期甲方有权将此房收回，并且不承担由此给乙方造成的所有其他损失，合同无效。…….合同签订当日，张森、董艳向王洪、杨琦支付2012年度（2012年3月1日至2013年3月1日）租金15万元。张森、董艳对承租房屋进行装修后经营鼎盛商务宾馆。2013年1月30日董艳向杨琦转账支付2013年度（2013年3月2日至2014年3月1日）租金7万元，同年3月18日现金支付租金5000元，同年3月19日转账支付租金4万元。2014年2月25日董艳向杨琦现金支付2014年度（2014年3月2日至2015年3月1日）租金7000元，同年2月26日转账支付租金14.3万元。2015年4月2日董艳向杨琦转账支付2015年度（2015年3月2日至2016年3月1日）租金15.1万元，同年4月18日杨琦退还董艳现金1000元。张森、董艳共计向王洪、杨琦支付2012年度至2015年度房屋租金60万元。2015年10月，王洪在西乡县电视台打广告，对汉白路繁华地段民政大厦旁现鼎盛宾馆（原飘香火锅城）600多平方米的商业用房整体出售。2015年11月23日，董艳向王洪发出书面告知，以王洪打广告的行为严重影响了其宾馆生意，造成损失为由，要求王洪给予解决答复。王洪、杨琦于2016年5月向西乡县人民法院提起诉讼。一审法院审理中，张森、董艳提起反诉，后又撤回反诉，一审法院口头裁定准许张森、董艳撤回反诉。二审审理中，经本院调解双方当事人自愿达成调解协议，但在调解书送达前，张森、董艳一方反悔。上述事实，有一审法院采信的房屋租赁合同、出售房屋广告照片、告知书及二审采信的银行转账凭条、交易回单、银行转账流水清单、杨琦记录的现金流水账本、张森、王洪通话录音及当事人陈述等证据在卷证明，予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉2016年度房屋租金的给付日期如何确定？二、王洪、杨琦要求支付延付租金利息的请求是否合理。针对第一个争议焦点，双方当事人在房屋租赁合同中对租金支付期限约定为：租金一年一付，本合同签订之日起一次性付清当年租金，以后每年租金到期之日前一个月由乙方（张森、董艳）向甲方（王洪、杨琦）支付租金。双方当事人对该条款的履行情况是：2012年度的租金张森、董艳在2012年3月1日一次性付清；2013年度的租金从2013年1月开始支付，持续到同年3月付清；2014年度的租金在2014年2月付清；2015年度的租金在2015年4月一次性付清。2016年5月11日王洪、杨琦提起诉讼后，张森、董艳在2016年5月24日答辩及反诉状中称，答辩人从2012年到2015年，每年都是按照合同约定，按时交纳了全部租金，唯独2016年未交，确属事出有因。租金到期至今的三个多月时间里，被答辩人不但没要，甚至连问都没问过，只是4月22日早上和4月25日早上一个自称朝阳律师事务所的人打电话问过。张森、董艳在该答辩状中自认按合同约定按时交纳了2012年到2015年的租金。2016年10月29日张森、董艳向一审法院提交另一答辩状，对合同租金条款中的支付期限提出分歧意见，认为2016年度的租金应当在本年度租期届满之日前一个月即2017年2月1日前给付，而上诉人认为按照合同约定和履约事实，2016年度的租金应当在上一年度租期届满之日前一个月即2016年2月1日前给付。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于“交易习惯”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。二审中，上诉人就其主张的“先交租金，后使用房屋”的交易习惯提交了五份证据，被上诉人就房屋租金的履行情况也提交了三份证据，纵观双方当事人连续四年履行租金的全过程，足以证明上诉人与被上诉人之间的习惯做法是每年租期开始提前支付当年租金。当事人之间的履约习惯也符合本地房屋租赁市场一般先预付房租，然后入住使用的交易习惯。依据当事人之间的交易习惯可以确定上诉人与被上诉人订立该条款的真实意思是从2013年起，每年租金在上一年度租期届满之日前一个月支付。被上诉人辩称后三年上诉人多次找被上诉人，称资金紧张，请求提前支付，被上诉人自愿提前支付部分租金，剩余租金到年度期满付清及2015年4月2日转账15.1万元系借款后抵作租金的辩解意见，缺乏证据证明，不予采纳。上诉人上诉请求被上诉人在2016年3月2日前支付2016年度租金15万元，本院予以支持。一审判决没有充分考虑到当事人之间的交易习惯和缔约真意，判处不当，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，被上诉人没有按照合同约定的期限支付2016年度房屋租金，构成违约。上诉人主张被上诉人支付迟延给付租金的利息损失，因法律对租赁合同中承租人迟延给付租金如何承担违约责任没有明确规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定loz法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，当事人在合同中没有约定逾期付款违约金条款或该违约金计算方法的，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。一审诉讼中，上诉人虽然将利息损失计算至一审开庭前2016年11月1日，但其并未明确表示放弃对该截止日期后的利息，二审中上诉人坚持请求利息损失，故对上诉人要求被上诉人按银行同期贷款利率支付迟延给付租金利息的上诉请求，本院予以支持。对上诉人提出的一审判决扩大裁决范围的上诉理由，一审法院已经口头裁定准许张森、董艳撤回反诉，却在判决论理部分对张森、董艳的反诉请求进行论述，存在瑕疵，但在判决主文中并未涉及反诉请求，故不存在扩大裁决范围的问题。综上所述，上诉人的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第一百七十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西乡县人民法院（2016）陕0724民初774号民事判决第一项、第二项；二、变更西乡县人民法院（2016）陕0724民初774号民事判决第一项为：张森、董艳于2016年3月2日前向王洪、杨琦支付2016年度（2016年3月2日至2017年3月1日）房屋租金15万元。三、由张森、董艳向王洪、杨琦支付迟延给付2016年度租金15万元的利息损失（自2016年3月3日起至租金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。上述第二、三项，限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元、二审案件受理费3300元，共计6600元，由张森、董艳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王潇浴审　判　员　　王军伟代理审判员　　魏　婷二〇一七年五月二十四日书　记　员　　刘　娜关注公众号“”