（2017）京03民终5988号

裁判日期: 2017-05-24

公开日期: 2017-07-20

案件名称

蒋慧芳与吴晓华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋慧芳,吴晓华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5988号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋慧芳，女，1982年3月17日出生,住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱昱辉，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晓华，男，1989年6月6日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吴晓娇，女，1984年11月25日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。上诉人蒋慧芳因与被上诉人吴晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初8787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋慧芳及其委托诉讼代理人朱昱辉，被上诉人吴晓华的委托诉讼代理人吴某、曹岩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋慧芳上诉请求：1、撤销北京市密云区人民法院（2016）京0118民初8787号民事判决书第二、第四、第五项判决；2、判令吴晓华承担保全费、鉴定评估费11000元；判令吴晓华承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、蒋慧芳在履行合同过程中不存在过错，一审法院要求其赔偿吴晓华损失没有事实依据。首先，蒋慧芳在开发商通知房产证已经颁发，可以办理解押手续后便催促吴晓华支付17万元，但吴晓华并未遵守约定。纵观整个交易过程，蒋慧芳从未提出涨价要求，从未要求“首付款”为22万，一审法院认定“蒋慧芳一方要求支付首付款的金额（22万元）超过了合同约定标准”没有事实依据，反而忽略了“双方联系支付剩余首付款时，吴晓华同意支付”之后吴晓华并未支付的客观事实。其次，涉案房屋不存在“差价”，吴晓华不存在任何损失，房价上涨或下跌属于正常市场现象，蒋慧芳并未重新出售涉案房屋，亦未从涉案房屋获取不当利益，鉴定机构的房屋评估只是一种价格预判，与本案争议没有必然联系，不能作为赔偿损失的法律依据。再次，中介费应当由吴晓华自行承担，中介费事宜不属于本案法律关系所涉范围，与蒋慧芳没有必然联系。综上，蒋慧芳积极履行合同，主观不存在涨价或其他违约行为，而吴晓华主观上存在恶意牟利的情形，一审法院未查明基本事实，无法公平认定责任主体和过错程度，以吴晓华不存在过错反而要求蒋慧芳承担过错责任，从而帮助了怠于履行合同的一方赚取了超乎寻常的利益。二、一审法院以吴晓华的合同目的不能实现为由归责于蒋慧芳属于严重的法律适用错误。合同解除的原因是吴晓华迟延付款反而请求法院解除，蒋慧芳对此表示同意，是双方合意解除，不违反法律规定。一审法院认为吴晓华合同目的未能实现，忽略了蒋慧芳的合同目的亦未实现。另外，根据合同第七条第二款规定，蒋慧芳有权解除合同并不予退还定金。吴晓华至合同解除前仍未支付完毕合同约定的首付款，蒋慧芳要求吴晓华承担违约责任具有明确的合同依据，一审法院不顾合同约定，以“缺乏合理性”为由不予支持蒋慧芳诉讼请求亦属于适用法律错误。综上所述，本案吴晓华忽略了约定中“解押之前付17万”的付款顺序，反而认为“先办解押，再付17万”，造成其违约付款的事实。现吴晓华要求赔偿损失没有法律或合同依据，蒋慧芳不存在过错履行合同的情形，不应当承担合同解除后的法律责任。吴晓华辩称：吴晓华同意一审判决，不同意蒋慧芳的上诉请求。吴晓华向一审法院起诉请求：1、解除吴晓华与蒋慧芳于2016年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、蒋慧芳返还吴晓华购房款50万元；3、蒋慧芳支付吴晓华占用50万元购房款的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月3日起至实际返还之日止）；4、蒋慧芳赔偿吴晓华房屋涨价造成的差价损失49.49万元；5、蒋慧芳支付房屋出租款9108元（按照每月759元，自2016年3月计算至2017年3月）；6、蒋慧芳赔偿吴晓华中介费2万元；7、蒋慧芳赔偿吴晓华律师费1万元；8、诉讼费及鉴定费由蒋慧芳负担。蒋慧芳向一审法院反诉请求：1、解除蒋慧芳与吴晓华于2016年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判决蒋慧芳已收取的定金30万元不予退还；3、反诉费由吴晓华负担。一审法院认定事实：2012年12月15日，蒋慧芳通过住房公积金贷款（77万元）支付方式，购买了北京中加恒业房地产开发有限公司开发的北京市密云区农机路×楼房（预售合同编号：Y14174××）。2016年3月1日，经北京吉永达房地产经纪有限公司介绍，出卖人（甲方）蒋慧芳与买受人（乙方）吴晓华签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：蒋慧芳将当时未取得房产证的北京市密云区农机路×楼房（预售合同编号：Y14174××，建筑面积83.94平方米）出卖给吴晓华。合同第四条，成交价格及付款方式：房屋价款154万元，2016年3月1日支付购房定金30万元，2016年3月3日支付首付款20万元。剩余房款17万元于房本解押前支付给甲方。乙方申请银行贷款87万元于银行放贷后5个工作日内全部付给甲方。合同第六条，房屋的交付：出卖人同意全款到账3日内将该房屋交付给买受人。合同第七条，违约责任：（一）逾期交房责任，（1）逾期在十日内（含），自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款（包括定金），并按照买受人已付定金的一倍向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：（1）逾期十日之内（含），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金（由出卖人选择）以外的其余付款。合同第十条，权属转移登记：（一）当事人双方确认，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款（包括定金），按照活期利率付给利息，并按买受人已付定金的一倍支付违约金。2、如因买受人的责任影响办理房屋权属转移登记，进而导致延迟出卖人延误收取售房款项的，应由买受人按照延迟天数承担全部款项日万分之五的赔偿责任。合同第十三条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明确或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同第十五条，附加条件中另约定：1、该房屋未取得产权证，交易存在的风险已告知甲、乙双方。2、交房日期，经甲、乙双方协商，如果房屋2016年6月30日前过户，过户后1个工作日内交房，若2016年6月30日未能过户，按2016年6月30日前将该房屋钥匙交于乙方，不按约定执行负违约责任。3、乙方交齐首付后，不负责后期甲方房屋解押款，款项由甲方自行承担。2016年3月1日，出卖人（甲方）蒋慧芳与买受人（乙方）吴晓华及居间方北京吉永达房地产经纪有限公司（丙方）又订立居间服务合同。居间服务费3.08万元由买受方负担（吴晓华实际支付2万元）。2016年3月3日，吴晓华的姐姐吴某代理吴晓华又与蒋慧芳又签订了补充条款，补充条款约定：因涉案房屋出租，该房屋出租所得款项由蒋慧芳和吴晓华共同所有，蒋慧芳占67%，吴晓华占33%，自2016年4月1日开始执行，到房屋过户到吴晓华名下为止。吴晓华认可其补充条款。房屋买卖协议签订后，蒋慧芳于2016年3月3日收取吴晓华定金30万元及购房首付款20万元（50万元通过吴某的银行帐户（建户）转账支付）。2016年9月13日，蒋慧芳取得密云县园林东路×房屋所有权（权证号：京（20**）密云县不动产权第××××号）。2016年9月至11月，蒋慧芳与吴晓华曾手机短信联系支付剩余首付款之事，吴晓华一方同意支付剩余首付款17万元，因蒋慧芳一方要求支付首付款即22万元，双方未达成一致。经中介公司协调未果，房屋贷款抵押未解除。吴晓华于2016年11月24日提起诉讼，要求继续履行合同支付违约金及房租费用。蒋慧芳表示吴晓华若能一次性付清房款并支付违约金30万元，愿意继续履行合同。吴晓华因无一次性现金支付房款能力，而变更诉讼请求，要求解除合同，返还购房款及利息，支付房屋租金、赔偿房屋差价损失及中介费、律师费。蒋慧芳于2016年12月19日提起反诉，以吴晓华承诺于2016年10月1日支付剩余首付款17万元，未如期支付为由，要求解除合同，定金30万元不予退还。审理期间，吴晓华申请诉讼保全，要求查封蒋慧芳的房屋。2016年12月22日，一审法院裁定，查封蒋慧芳名下位于北京市密云区园林东路×房屋（房屋所有权证号：京（2016）密云县不动产权第××××号）。查封期间禁止办理该房屋的买卖、抵押、过户等手续。吴晓华申请房屋差价损失鉴定，一审法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对涉案房屋进行鉴定评估，估价结果为：2016年12月28日的市场价值为203.49万元。吴晓华支付鉴定评估费6千元。另支付律师费1万元。另查，2016年3月，双方涉案的房屋租金约1600元/月至1800元/月。一审法院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。吴晓华与蒋慧芳双方均同意解除签订的房屋买卖合同，一审法院不持异议，双方签订的房屋买卖合同解除与其约定的租金分配约定亦应一并解除。由于双方约定蒋慧芳解除抵押登记前吴晓华支付剩余首付款17万元，且双方联系支付剩余首付款时，吴晓华同意支付，但因蒋慧芳一方要求支付首付款的金额（22万元）超过了合同约定的标准，双方并未协商一致。蒋慧芳以吴晓华逾期付款超过十日为由，要求吴晓华承担解除合同后的违约责任，缺乏合理性，一审法院不予支持。由于双方合同的解除，致使吴晓华未能实现合同目的，且吴晓华在履行合同中并未存在过错行为，吴晓华要求蒋慧芳返还已支付购房定金及首付款计50万元、赔偿房屋差价损失49.49万元、赔偿中介服务费2万元，并无不当，一审法院予以支持。但要求蒋慧芳支付50万元的利息、房屋出租款、律师费用，一审法院不予支持。吴晓华申请房屋差价损失鉴定，所支付的鉴定评估费6千元，由蒋慧芳负担。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：判决：一、解除吴晓华与蒋慧芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》。二、蒋慧芳返还吴晓华购房定金30万元（限本判决生效之日起10日内付清）。三、蒋慧芳返还吴晓华购房首付款20万元（限本判决生效之日起10日内付清）。四、蒋慧芳赔偿吴晓华损失49.49万元（限本判决生效之日起10日内付清）。五、蒋慧芳赔偿吴晓华购房支付的中介费2万元（限本判决生效之日起10日内付清）。六、驳回吴晓华的其他诉讼请求。七、驳回蒋慧芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、蒋慧芳提供不动产登记证作为其二审新证据。吴晓华认为上述证据并非二审新证据，且相关内容一审法院已经在事实认定部分进行了表述。蒋慧芳提供的不动产登记证并非一审庭审后发现的证据，其中记载与一审法院查明的相关事实相同。蒋慧芳提供之证据不属于二审新证据，本院对此证据不予采纳。2、蒋慧芳二审庭审中认可任某于签订《北京市存量房屋买卖合同》时在场，亦认可于2016年10月6日前曾授权任某与吴晓华洽商付款事宜，同时还认可解押后面的事宜也授权给任某与吴晓华沟通，但称未授权任某在上述授权之后与吴晓华进行沟通。3、本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为：蒋慧芳与吴晓华签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自义务。吴晓华已经按照合同约定支付定金及首付款，亦已提供证据证明其已将应交纳的17万元房款准备妥当，并联系蒋慧芳交纳。蒋慧芳称吴晓华未交纳上述17万元已经构成违约，但根据合同约定上述17万元的支付条件为“房本解押前”。各方于庭审中均认可涉案房屋目前尚未解押。吴晓华虽未向蒋慧芳支付17万元，但鉴于合同已约定的支付条件，吴晓华的行为并未违反合同约定。蒋慧芳上诉称吴晓华违约缺乏合同依据。蒋慧芳认为双方合同因此解除，吴晓华对解约应负违约责任的上诉意见，本院不予采纳。蒋慧芳上诉称其在合同履行过程中并无过错，其并未要求吴晓华增加房屋首付款。吴晓华提供其与任某之间的微信记录及吴晓华、任某、中介机构工作人员之间的微信记录，其中均表明任某曾于洽商过程中要求吴晓华增加房屋首付款比例或支付垫资费用、将前述17万元变更为22万元。现蒋慧芳认可任某于2016年10月6日前有其授权，亦认可在协商解押事宜时有其授权。蒋慧芳称其未授权任某在上述授权之后与吴晓华沟通，但其并未就此提供证据。同时蒋慧芳亦未能提供其已经将撤销对任某授权的事实告知吴晓华之依据。因此，任某关于增加房屋首付款比例、支付垫资费用等表述均应视为其经过蒋慧芳的授权所为，后果当然归于蒋慧芳。蒋慧芳于履行过程中要求增加房屋首付款比例缺乏合同依据。同时，根据双方合同约定，蒋慧芳自吴晓华支付首付款，即合同约定的首付款20万元后，应自行办理解押手续，吴晓华不负责解押款。根据上述约定，蒋慧芳亦无权因解押贷款办理中出现的变化，要求吴晓华将前述17万元变更为22万元或要求吴晓华支付垫资的费用。蒋慧芳在履行合同过程中一再要求吴晓华支付合同外的费用或提高付款缺乏合同依据。一审法院认定蒋慧芳的过错导致合同解除并无不当。蒋慧芳关于其在履行合同中不存在过错的上诉意见，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12059元，由蒋慧芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　谷绍勇审判员　潘　蓉审判员　沈　放二〇一七年五月二十四日法官助理　魏　举书记员　李　峥来源：百度“”