（2017）沪01民终3319号
裁判日期: 2017-05-24
公开日期: 2017-09-06
案件名称
王世兵诉上海欧港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王世兵,王慧丽,上海欧港置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3319号上诉人（原审原告、反诉被告）：王世兵，男，1976年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人（原审原告、反诉被告）王慧丽，女，1983年7月10日生，汉族，住上海市宝山区。上列上诉人共同委托代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海欧港置业有限公司，住所地上海市金山区同凯路40弄139号1105室。法定代表人：周仕供，董事长。委托代理人：褚海英，上海市群成律师事务所律师。委托代理人：陆艳，上海市群成律师事务所律师。上诉人王世兵、王慧丽因与被上诉人上海欧港置业有限公司（以下简称欧港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王世兵、王慧丽上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：王世兵、王慧丽与欧港公司之间的预售合同于2013年6月4日签订，但约定王世兵、王慧丽于同年6月30日前支付剩余房款88万元，并且可以贷款形式支付。事实上，在不到一个月的时间内，银行不可能通过贷款审批并发放贷款。上述约定作为格式条款，应为无效。预售合同约定的交房时间为2013年6月30日，欧港公司实际于同年11月7日交房，应当按照预售合同的约定承担支付逾期交房的违约金。此外，欧港公司至今未将房屋权利交付王世兵、王慧丽，应当按照预售合同约定承担逾期办理产证的违约责任。欧港公司辩称，王世兵、王慧丽存在逾期付款的违约行为，欧港公司有权拒绝交付房屋。现不同意王世兵、王慧丽的上诉请求。王世兵、王慧丽向一审法院起诉请求：1、判令欧港公司为王世兵、王慧丽办理上海市金山区XX路XX弄《童博园基建项目》XX号XX层XX室房屋产权证书；2、判令欧港公司支付违约金及利息共计人民币162,370元。一审庭审中，王世兵、王慧丽将违约金明确为欧港公司承担逾期交房的违约金12,450元；利息明确为要求欧港公司支付自2014年1月1日起至实际办出产证之日止，按同期贷款利率计算的利息。欧港公司反诉请求：解除双方于2013年6月4日签订的预售合同。一审法院认定事实：2013年6月4日，王世兵、王慧丽与欧港公司签订预售合同，约定由王世兵、王慧丽购买欧港公司开发的案涉房屋，房屋总价1,776,400元。关于付款方式和付款时间，预售合同附件一约定：王世兵、王慧丽应于2013年6月4日支付首付款896,400元；应于2013年6月30日前向欧港公司支付房款（可含贷款）880,000元，欧港公司代为王世兵、王慧丽办理贷款期间，若王世兵、王慧丽提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件或最新央行所规定的贷款条件，而导致银行拒绝放贷的，则欧港公司不承担任何违约责任，无论欧港公司代为办理贷款还是王世兵、王慧丽自行办理贷款，若王世兵、王慧丽申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，王世兵、王慧丽同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向欧港公司支付，王世兵、王慧丽逾期支付的，视为王世兵、王慧丽未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。预售合同第七条约定，王世兵、王慧丽若未按本合同约定的时间付款，应当向欧港公司支付违约金，违约金按未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，欧港公司有权单方面解除本合同，王世兵、王慧丽应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，欧港公司有权在王世兵、王慧丽已支付的房价款中扣除王世兵、王慧丽应支付的赔偿金额，剩余房款退还王世兵、王慧丽，如王世兵、王慧丽已支付的房价款不足赔偿的，欧港公司有权追索，欧港公司如行使解除合同权的，应当书面通知王世兵、王慧丽。关于办证和交房，预售合同约定，欧港公司应在2013年6月30日前将房屋交付给王世兵、王慧丽，在2013年12月31日前办理初始登记，取得大产证，取得大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后30天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。若欧港公司逾期交付房屋的，则应向王世兵、王慧丽支付违约金，违约金按王世兵、王慧丽已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，王世兵、王慧丽有权单方面解除本合同。合同还约定了其他事项。合同签订当日，王世兵、王慧丽通过银行转账向欧港公司支付案涉房屋首付款896,400元，于2013年7月5日向欧港公司支付相关税费40,608.05元，共计937,008.05元。2013年11月7日，双方签订《房屋交接书》，欧港公司将案涉房屋交付王世兵、王慧丽。合同履行过程中，双方因办证及交房产生争议。合同签订时，位于金山区XX路XX弄XX号在建房产被抵押给案外人XX公司上海市浦东分公司，债权金额为93,000,000元。2013年6月7日，因欧港公司已全部归还贷款，故XX公司上海市浦东分公司注销全部房屋建设工程抵押。案涉房屋现分别被上海市浦东新区人民法院、上海市金山区人民法院、嘉兴市南湖区人民法院司法查封。一审庭审中，王世兵、王慧丽称案涉房屋贷款没有办理下来是因为欧港公司的原因，欧港公司反驳称，贷款办不出是因为政策原因而不是欧港公司的过错。一审庭审中，王世兵、王慧丽称，司法查封系错误查封，王世兵、王慧丽已提出了解除查封的申请，现在在走程序，何时解封不清楚。一审法院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于王世兵、王慧丽主张的办理案涉房屋过户的问题，根据本案查明的事实，案涉房屋目前被一审法院、上海市浦东新区人民法院及嘉兴市南湖区人民法院司法查封，尚不具备过户之条件，故对于王世兵、王慧丽该项之请求，不予支持。关于王世兵、王慧丽主张的逾期交房违约金问题，一审法院认为，首先，合同虽约定了欧港公司应于2013年6月30日前交付房屋，但同时也约定王世兵、王慧丽应于2013年6月30日前支付剩余房款880,000元。根据我国《合同法》第六十六条之规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故欧港公司以王世兵、王慧丽没有按时支付剩余房款为由进行抗辩，予以采纳。其次，一审庭审中，王世兵、王慧丽虽称没有按时支付剩余房款系因欧港公司原因导致无法办出贷款，但未能提供相应的证据，且一审法院注意到，双方在合同附件一中对此也有明确的约定，即便王世兵、王慧丽贷款额度未获银行批准，王世兵、王慧丽也应按合同约定的贷款应到账期限自行用现金支付，故对于王世兵、王慧丽的抗辩，难以采信。综上，王世兵、王慧丽要求欧港公司支付逾期交房违约金的诉请，亦不予支持。关于王世兵、王慧丽主张逾期办证的利息问题。首先，如上所述，案涉房屋目前并不具备办理过户条件；其次，根据双方合同约定，王世兵、王慧丽支付剩余房款义务在先，欧港公司协助王世兵、王慧丽办理产证的义务在后，在王世兵、王慧丽没有按期履行相应的付款义务的前提下，欧港公司有权拒绝办理过户手续，故对于王世兵、王慧丽该项诉请，缺乏相应的依据，不予支持。关于欧港公司请求解除合同的反诉请求，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。欧港公司无相应证据证明其在法定除斥期间内行使了合同解除权，故对于欧港公司的反诉要求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，于二○一六年十二月二十六日作出判决：一、驳回王世兵、王慧丽全部诉讼请求；二、驳回上海欧港置业有限公司反诉请求。本诉受理费减半收取1,774元，由王世兵、王慧丽承担，反诉受理费减半收取25元，由上海欧港置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，王世兵、王慧丽与欧港公司签订《上海市商品房预售合同》，双方依法建立房屋买卖合同关系。同时，根据双方约定，欧港公司还负有代为王世兵、王慧丽办理贷款，办理系争房屋产权证的义务，即双方就此还建立了委托合同关系。系争预售合同明确约定了王世兵、王慧丽支付房款的时间及方式，其中第二笔房款应于2013年6月30日前支付。同时，双方约定该笔房款可含贷款，若贷款未申请成功或者银行批准的额度与申请额度存在差额的，王世兵、王慧丽应当现金补足。关于银行贷款审批时间，以及审批是否通过或者通过的额度为多少，双方，尤其是作为购房人的王世兵、王慧丽在签订预售合同时，应当有基本的判断和预期，对于贷款未审批通过的后果应为明知。上述约定并不存在法定无效的情形。委托合同关系项下欧港公司代为王世兵、王慧丽办理贷款并不改变王世兵、王慧丽预售合同项下的按时付款义务。系争预售合同虽然约定欧港公司于2013年6月30日前交房，同年12月31日取得大产证并在取得大产证后30日内办理过户手续，但鉴于王世兵、王慧丽并未按约于2013年6月30日前支付第二笔房款88万元，欧港公司享有同时履行抗辩权及先履行抗辩权。因此，不存在欧港公司逾期交付房屋及逾期办理过户手续的问题。在王世兵、王慧丽未付清房款的情况下，欧港公司实际于2013年11月7日将房屋交付王世兵、王慧丽，应视为其自行放弃相应权利。综上，王世兵、王慧丽要求欧港公司办理系争房屋产权证并承担违约责任，缺乏依据，其相应上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,547元，由上诉人王世兵、王慧丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年五月二十四日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”